[摘要] 近一段时间，高层极为关注房地产“去库存”问题，这也引发了各界对楼市政策走向的“猜测和解读”。一线城市“”频现，大开发商争相抢夺热门地块，三四线城市楼市现状如何？
近一段时间，高层极为关注房地产“去库存”问题，这也引发了各界对楼市政策走向的“猜测和解读”。一线城市“”频现，大开发商争相抢夺热门地块，三四线城市楼市现状如何？
太原：量跌价升，救市托不起楼市低迷
传统意义上的“金九银十”亦未能拯救低迷的山西楼市。以省会城市太原为例，在刚刚过去的10月，该市商品房市场整体呈现量跌价升的局面。或许是看中银十的到来，房企都想抓住月，众多所谓的中项目优惠幅度加大，成交价格明显上升。但事与愿违，市场并未出现热情高涨的态势。在楼市新政频出的情况下，当地购房者还存在观望心理，成交量并不乐观。
数据显示，10月太原市商品房成交均价有小幅上涨，全市商品房成交均价11138.56元/平方米，环比上涨3.95%，同比上涨21.47%;太原房地产10月成交面积为30.4万平方米，环比下跌16.3%，较去年同期下跌29.34%。
与楼市相呼应的，是太原市土地市场更加低迷的成交情况，太原市国土局数据显示，今年6月和8月，通过招拍挂方式成交的土地均为1宗，6月是用地，8月是一宗科研用地。而10月太原再度面临经营性用地零成交的状况。10月太原市共有9块土地挂牌出让，然而成交却较为低迷。这些土地共计26.95万平方米，约404.22亩。
据当地业内人士分析，今年太原土地市场成交低迷的状况多次出现，与供应节奏和开发商的拿地能力有关。太原目前正进行大范围的城中村改造，土地供应量较往年明显增加，而有能力拿地的开发商目前大多都有项目在做，对土地还持有观望态度。
这一窘境，直到本月才稍有好转。太原市国土局网站数据显示，本月已有4宗用地成功出让，虽然都只是小面积土地，但是用地的出让将会逐渐扭转上月低迷的土地成交局面。
为缓解当地楼市持续低迷状况，当地政府出台多项政策刺激。11月19日，山西省政府公布了《关于健全完善住房保障和供应体系促进房地产市场健康发展的意见》，由山西省住建、发改委、财政厅等11个部门联合提出，对山西省房地产政策进行了重大调整。其中规定，取消商品房购房限制，包括取消购买商品住房套数、户籍、年龄等限制，取消商品住房销(预)售价格申报制度，取消对境外机构及个人在本地区购买商品住房的限制。而在此之前，甘肃、四川、安徽已相继取消了限购。山西则是在这轮房地产去库存上打响了枪。
但在当地业内人士看来，太原乃至整个山西楼市的情况很难有所改善。
目前，太原正在进行大规模的城中村改造。按照规划，太原将在5年时间内，完成170个城中村的改造，总将达到5400亿元，改造建筑量达1.5亿平方米，其中商业4600万平方米，住宅1亿多平方米。
在经济下行、房地产市场萎靡的大背景下，太原在五年间猛增如此大的供应量，引来了房企的担忧。“三五年内大批城中村改造项目入市，势必会造成供大于求。”当地一位房地产从业人士表示。
武汉：供需两旺有望蝉联“”
城建利好、降息降首付、改善性需求释放等，造就武汉楼市的供需两旺。中指研究院华中分院监测，截至本月11日，今年武汉新建住房成交已突破18万套，提前一个多月超越2014年17.98万套销量，创武汉有史以来年度成交新纪录，全年成交量有望突破20万套。
范围内，武汉新建住房销量仅次于上海，在一个月的冲刺期，武汉将与上海展开销售的争夺。2014年，武汉新建住房成交1790万平方米，跃居位，2015年上半年则仅次于上海。
前三季度，在出让面积减少的情况下，武汉土地出让金涨幅达25%，全市单价、区域不断刷新。戴德梁行发布第三季度武汉房地产市场数据显示，前第三季度，武汉土地市场累计成交96宗土地，成交面积为471.4万平方米，较去年同期下降15%。而随着地块供应增加，累计成交金额同比大幅上涨31.6%，达434.1亿元。
国庆之前，央行出台新规，首套普通房商贷首付可付25%;10月24日，央行年内第五次降息;10月29日，“二孩政策”全面放开。这些组合政策激发了市场供销两旺格局，是武汉城区中楼盘销售火爆，推高了整个市场的成交价格。
百城价格指数统计，今年10月，武汉住宅样本平均价格8709元/平方米，环比上涨2.47%，同比上涨10.34%;武汉房价自今年2月以后，已连续9个月上涨，同比涨幅在十大城市中位居第三位，仅次于深圳和上海。
一批标杆房企逐鹿大武汉。据统计，2015年前三季度，武汉市场占有率20强中，相比于万科、保利、金地、福星惠誉的多盘联动，华侨城、泛海、万达实现了标杆性项目的突破。此外，中建、越秀跻身前十。
今年8月，融创通过与美联合作形式进入武汉市场，而绿城、龙湖等众多房企亦在择机入市。来自珠三角、长三角、环渤海的中小房企亦在不断登陆武汉，如越秀、旭辉、朗诗、珠海华发、北辰、当代置业等。
国际咨询机构预测，到2025年，武汉人口有望超过1300万，GDP总量超过2.5万亿人民币，成为中国第三大城市。
戴德梁行武汉及长沙公司总经理黄广平表示，随着长江中游城市群规划的颁布，武汉作为华中腹地龙头城市，城市发展空间将更为宽广，有实力的外来开发商在汉的意愿将愈加强烈。
济南：二孩政策加大对大户型需求
济南楼市近几个月来持续回暖，成交量攀升，但业内人士仍然认为楼市的春天远未到来，今明两年对很多房企来说，仍将面临生存考验。
