案例解析‖业主因开发商改变小区规划获赔

【案情简介】

    上海某开发商将自己建造的“静安丽舍——恒辉阁”房产对外预售。期间，开发商分别以１９９７年和２０００年版《上海市商品房预售合同》，与购房业主签订合同。在１９９７版合同中约定，开发商不得擅自变更该房屋的建筑设计，确需变更的应当征得业主同意并报规划管理部门审核批准。未征得业主同意变更该房屋的建筑设计，业主有权退房；业主退房时，开发商除如数退还业主已支付的全部购房款外，还应向业主支付违约金。在２０００版合同中约定：“开发商不得擅自变更已经与业主约定的小区平面图，若确需变更的应当征得业主书面同意；开发商未征得业主同意变更小区的平面布局，业主有权要求开发商恢复，如不能恢复的，开发商应当向业主支付总房价款的３％违约金”。

合同签订后，业主们先后支付了全部购房款，入住所购房屋。２００２年２月，开发商又开始建造“静安丽舍”二期，并于同年２月２８日，在“恒辉阁”大堂张贴经修改后的小区规划平面图及开工敬告。业主们这才得知，拟建的“容辉阁”与“恒辉阁”的间距，从原来约定的５０米缩小为３０.４米。业主们对开发商擅自变更小区规划表示不满，纷纷要求开发商赔偿违约金损失费。

【庭审直击】

开发商辩称，在对二期房屋申报建设工程规划许可时，为适应现代化小区的要求，报上海市计委变更立项，将“荣辉阁”由原先的点式建筑规划为板式建筑获得了批准；小区规划系政府提出的要求，非自己的责任。业主们的预售合同中，虽附有小区平面示意图，但示意图注明“本规划图属规划阶段方案图，最终以静安规划土地局批准文件为准”。开发商强调预售合同中的平面示意图是不特定的，最终应以有关部门批准为准，所以才在３８户业主居住的“恒辉阁”大堂张贴告知。至于楼房间距不足５０米及绿化率的内容，合同中并无约定，那么自己的行为不构成对业主的违约。

【法院判决】

静安区法院审理后认为，房产开发商在销售广告和宣传资料中所附的小区规划平面示意图，显示的是小区平面布局，具体明确，这对双方预售合同的订立及房价的确定有重大影响，应视为要约。尽管平面示意图未附属在双方签订的《上海市内销商品房预售合同》中，但亦应视为合同的内容之一，对当事人双方均产生约束力。示意图中明确注明“荣辉阁”为点式高层建筑，开发商未经业主们的同意，却在“静安丽舍”二期施工中，改成了板式建筑，使得“恒辉阁”与“荣辉阁”之间的间距缩小至３０.４米，明显违反了小区规划，属于违约行为。

开发商提到规划经过市计委批准同意，但法院查明，变更规划也是由开发商先行提出的。有关部门是根据开发商的报告，再作出批准意见的，并不是政府有关部门强制要求变更。归根到底，是开发商根据自身发展的需要而变更了小区的规划。

在１９９７年版本的合同中，双方约定过违约金金额，法院遂作出了一审判决，对持这种版本购房合同的业主们，开发商需以购房总价款的１％的违约金赔偿；而对持２０００年版本购房合同的业主们，以双方约定的总房价款的３％的违约金赔偿。

【颜宇丹律师评析】

本案开发商答辩双方签订的预售合同中，虽附有小区平面示意图，但并没有楼房间距及绿化率的内容。而法院从业主一方作为证据提交的开发商在销售广告和宣传资料中所附的小区规划平面示意图中，查明开发商由原来的点式建筑改为板式建筑，因此楼间距从原来规划的５０米缩小为３０.４米。开发商未按照双方约定的变更规划需征得业主同意，开发商答辩变更规划经过市计委批准同意。笔者颜宇丹认为，如果开发商变更规划是政府有关部门为了市政需要或地质、文物等方面原因强制要求变更，则购房者可以选择退房，这种情况下开发商不构成违约。但本案中变更规划是由开发商先行提出，即使政府部门批准开发商变更规划，开发商未事先征得业主同意，仍应承担相应的违约责任。

根据《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。”本案中，开发商的广告和宣传中的说明和允诺即使没有载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容，开发商违反的，应当承担违约责任。

关于变更规划，在《商品房销售管理办法》中也有详细规定：房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。

经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起１０日内，书面通知买受人。

买受人有权在通知到达之日起１５日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起１５日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

作者简介

颜宇丹  广东诚公律师事务所合伙人律师，丹柱法律团队负责人。中国政法大学在职法学博士、深圳市总工会专家讲师团讲师、2017年深圳“七五”普法讲师团讲师、深圳市律师协会宣传委员会副主任、房地产法律专业委员会委员，全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳电视台常驻嘉宾律师、深圳广播电台特邀嘉宾、中国法制出版社特约作者、《深圳律师》杂志特邀撰稿人、观点地产新媒体专栏作者。著《婚房保卫战》等书。