离婚案件财产分割中房产部分的处理是难点，因为房屋是高消费产品，房款的支付时间往往从婚前跨越到婚后，已付房款的构成也很复杂，其中有个人财产也有共同财产，有的房款中还有父母出资的部分或者其它借款，夫妻感情恶化后，还会出现一方擅自转移房产的情况。尤其是夫妻拥有多套房产时，法院判决房产的归属和补偿问题就更显智慧了。
以下是笔者颜宇丹律师代理的一个离婚纠纷案件，案例中的夫妻拥有共6套房产，房产情况比较复杂，该法院判决对各种情况的夫妻房产分割都具有一定的代表性。
【案情简介】
案例中的夫妻名下各套房产的情况是：
房产一：登记在男方名下，婚后购买，购置价为65万元，首付20万元，抵押贷款45万元，贷款提前清偿完毕。法院委托评估机构对该房进行评估，评估价值1506869元。男方主张该房为其婚前财产投资所产生的财产，应归其所有。
房产二：登记在男方名下，婚后购买，购置价为76万元，首付20万元，抵押贷款56万元，截止至2012年8月尚欠银行贷款485895元。法院委托评估机构对该房进行评估，评估价值为1592368元。男方主张该房为其婚前财产投资所产生的财产，应归其所有。
房产三：登记在男方名下，婚后购买，购置价83万元，首付25万元，向银行贷款58万元。截止2012年8月尚欠银行贷款427639元。法院委托评估机构对该房进行评估，评估价值1869358元。男方主张该房为其婚前财产投资所产生的财产，应归其所有。
房产四：登记在女方名下，婚后购买，购置价为70万元，首付28万元，向银行贷款42万元，截止至2012年8月，已偿还银行贷款本金187000元，利息97598元，尚欠银行贷款余额233000元。法院委托评估机构对该房进行评估，评估价值为2197568元。女方主张该房由其父母全部出资购买，并主张应属于女方个人财产。
房产五：登记在男方名下，婚前购买，购买价为65万元，首付20万，向银行贷款45万元，于婚后还清贷款，其中，男方婚前偿还银行按揭贷款本息319587元，夫妻婚后共同还贷180614。男方将该房产转移登记在其兄弟名下，法院委托评估机构对该房进行评估，转移当时该房评估价值3587469元。
房产六：登记在男方名下，婚后购买，购买价为78万元，首付款17万元，贷款61万元，卖价为97万元。女方主张男方系私自变卖，要求男方予以损害赔偿。
【法院判决】
房产一、房产二、房产三均为男女双方婚姻存续期间购买，且男女双方均无法证明上述房产属夫妻一方个人财产，或者为个人财产在婚后产生的孳息或者自然增值，故认定为夫妻共同财产。男方主张该三套房产为婚前财产投资所产生的财产，应归其所有，依据不足，法院不予支持。上述房产的净值（现评估价减去尚欠银行按揭贷款）分别为1506869元、1106473元、1441719元。
关于房产四，女方主张该房系由其父母全部出资购买，并主张应属于其个人财产。法院认为，该房购买于2007年11月3日，女方父母分别于2007年1月20日及同年11月1日各汇款15万元。其中1月20日的汇款与购房时的时间间隔较远，难以认定属于为购买该房所用;11月1日的汇款与购房时的时间仅相隔两天，可认定为购买该房所用。根据人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》第七条的规定，婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。因该房登记在女方一人名下，女方父母的15万元的出资应视为对女方个人的赠与。该房目前的净值为1964568元（评估值2197568元减去尚欠银行贷款余额233000元），总资金投入564598元（首付28万元加已偿还本息284598元），男方的投资金额为207299元［即（280000＋284598-150000）/2］，女方的投资金额为357299。男女双方根据投资比例就该房产享有利益分别为男方721315元［1964568 X （207299/564598）］女方1243253元［1964568 X （357299/564598）］。