11月是传统意义上的楼市淡季，但今年11月的济南“淡季不淡”。相关数据表明，本月16日~22日这个交易周共成交商品房3567套，比前一周的3273套增加了294套，环比上涨8.98%。
按照这一趋势，11月济南的商品房成交可以突破1.2万套。业内人士分析，今年的济南楼市较往年出现了大幅的上涨，前10个月中有7个月的成交量突破万套大关，其中5月和10月更是突破1.2万套。
进入11月后，济南楼市并未出现降温的趋势，二孩政策的出台加大了人们对大户型的需求，而各大房企也借此开始了新一轮的销售。
土地供应方面也有暖意。据统计，上周(16日至22日)济南共出让土地5宗，截至23日，11月共出让土地15宗，而按照以往的惯例，每至年末济南市国土局推地频率就会明显加快，尤其是进入12月后。
同时，数据显示，10月份济南新建商品住宅价格环比上涨0.4%，为今年增幅值，这是济南房价自8月以来连续3个月上涨。自今年4月起，济南房价同比降幅在不断缩小，平均缩窄幅度为0.93个百分点，若济南房价继续按照此速度同比缩窄，有预计11月济南房价将实现同比上扬。
11月份济南楼市淡季不淡与各房地产企业加大促销力度，年底冲量有关。据不完全统计，济南在售的200多个住宅楼盘中，接近一半加大了促销力度。
业内人士分析，一个月，没有完成销售指标的开发商，是上市房企，为了业绩报表好看，开始跑量。此外，大多数开发商面临资金压力，年尾需要支付各个施工企业的工程款、偿还银行贷款等，年底销售业绩的压力陡增。
济南当地媒体报道，进入11月下旬，济南南部一楼盘推出百套特价房，起价直降500元。置业顾问表示，主要是为了年底冲量，当然这批特价房的位置、楼层可能要稍微差一点，但性价比比开盘还要高。而济南市历下区一项目则直接打出总房款八五折的诱人折扣。
促销的方式还包括送装修等。业内人士表示，这其实房价是每平方米暗降了一千多元。
济南楼市虽有暖意，但业内人士认为春天还远未到来。一位房地产企业人士告诉《财经日报》记者，今明两年估计有一半的房地产企业面临着生死考验。“活下去就是胜利。”
许多房地产企业，甚至一些大企业都面临着严重的资金困难。据他了解，有的大型房地产企业甚至开始以15%~20%年化利率进行融资以渡过难关。
杭州：成交量创新高，土地市场又疯了
历经59轮鏖战，杭州城北的拱宸桥单元40号宅地，23日终被大家房产竞得，成交总价27.51亿元，楼面地价高达20409元/㎡，刷新了拱宸桥区域的宅地楼面地价。
值得关注的是，该地块楼面地价相当于周边在售房源价格，北面中国铁建国际城今年成交均价为20385元/㎡。南面的远洋公馆售价稍高，今年成交均价为29669元/㎡。对此，不少业内人士不禁感叹，杭州的土地市场又疯了。
有业界人士测算，如果按照3500元/㎡的建安成本、10%的财务成本和1500元/㎡的各类税费来算，拱宸桥单元40号宅地项目的成本不会低于27500元/㎡;若做成项目，项目售价预计不会低于35000元/㎡。
在杭州，楼面地价超过20000元/㎡，可谓是宅地的分界线。近短短一个月时间，杭州有3宗宅地突破了这个天际线，开发商的拿地热情犹如回到2013年。
在地价上涨背后，是今年杭州商品房交易量有些火爆。
据浙报传媒地产研究院数据，今年1月~10月，杭州市区商品房成交量已近10万套，这样的成绩仅次于市场为的2009年。进入11月份，成交火热的情形还在延续，在滨江三天内两次刷新价后，不少开发商也开始开卖，而且市场上买涨的还大有人在。
与此同时，杭州可售房源也达到历史高位。来自透明售房网的一组数据，截至11月10日晚，杭州市区可售商品房达16.6万套，处于历史位，其中住宅库存量为9.6万套，主城区住宅库存为3.9万套。而反过来看2009年同期的杭州市场，当时主城区住宅库存仅在2.1万套左右。
这意味着，今年杭州虽然卖了不少房子，但同样有差不多数量的甚至更多数量的房源推向市场。据不完全统计，仅10月份，杭州市场即有35个项目推出了新房源，其中开盘项目约有10个，而11月份估计也有30余个项目开盘。
尽管如此，去库存仍是今年杭州房地产市场的主基调之一。
从10月1日起，杭州开始正式实行预售新规。按照新规，10月1日后拿地的项目，要达到预售条件，需符合以下规定：商品房地上建筑为10层以下的，必须要完成建筑主体结构的施工;11层以上的，完成建筑主体结构施工的一半以上，且不低于10层;100米以上的超高层建筑，已完成建筑主体结构施工的三分之一以上，且不能低于50米。这意味着以后杭州商品房的开发周期将加长，也有利于消化市场库存。
此外，杭州一些区域在尝试去商品房库存。以余杭区首批试点的星桥区域为例，在回迁安置方式中提出了“房票安置”的模式。即选择这一模式的拆迁户，核定的安置金额为单价5500元/㎡，在购买由开发商开发的参与房票安置的商品房房源时，还可享受相关奖励政策。根据目前的商品房均价，置换成星桥区域的普通商品房几乎不用自己出资。
一些去化较为困难或市场关注度不高的项目，开发商开始采取“以价换量”销售策略。如拿地三年才面市的东晖·龙悦湾，近对外爆出销售均价4000元/㎡，创下杭州商品房价格。
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