[摘要] 导读：针对上深圳获国土部特批农村集体土地放开入市的消息，地产张宏伟说道，“深圳农村集体土地放开大量入市之后，未来深圳土地市场价格走势不会因此而走低。”反而会因为短期内的政策刺激效应与农地短期内不会大规模入市而导致价格进一步上涨。
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集体工业用地流转对住宅市场影响有限
（中信建投证券2013年1月23日报道）本次深圳受国土部特批,准允已作工业用途的原集体用地流转,是践行新一轮土地改革政策的步,打破集体土地流转的限制。从实际操作层面上来看,本次文件强调的是已作工业用途的集体土地,是将集体工业用地转化为国有工业用地,主要只是增加国有工业用地供应,对于住宅用地本身影响有限。
如果说对住宅有影响,则是在产业配套方面,如在流转利益分配方案2 中原农村集体经济组织仍然可以持有20%的产业配套物业,在配套物业中会有商业以及产业配套住房。根据《关于加快发展产业配套住房的实施意见》中提到这部分产业配套住房主要是保障性住房,主要是针对新型产业职工设定的租赁性用房。因此总体上看对住宅市场影响有限。
政策以促进产业升级为目的
本次改革目的主要是解决产业升级用地问题,深圳近年来新增建设用地面积持续减少,到2020 年,可供新增建设用地只有59 平方公里,其产业转型、城市发展受到了土地空间的极大制约。为了促进产业升级,主要采取了两种方法。
一方面,采取差别化地价,对总部企业、战略型新兴产业、现代服务及制造业等深圳鼓励发展产业,给予50%的地价优惠,而对深圳限制发展产业在地价方面提高100%的土地资源使用成本,设置较高的地价门槛实现部分产业的转移;另一方面,过去以地招商转变为以房招商,建设适合战略性新兴产业、先进制造业、现代服务业发展的产业用房,采取租售价格低于市场评估价的50-70%左右等优惠政策来吸引企业进驻,促进产业升级。
土地制度创新方兴未艾
本次深圳土地改革是中国土地制度的又一个里程碑,我们认为随着集体工业用地流转试点的推进,未来宅基地问题也将得到逐步解决。宅基地流转制度的完善一方面能够冲破二元土地结构优化城乡间土地资源配置,同时对于已经不再依赖土地作为收入来源的农民而言,能够通过宅基地流转,共享城市化进程中土地带来的。
尤其对于深圳这样高度城市化、人地矛盾严重的城市而言,实践的迫切性更高。针对土地方面,结合新型城镇化,我们有系列报告推出,敬请大家留意。
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