共有人不同意出卖房屋，不能实现物权变动

法院关于房地产纠纷的裁判规则十条

1. 在共有人不同意出卖共有物，则买受人在不能实现其缔约目的的情况下，可以请求解除买卖合同，并请求由出卖人承担违约责任，这较之于认定房屋买卖合同无效的双务财产返还，对于买受人的保护力度更大。当然，在房屋买卖合同有效的情况下，也并不表示对于物权人静态利益的不保护，即如果房屋买受人请求强制履行买卖合同，而共有人不同意出卖的情况下，则不能实现房屋的物权变动，在此情况下物权的静态利益则受到保护。此种处理方式，较好地实现了物权人静态利益同善意买受人动态利益保护的平衡。[参见法院民一庭《房屋登记权利人出卖共有房屋不符合法律规定或者合同约定条件的合同效力问题》，仲伟珩执笔，载《民事审判指导与参考》总第56辑（2013.4）P133]。

   
   

2. 按份共有人请求分割按份共有的不动产，人民法院应当依照《物权法》百条确定的原则予以处理。分割时，要考虑房屋是否具有构造上、使用上和登记上的独立性。根据一物一权的原则，对于不符合产权分割标准的不动产，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。不能在保持按份共有的前提下，对不动产各部位的使用权进行分割。”[参见法院民一庭 韩玫 执笔《共有人请求分割共有财产时，人民法院不宜判决分割使用权》，载《民事审判指导与参考》总第47辑（2011.3）P121]。

   3、关于施工人权利的保护问题：“人民法院建设工程施工合同司法解释已经有明确规定，实际施工人可以向发包方主张权利，但这是有限度的，在理解执行司法解释规定的时候，一定要准确，不能任意扩大它的适用范围。除非是转包人和分包人没有向实际施工人支付工程款，（P22）也没有能力支付，而发包方还有其他的工程款没有支付完，在未支付工程款的范围内，可以向实际施工人支付工程款。”[参见法院审委会委员、民一庭庭长杜万华《在民事审判工作会议上的总结讲话（2011年6月24日）》，载《民事审判指导与参考》总第46辑（2011.2）P22-23]。

   4、值得注意的是，父母婚后给子女买房的规定，是指父母支付全款给子女购买房屋且产权登记在出资方子女名下的情形。如果父母只是在子女婚后支付首期款，夫妻共同还贷，产权登记在出资方子女名下，首付款可以认定为只赠与出资父母的子女，离婚时该房屋应认定为夫妻共同财产，对首付款部分应认定为出资人子女的个人财产。由于个人财产婚后的自然增值仍然归个人所有，故离婚时首付款的增值部分也应判归一方所有。[参见法院杜万华、程新文、吴晓芳《人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）的适用》，载《民事审判指导与参考》总第47辑（2011.3）P16]。

   5.根据我国《物权法》规定，不动产物权变动原则上以登记完成为生效要件。夫妻双方签订的离婚协议中对不动产归属的约定并不直接发生物权变动的效果，一方仅可基于债权请求权向对方主张履行房屋产权变更登记的契约义务。在不动产产权人未依法变更的情况下，离婚协议中关于不动产归属的约定不具有对抗外部第三人债权的法律效力。【参见《人民法院公报》2017年第3期付金华诉吕秋白、刘剑锋案外人执行异议之诉案，案例索引：（2014）沪一中民二（民）初字第3号】

    6.根据《物权法》第七十条规定，人民法院民一庭认为，居民住宅小区的外墙面不属于专有部分，单个居民对与其专有部分紧密相联的外墙面不拥有所有权。居民住宅小区的外墙面属于全体业主所有。居民住宅小区对其紧密相联的外墙面拥有合理使用的权利，这一权利是业主专有权利的合理延伸。合理使用的标准有二：一、不以盈利为目的，而是为了更好地利用专有部分，增加专有部分的舒适度，增加专有部分的安全，同时又不损害小区其他业主的共有利益。二、业主对与其紧密相联的外墙面合理利用也要符合市政管理的规定，同时要正确处理相邻关系，不得侵害相邻业主的权益。小区内独栋别墅的外墙面属于独栋别墅的所有权人。（参见《民事审判指导与参考》第35辑）

