[摘要] 今年1月“新国八条”落地以来，包括北京、青岛、上海、成都、长春、广州等在内的多个城市纷纷出台相关细则，多轮严厉的楼市调控政策迅速在市场引发波动。尤其是上半年以来，限购政策的效果日渐凸显，居民购买条件受限，市场需求得到明显控制，多地楼市成交量萎缩。
北京热点
库存居高不下市场存在回落空间
根据北京市房地产交易管理网上的数据显示，北京2011年上半年的商品房住宅交易总套数比去年同期下调了将近16%。预计全年成交量很难突破9万套，或将创造数年成交量新低。
京城库存量保持高位
供大于求的市场现状导致楼市库存量持续攀升，据悉，北京楼市库存总量已从2011年初的9.5万套增至近11万套，这一数额已达到2008年以来的峰。尽管16个月的存销比仍低于2008年的历史点19.6个月，但据业内人士称，这一存销比仍是近三年来的新高，表明北京楼市积压严重。
亚豪机构市场总监郭毅向记者介绍，8月周，北京已有7个项目开盘，单次供应量较大，如华润橡树湾一次性推出了600多套房源，在楼市供应较为充裕而市场成交量相对低迷的情况下，库存量继续上升本在意料之中。
北京伟业我爱我家市场研究院经理程浩业指出，今年8月与1月相比，北京楼市库存增加呈现区域性分化：以区县变化来看，大兴、通州和房山这三个远郊热点区域，库存均增加2000套以上；以环线库存变化来看，近期开盘的项目主要集中在五六环之间，库存增量相较年初已达1.2万套，占上半年库存增量的80%。
程浩业预测，九、十月份传统旺季到来之际可能出现推盘高峰，随着部分开发商调整状态、降低价格以应对资金回笼的压力，或将带来整体房价的小幅回落，压抑了近三个季度的需求短期内也将得到释放。虽然届时成交量会有所增加，但由于推盘较为集中、楼市供应集中放量，开盘当天即售完的情形不太可能出现，因此库存量也仍将保持一定高位。
供需双方博弈阶段
在楼市库存量居高不下的情况下，楼市供销差势必将给开发商带来一定的压力。亚豪机构数据显示，北京楼市7月份成交量为13.3%，创历史新低，而8月份周的成交量仍在下降。
程浩业指出，今年4月到6月期间，属于开发商经历政策适应期之后的市场试探期，通过试探性的推盘发现市场成交情况不太好的一个原因是定价不够合理，价格成为影响销售的决定性因素。目前市场正处于供需双方博弈阶段，在观望气氛浓厚的状态下，房价下降趋势尚不明朗。
郭毅则认为，眼下只是个别项目领先，楼市尚处于整体初期，长期来看，市场存在回落空间。由于限购政策作用，购房者往往谨慎对待购房资格，从而增加了观望心理。楼市成交量能否回升，主要取决于楼盘价格降幅是否达到了购房者的心理预期。下半年，规模较小的公司在销售压力下可能出现大幅度，而性开发的集团企业同样面临着资金缺口的压力，为实现范围内的滚动开发，必须依靠在一线城市“以价换量”实现资金回笼，从而推动北京楼市的全面性。
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