多个信号显示,房地产市场形势正明显向好。
“一季度我国房地产市场形势明显好转,促进房地产止跌回稳的政策效果在持续显现。”4月16日,国家统计局副局长盛来运在新闻发布会上说。
4月16日,国家统计局发布1-3月份全国房地产市场基本情况数据,开发投资、销售、融资等多个指标继续改善。
投资端,1-3月份,全国房地产开发投资1.99万亿元,同比下降9.9%,相比1-2月份跌幅扩大0.1个百分点,但相比去年下半年以来两位数的跌幅,回落至个位数,跌幅缩窄。
销售端,1-3月份,全国新建商品房销售面积21869万平方米,同比下降3%,降幅比1-2月份收窄2.1个百分点;新建商品房销售额20798亿元,同比下降2.1%,降幅收窄0.5个百分点。

△数据来源:中指数据CREIS,国家统计局
划重点来说,此次销售金额跌幅明显小于销售面积,这与过去的形势是不同的,这说明开发商正在调整以价换量的策略,以产品端口出发,用“好房子”稳住房价,吸引高改客户入场买单;同时也反映出房价正在触底,进一步降价空间缩小。
后市将呈现三大趋势
接下来楼市怎么走?我们认为,有3个趋势:
▊第一:一二线城市核心位置的新房将创出新高。
一季度杭州、上海、北京、苏州等城市轮番上演“抢地大战”,杭州钱江新城地块以88209元/㎡登顶历史,115.39%的溢价率将土拍热度推至沸点;上海陆家嘴滨江地块则以117474元/㎡的惊人楼面价,将一线城市价值天花板推向平流层。北京102300元/㎡、成都41200元/㎡、苏州40684元/㎡的新地王,更印证了这场狂欢并非个别城市现象,而是核心资产价值重估的集体觉醒。
这意味着,接下来核心城市这些地块所呈现的项目价格,将有可能进一步触及天花板,成为市场的稳定器,这些“地王”项目与普通购房者关系不大,其实只是楼市供应体系“结构性”分化的一种体现。
▊第二,保障房体系不断完善,中国房地产双轨制将逐渐确立。
一边是土拍新高之后,新上市的项目,特别是“地王”项目将凭借更低的容积率、新规等加持,肯定会突破原有的价格壁垒,而另一边,保障房体系正在稳步搭建。从公租房、廉租房到共有产权房等多种形式的保障房,不断扩充供应规模,覆盖更广泛的低收入及住房困难群体。
保障房的存在,为房地产市场注入了稳定的力量,有效抑制房价的非理性上涨,使得整体房价逐渐趋于平稳。
例如在成都,保障性住房正在陆续建设并投入使用。4月14日,《成都市保障性住房管理暂行办法》《成都市保障性住房申请审核和配售规则》正式发布,明确保障对象为保障性住房项目所在地户籍居民或人才,如收入不高的普通工薪阶层和城市引进的科技人员、教师、医护人员等,销售价格低、供应量大,比普通刚需住宅品质更高,并指出保障性住房将实行封闭管理,严禁购房人通过买卖、赠与等任何方式将保障性住房变更为商品住房流入市场。
目前高新区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区等保障性住房项目正在建设中,下一步将根据项目建设进度分批开放。
▊第三,分化成为大势所趋,城市与城市之间,同一个城市的板块之间都将出现分化。
有人口流入,产业支撑的城市,房价可能进一步提高;而同一个板块之中,也会因为产品的不同,新盘与二手房之间,价格出现大的分化。
如成都、杭州等城市,凭借新兴产业的蓬勃发展吸引大量人才,房价在过去一段时间内呈现稳中有升的态势。与之相对,缺乏人口吸引力和产业根基薄弱的城市,住房需求相对疲软,房价上涨动力不足,甚至可能面临下行压力。

即使在同一个城市内部,不同板块之间也在发生分化。城市发展并非均衡推进,一些重点发展板块,比如新规划的商务区、产业园区等,配套设施不断完善,交通愈发便捷,教育医疗资源加速集聚,房地产市场热度持续攀升。