[摘要] 九月份深圳纯新盘“喷发”，将有19个楼盘开盘或加推入市。面对即将到来的“金九银十”，开发商们摩拳擦掌，购房者跃跃欲试，未来两个月楼市和房价到底会如何演变？传统的“金九银十”是否将真正到来？
房天下博友老侯：深圳多次千人购房潮的真假
【主持人】：谢谢陈璨给我们做深入的市场分析，也是有很多大量数据和从专业角度做了这方面的分析。自今年5月份以来，市场有很多大楼盘开盘，出现了几波购房潮，从和购房角度来看，为什么深圳市场会出现这么多刚需呢？还有这个市场的需求除了刚需还有一些首改需求这一块，接下来想请房天下博友老侯来谈谈，深圳为什么会出现这么多购房潮呢？这种是属于真实还是虚假的呢？
【老侯】：深圳楼市是两块，一是新房市场；二是二手房市场。我关注比较多二手房，大概有90%的楼盘是在关外，关内很少，所以说到关内市场，比方说二手房市场，出现了千人购房团的场面炒作成本大，但是会有刚需，从去年下半年调控以来大量挤压的需求就会压抑，经过差不多一年的积累之后，这些刚需市场就会增加。房价在去年年底前后有一个二手房的回调，今年4-6月份这一波二手房成交量起来以后，价起来，关内二手房价格大致涨幅有15%的，相对于去年高峰时涨了，但是不是那么大幅度，去年春节前价格有回落，这样的回落都是很明显。
深圳市诺信融资担保有限公司、资深房地产经纪业、房产融资理财顾问侯科昌
今年上半年有15%左右的涨幅，去年年底之前回落谷底填平了，今年房价略有上升。这个价格上升合理的，不存在泡沫，我认为深圳楼价很高，但是相对我国在M2的走量走素是GDP的180%，也就是说我们钱很多，房子相对过去这些年，调控来说，深圳关内相当于适合置业刚需的房子来说还是不够的，国家在这样限购限贷的政策下，出现了小幅度的上涨，相比去年是合理，这是供给和需求博弈的结果，供给相对不足，需求相对过剩，造成房价走高，这是不以调控者意志为转移的规律。
另外，新房这一有数据研究的，到目前为止对新房市场这部分刚需来说，房价是涨还是跌已经改变了预期，从去年预期70%左右预期下跌，改到现在50%的预期涨，预期涨预期跌一半，感觉到房价上涨的迷茫，这是市场主体的迷茫，我有一个忠告：下半年金九银十传统意义上销售旺季不要期待太高，深圳房价已经很高了，我刚刚说了已经很高了，我一边说房价很高，我也觉得很高，一方面我觉得合理，背后的原因大家很清楚，就像一个年龄很大的人，房价在3000-5000元/平方米的时候可能是需求不明确的小伙子，当房价涨到1.5万元/平方米的时候就是25岁左右，关内房价涨到3-4万元/平方米的时候，这个男人已经到50岁往后，有这种需求，但不是30岁的身体。
另外一方面国家每次调控，包括前年出台限购限贷的政策，这样非市场化的操作，实际上国家在2008年调控，2009年就迫不及待鼓励大家买房，到2010年又调控，这样有什么好结果，所以到后面的事情看不清楚。所以开发商如果手里面压了很多的房子，趁着金九银十这个概念上的旺季，把价格压低赶快出货。为什么我这样讲呢？因为现在刚需是30岁左右的年轻人次买房需要住，实际上开发商现在所提供商品房并不适合他，这是没有办法的事情，中国房地产市场白银季节过去了，这个时代已经过去了。
从文革66年到79年，我国在讲政治，全民讲政治，从79年到80年在讲下海做生意，90年到2000年这一段时间都想创业。想想2000年之后这两年在干什么都在讨论房市，现在中国经济就是不好状态，往后十年中国是在干什么，房地产已经翻过去，后面十年大家会谈什么，大家心里很清楚，中国下一步十年的焦点是什么？已经不在是房地产，房地产行业已经在中国市场过气。对开发商和代理商的忠告是趁早出货，当然不是说中国房地产过气就没有做，只是作为一个平淡的行业，这个行业还会继续，还会有人成交和交易。去年年底的时候对今年市场的预测，有很多朋友问，我就讲我的观点，年底房价跌，到四月份成交量会起来，房价就会抬头，深圳二手房交易成交量也是5000-6000套，上个月我收到数据7000套，这个成交量是相当高，这已经很好了。如果期望再一次月成交量突破一万，可能下一个关门的就是你，我会有这样的看法是基于对整个中国经济走势的判断以及对深圳市场的认识。
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