[摘要] 按照国际惯例,房产税也称物业税或不动产税,既包括流通环节征收的税赋也包括保有环节的税赋。因此对房产保有环节征收的只是房产税的一部分。中国针对流通环节的房产税比重较大,而对保有环节征税较少,因此流通环节房产税是重税,保有环节是轻税。
但保有环节的房产税并非无用,其个作用就是疏导购买需求,避免少数群体占有大量房屋资源,抑制囤积和避免大量空置。实际上,中国现在的物业费水平较高,如果转换成税率甚至高于房产税,也起到了抑制囤积的作用,促使房屋者要么将房产出租,要么出手交易。
其第二个作用是建立价格形成机制,避免房地产价格短期大幅波动。当某地区房屋价格突然上升时,当地税务局会迅速组织物业评估,进而对其它地区房价产生影响,这就避免了二手交易中房屋价格波动较大的现象。
其第三个作用是限制短期投机,但这对中国房市作用不明显,主要是因为中国房市一手房交易占主导,一手房一般两年后才能获得产权证。
香港政府之所以规定房屋两年之内交易需缴纳重税,是因为香港主要是现房交易。当一个房产市场二手房交易占主导或者房屋取得期较短(如香港没有产权证而采用注册制,只要律师登记注册就完成了房产权的转移)时,对短期房产保有征税是有效的。
中国如果对房产保有5年以内的交易进行征税是无效的。因为对于很多一手房可能三年才交房,等到购房者取得产权证、获得卖出权时已经快满五年了,所以税收很难有效征收。但如果从购房者获得产权证开始计算,房屋的交易周期就会延长到8-9年,也不合理。同时,中国对于一人持有多套房产的规定不严格,香港规定,个人如果六个月内持有两套房,可算作一套,这是为了给正在搬家过渡期的人以税收优惠,但中国当前并没有类似的规定。
如果说储蓄是一种保值行为,那么购买房地产更多是一种行为。储蓄的较低是因为银行存款风险极低,而房地产之所以会有是因为过程中需要付出大量的成本,如确定房产的真实价格、寻找房源等,还要承担一定的市场风险。房地产的是对这些成本和风险的补偿。中国如果在征收其它税种的同时过度提高房产税,就会导致市场扭曲。
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