[摘要] 九月份深圳纯新盘“喷发”，将有19个楼盘开盘或加推入市。面对即将到来的“金九银十”，开发商们摩拳擦掌，购房者跃跃欲试，未来两个月楼市和房价到底会如何演变？传统的“金九银十”是否将真正到来？
金九是否是入手购房好时机？
【主持人】：关于楼市供货量9月份我们这边有一个数据统计，深圳市9月份将有19个项目开盘会加推，不知道是房子确权还是闻到政策的风味，感觉9月份一下子推房量上来，新房有6-7个，都是原来没有开过盘的，现在刚刚开盘，房源量大概有3000-4000套，这么多体量的房子出来，就两个问题，房企应该适合的让利给购房者走量还是适当的提价还是博价，9月份这么多楼盘出来，是否该出手套两套呢？
【老侯】：9月份加推不知道开发商是处于什么考虑，我估计大部分还是在关外，我想对于开发商来讲，这个“金九银十”不要抱着太多的期望，赶快出货，定价也要合理，房子的品质就仁者见仁，智者见智，可能比十年前的房子品质好一些，但是买房者70%是在地段上面，龙岗豪宅的豪宅在好，跟关内的普通住宅差不多，居住在一个地方不光光是房子，包括生活配套和城市文化的积淀，那里修了一个豪宅住在那里，出了外面就是荒草，这种地方我觉得房子就不值钱了，我是建议开发商在这个季节以量为主，赶快出货，定价别想往上提价，赶快定一个价赶快出货，不要想一步卖一步涨，现在不是白银时代，时代，已经进入破铜烂铁时代。
开发商所盖的房子不太适合刚需需求，因为现在市场90%以上都是刚需的，所以能够买房的部分是刚需，你们盖在偏远的地方，生活配套不方便，离刚需工作的地方不方便，好不容易找对象就嫁了，不要老是握在手里面，对于改善性需求来说，尽量在关内买房，二手房不错的选择，如果考虑成熟了，包括自己以后工作规划社交方面综合考虑，包括自己很成熟理性，因为置业的人有一个普遍的想法，就是我要买新房，这种就是不成熟，不理性的，因为涉及到你很多生活，包括工作，可能未来3-5年有子女很多问题，包括生活休闲问题，包括能不能享受到深圳公共资源图书馆、体育场、医院社区的一些东西，很多东西不是像坪山新区或者是龙岗新区3-5年就可以积淀下来，可能需要10年才会有，可能你买房子看不到，但是你住在那里就会知道你生活缺了很多，刚需可以考虑关内二手房，但是二手房在过去上半年急着出售的房源销售，现在再买可能业主的心态会比较硬，价格很难松动，也是价位比较高，但是综合考虑深圳关内二手房也是可以考虑的，不用一味追求新盘。
【朱晓红】：深圳迟早有会成为二手房市场，但是现在不是，现在依然是新房领跑的时代，而且无论是从消费心理来讲还是占多数，当然像有些年龄结构不同，像我们也会考虑二手房的问题，但是年龄人一般不会。
现在深圳市新房要是普通房购买到什么地方？我觉得龙岗是不错的地方，龙岗城和坪山新区可以考虑，无论是从文体设施还是其他的设施都完善，比我们南山、福田有些地段从居住环境来看，从交通环境来说很快，到深圳任何一个地方半个都可以到，开车也就是半个，而且本身能够享受到很多，因为搞大运会的时候带来很多配套规划，包括爱联社区这一带的房子蛮不错。
【e天剑】：90%都是随市就价，我建议开发商不要涨太快，对于消费者，价格会越来越高，消费者赶紧买房，欲望和价格越来越高，年初买房的时候是时候，但是往后还是的时机，但是未来会越来越贵。白领肯定龙岗，龙岗也是的方便，这里跟老侯不一样，现在龙岗的成交量是全市的，关内的客户占到一半，很多置业的客户就要买新房，因为社区龙华宝安太多2万，只有龙岗一万多的价格，深圳是刚需大城。
【陈璨】：我当然赞成以价换量，因为现在的市场环境支撑开发商这样做，因为缺乏价格上涨的动力，其实从上半年，我们虽然说看到现在市场逐渐回暖的过程当中，现在就有一些小的波折，从2月份之前跟2月份以后可以算作是一个节点，在市场信息慢慢回暖的过程当中，到8月份的时候已经看到价格逐渐上涨的项目当中，其实客户已经没有那么活跃了。客户很容易陷入观望，大家都觉得政策放松的可能性很小，客户是有这种心理支撑在，你说在这种情况下，开发商逆市，客户不会买账。在金九银十，不管真的是否有这种市场行情的到来，起码是一个机会，大家都在推盘，开发商完全可以抓住这个机会，起码不说很大的下降，但是价格稳定也是比较好的。