房产五虽为男方在婚前购买，但男女双方在婚后共同还贷，双方应根据投资比例分享该房产的利益。该房总投资包括首付20万，男方婚前偿还银行按揭贷款本息319587元，夫妻婚后共同还贷180614元，共计700201元，其中共同还贷部分的一半视为女方的投资，故女方的投资比例为12%（即180614/2/700201元）。但该房产系男方在夫妻双方关系发生矛盾以后转移登记至其兄弟名下，且无证据证明男方兄弟支付了对价，也无证据证明该转让行为取得女方的认可，应视为男方侵犯了女方的财产权利，应予以赔偿损失。男方应当赔偿的数额为女方在该房产中所享有的财产权利，并且以该房产转移登记时为计算基准点。转移登记时，该房产价值3587469元，女方本应享有的财产利益为430496元（即3587469元X 12%）。
房产六系在男女双方婚姻存续期间购买及出售，应视为夫妻财产的转化，女方主张男方系私自变卖，并要求男方予以损害赔偿，依据不足，法院不予支持。
法院根据财产的具体情况，对上述6套房产进行如下处理：登记在男方名下的房产一以及登记在女方名下的房产四归女方所有;女方应就上述两套房产分别补偿男方753435元（1506869?）、721315元。登记在男方名下的房产二、房产三归男方所有;男方应就上述两套房产分别补偿女方553237元（1106473/2）、720860元（1441719/2）。房产五男方应当赔偿女方的损失为430496元。两相抵扣后，男方尚应向女方支付补偿款229843元。
法院最终判决：登记在女方名下的房产四归女方所有，尚欠银行按揭贷款由女方予以偿还;登记在男方名下的房产一归女方所有;登记在男方名下的房产二归男方所有，尚欠银行贷款由男方予以偿还;登记在男方名下的房产三归男方所有，尚欠银行贷款由男方予以偿还;男方向女方支付补偿款229843元。
【夫妻房产分割难点】
一、一方婚前贷款买房、夫妻婚后共同还贷的处理
婚姻存续期间用夫妻共同财产还贷部分以及增值部分，离婚时要根据《婚姻法》第三十九条规定，按照具体情况，在照顾子女和女方权益的原则下进行判决，具体计算公式为双方应分割部分=夫妻婚后共同还贷部分/实际总房款（总房款本金＋已还利息）X离婚时房屋的市场价值。在将按揭房屋认定为一方所有的基础上，未还银行按揭也应由其继续承担。
二、婚后父母为子女购买不动产的认定问题
婚姻法解释（三）关于父母婚后给子女买房的规定，是指父母支付全款给子女购买房屋且产权登记在出资方子女名下的情形。婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。如果父母只是在子女婚后支付首期款，夫妻共同还贷，产权登记在出资方子女名下，首付款可以认定为只赠与出资父母的子女。
三、一方个人财产在婚后产生的处理
一方个人财产婚后产生的自然增值归个人所有，如果属于主动增值，则应当认定为夫妻共同财产。法院的观点是因通货膨胀或者其它不是因当事人的主观努力而是因市场价值的变化产生的增值属于被动增值，没有所有权的配偶对增值部分无权要求分割。当一方的个人财产由于他方或双方所支付的时间、金钱、智力、劳务而增值的，应属于主动增值，离婚时应当将增值部分作为共同财产予以分割。
笔者颜宇丹律师认为，在婚内将属于婚前个人所有的房屋出租，因对房屋这类重大生活资料，基本上是由夫妻双方共同进行经营管理，包括维护、修缮，所取得的租金事实上是一种夫妻共同经营后的收入，因此，婚姻关系存续期间所得的租金一般认定为共同所有。但若房屋所有人有证据证明事实上房屋出租的经营管理仅由一方进行，则婚姻存续期间的租金应归房产所有人个人所有。如果用婚前个人财产的资金婚后投入购买房屋，则在离婚时应将个人财产先剥离出来归这一方所有，其它部分再按房屋价值予以分割，而不是以这部分个人财产占房产总投入的比例作为这一方的投资进行分割。这也符合法院的观点，虽然房屋已付款项中包含了个人财产部分，但这部分资金产生的市场增值部分属于因夫妻双方的主观努力产生的被动增值，作为夫妻共同财产予以分割。
颜宇丹 广东诚公律师事务所合伙人律师，丹柱法律团队负责人。中国政法大学在职法学博士、深圳市总工会专家讲师团讲师、2017年深圳“七五”普法讲师团讲师、深圳市律师协会宣传委员会副主任、房地产法律专业委员会委员，全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳电视台常驻嘉宾律师、深圳广播电台特邀嘉宾、中国法制出版社特约作者、《深圳律师》杂志特邀撰稿人、观点地产新媒体专栏作者。著《婚房保卫战》等书。 
深圳颜宇丹律师2017-08-18 15:13:50