其实我们中原在上半年新闻发布会上强调了，今年价格涨幅大概是在5%，7月份已经有很大的涨幅，其实下半年机会已经很小，我觉得开发商应该抓住这个机会更大的加大推量。
【曹取】：我一直不太敢给购房者很具体的建议，因为容易被人骂。，你口袋里面有多少钱，第二有些怎样的房子，在自己的能力范围上适合你房子，无论任何时候都是一个原则。另外一个，其实在购房时机的选择上面，我到觉得现在的购房者不要太慌张了，没有必要受到这种恐慌性的冲动或者是购房的举动。我还是相信一点，未来的房价不会出现大幅度的上涨，这是一个肯定的，为什么这么说呢？因为很简单，为什么房价会大幅度的上涨？确实有刚需的释放；房地产政策适合炒作的，我们保障房几乎没有。
从去年新国八条，我们整个房地产整体发展环境确实跟以前有很大的不一样，单靠中国老百姓财富的增长能够支撑房价翻一番的速度往上涨，我觉得这种可能性小，因为中国房地产，因为在很大程度上其实已经透支了财富，所以你现在用比较平和的心态看待房地产，也可以以比较稳定的心态选择你自己的房子。未来房地产不是像以前真的那样时代，未来的发展商更多还是自己内部产品打造能力、营销能力、更多可能是这些方面，这样市场才会取得比较好的地位。无论什么时候都是卖房的好时候，关键是看你能不能出得起这个价格。
【段姝】：我简单说一下，，在去年这么严厉的政策打击下，我相信开发商对于开发节奏应该是做过一个评估，去年很有可能放缓了开发节奏入市的进度，今年突然走好的公司我也不见得是每个开发商都踩准了这个点，所以我觉得现在19盘入市，也是9月份传统销售季节，我觉得这个东西其实是比较正常的，不代表说可能开发商在集中的推售几个会促销，会争破头，我个人看待比较理性的看待这个东西。
关于开发商价格问题，我觉得首先作为媒体，我也是希望开发商能够很理性的定价，能够给到客户很多空间，能够呈现一个和谐的市场，我觉得首先要看开发商后续开发节奏的安排，我们会觉得从去年，去年不用说，土地市场无数的流拍，无数零拍卖的状态，今年实际上土地市场成交量也不是理想的状态，可见在开发商开发节奏后期以及甚至于现在我们看到很多大型开发商的这种产业结构的组织会从住宅市场慢慢向综合性，可能商业化的这种模式去发展，并不是纯住宅的开发类型，所以我觉得对于资金链的走向来说也不需要快速的出货来跑这个量或者是完成资金收紧，所以我觉得可能对于这一波行情的价格，开发商根据这个情况很理性看这个问题，你有权去定一个相对高的价格，客户要能够承受得起定的这个价格。
对于客户的感觉，买不买房，我觉得也是在周边很多城市，我跟我朋友沟通的观点是，你对你事业发展的预期，对于未来人生发展的预期，如果深圳不见得是你要呆的地方，你将来回二线城市，我觉得现在二、三线城市买房的机会好，这是。
第二，如果深圳不见得要长呆，你手上真的有钱，或者你父母辈有钱可以买，在周期阶段内不会让你亏钱，甚至会为你带来一定的。
第三，你一定要在深圳呆，但是你没有钱怎么办？可能这也是刚需事实上普遍出现的情况。7月份的时候，我一个好的朋友父母多少万，自己多少万，老婆的亲戚多少万，朋友借了多少万买了，这种东西我不能鼓励，但是要想在城市落脚，要想在城市长呆，你觉得你能够承受你的借款，2-3年计划偿还可以购买。因为2-3年偿还这个借款，但是如果你不买房，2-3年你未必能够追得上房价，我们回顾2008年就知道，这是比较乐观的看法，没准你把欠款还清了以后你还有钱赚，还有钱剩，甚至你事业上一步台阶之后租出去可以换一个更好的，但是你现在不买房子，就做不了这个事情，这是普遍的状况。作为媒体人也好，地产人也好，跟刚需年龄周期比较接近，我是这样看法，谈到区域，我同意曹取的观点，没有一个区域是你一定要必选，深圳情况分成三个维度：是宝安跟龙华，这是热的的；第二个是龙岗城也好、宝荷、第三是关内二手房，如果对于住房的需求不停留在我要一套房，如果你的资金充足的话是宝安和龙华；第二个在关内二手房和龙岗坪山房子的选择，如果你是城市动物，受不了时间换空间，可能每天要少睡两个，如果你需要很繁华的生活，需要很好的配套，你不在乎房子从100平方米变成40-50平分米，你可以在关内选择一套二手房，对于五年周期，八年周期，这个房子出租和卖是没有问题的。如果有这一部分刚需人群接触到有，但是对于房子的价值忽略的，我只考虑有一个房子结婚也好，去实现我的自我人生的一种提升也好，对房子只停留在居住的需求上，能够接受深圳轨道交通的发展，能够多花两个浪费在时间上面，跟朋友圈子和同事圈子不在一个区域都没有问题，我要大的房子要选择到龙岗城和冰山。但是我插一句，如果龙岗城和坪山有很多车行30-40那是另外一个维度的东西，这是很好车行的状态。
【老侯】：你刚刚所说的你们接近30岁左右，工作5-6年的情况，这部分是你所说的刚需，但是我觉得深圳刚需不像前几年那么刚了，因为有一种情况，就是到二线城市，其实我现在还在深圳工作，我考虑在二线城市套房，我可能三年以后回内地去不在深圳呆，只有30%的人有只有的想法，严重削弱了购房刚需。
因为在2005、2006、2009年的时候买或者是不买，现在买还是年底再买，不会考虑说我要不要回内地买房子，在深圳不考虑，如果有1/3的人有这样的想法，那就告诉你，现在深圳楼市的刚需已经不好，凭什么吸引人，我连二线关内都住不进来，因为这个城市，不是说楼建得有多漂亮，龙岗区很漂亮，但是我说得是积淀，积淀没有到，包括整个深圳，积淀这一块我不认为福田区是的，的地方在蛇口，因为需要时间，就是这些东西。实际上深圳楼市的刚需已经不好了，现在就是很疲，开发商也很疲。
【朱晓红】：你讲的精神需求，必须有物质基础去支撑，目前的刚需我可以说能够找到一个住的地方，生活方便、上下班方便就足以，因为考虑不了很多，但是更好的条件那是未来的市场，你就讲得是对的，到达一定年龄肯定需要一种文化精神，社会自然都有的，但是现实不太可能。目前我建议假如你是刚需的，我建议你找一个交通比较有的或者是交通比较发达的，离你工作地点不太远的地方找一个房子，价格一点的。作为过渡性、作为看到未来空间也好，找一个价格相对比较旺的地方买房，因为你还有大把的年龄，你可以调整你自己，因为现在在深圳，我知道五年就是一个大的台阶，可能跟以前的收入就会翻几番。你今年买的房子，说不定明年就要到其他地方，因为城市概念和家的概念完全不一样。
【e天剑】：刚需分类型和层次，除非是刚需，现在有很多开发商不卖给刚需，就是卖豪宅，虽然面积也是60、80，就要搞高一点，就要换房。
【朱晓红】：刚需是一个伪命题。
【e天剑】：中高层次就买龙岗，层次就去大亚湾、东莞，分层次的。
【主持人】：以上嘉宾又发表了专业和精彩的观点。大家用一段简短的一句话来表达大家对2012年深圳楼市“金九银十”的期待。
【老侯】：希望置业能够买到房子。
【朱晓红】：我希望购房者也好、开发商也好、政府楼市政策的制定都必须要有妥协的心态，今天楼市出现这样的情况，学会妥协。
【e天剑】：希望金九银十能够再创新低。
【陈璨】：希望借这次机会开发商调整价格策略，能够创造今年的小高潮。
【曹取】：房价已经很高了，套房不容易，未来不会涨得太快了，所以看看自己的口袋，想想自己的需求。
【段姝】：各位说了很多，我不说这方面的事情，我觉得今天给我感觉好，房天下作为一个窗口，有正方观点和反方观点，我希望这个栏目，可能刚刚侯总提到政府类的东西也可以作为一些的心声，能够对一些开发商和政府就能够听到一些声音，我觉得对于客户来说，那也希望借助于很多意见能够帮客户有一个决策选择的动力和建议。所以我觉得这个窗口好，希望持续的做下去。
【主持人】：今天大话地产到此结束，感谢各位嘉宾百忙之中到这边来，感谢大家对房天下的支持和厚爱。
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