    7.判断商品房买卖中的认购、订购、预订等协议究竟是预约合同还是本约合同，最主要的是看此类协议是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，即只要具备了双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况（包括房号、建筑面积）、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期，同时出卖人已经按照约定收受购房款的，就可以认定此类协议已经具备了商品房买卖合同本约的条件；反之，则应认定为预约合同。如果双方当事人在协议中明确约定在具备商品房预售条件时还需重新签订商品房买卖合同的，该协议应认定为预约合同。（参见《人民法院公报》2012年第11期公布的“张励与徐州市同力创展房地产有限公司商品房预售合同纠纷案”）

    8.双方当事人基于同一笔款项先后签订《商品房买卖合同》和《借款协议》，并约定如借款到期，偿还借款，《商品房买卖合同》不再履行；若借款到期，不能偿还借款，则履行《商品房买卖合同》。在合同、协议均依法成立并已生效的情况下，应当认定当事人之间同时成立了商品房买卖和民间借贷两个民事法律关系。该行为并不违反法律、行政法规的强制性规定。借款到期，借款人不能按期偿还借款，对方当事人要求并通过履行《商品房买卖合同》取得房屋所有权，不违反《担保法》第四十条、《物权法》百八十六条有关“禁止流押”的规定。（参见《人民法院公报》2014年第12期公布的“朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案”）

    9.商品房买卖合同因出卖人责任被确认无效后，应按无效合同的处理原则进行处理。关于善意买受人应该返还给出卖人的房屋使用费标准，因为买受人在签订合同时是善意的，所以应该以买受人在合同中的意思表示为标准。也就是说，应该以买受人与出卖人约定的合同总价款除以房屋的设计使用年限，再乘以买受人实际使用该房屋的年限得出的价款作为买受人所获得的利益返回给出卖人。（参见法院2003年11月30日以（2003）民一他字第13号对辽宁省高级人民法院《关于蔡德成与大连经济技术开发区龙海房地产开发公司、原审第三人大连翻译专修学院商品房买卖合同纠纷一案的请示》的答复）

    10.根据《中华人民共和国物权法》第76条的规定，经营性用房的专有部分的经营方式不属于业主大会的共同决定事项。业主公约或章程作出的该专有部分是自主经营还是委托他人经营，由全体业主按照少数服从多数原则投票共同决定的约定无效。业主大会根据该公约或章程作出委托经营的决定后，业主委员会与他人签订的委托经营合同，对未经同意或追认的业主不发生法律效力。（参见《民事审判指导与参考》（第41辑）第210-218页）

（你若盛开，蝴蝶自来）

丹柱法律团队主要成员简介：

颜宇丹   广东诚公律师事务所合伙人律师，丹柱法律团队负责人。中国政法大学在职法学博士、深圳市律师协会宣传委员会副主任、房地产法律专业委员会委员、实习律师面试考官、广东省颜氏宗亲会副会长、深圳市总工会专家讲师团讲师、深圳“七五”普法讲师团讲师、全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳电视台常驻嘉宾律师、深圳广播电台特邀嘉宾、中国法制出版社特约作者、《深圳律师》杂志特邀撰稿人、观点地产新媒体专栏作者。著《婚房保卫战》等书。

刘京柱   广东诚公律师事务所专职律师，中共广东诚公律师事务所第二党支部书记。华东政法大学法学学士、山东大学法律硕士，律簇法律讲坛特邀讲师。自1993年6月起先后在内地某中级人民法院和深圳某基层人民法院工作，担任法官20余年，获个人三等功二次，曾担任民事审判指导小组组长，2015年6月自法院辞职，辞职前为国家一级法官，主审和参审各类案件5000余件，具有深厚的法学理论功底和丰富的司法实践经验，在房地产法律服务、公司法律事务和传统民商事纠纷领域颇有专长，在和省级报刊杂志上发表论文十余篇。2015年10月加盟广东诚公律师事务所。在多个党政机关和企事业单位讲课，受到普遍的欢迎。

曾俊欣  广东诚公律师事务所专职律师。毕业于北京师范大学珠海分校法律与行政学院，曾处理过大量疑难复杂民事诉讼、执行案件以及刑事案件，擅长处理房地产、民间借贷纠纷及常年法律顾问服务，精通潮汕话。秉持“专业专注”的原则，以对客户负责、认真办案的理念，获得了客户的普遍好评。

 李瑶   江西财经大学法律硕士研究生，曾在爱普生技术(深圳)有限公司任职法务和互联网金融公司任职法务主管，擅长公司法律事务，股权结构设计、股权融资、风险控制、公司合规事务及管理、公司治理等法律事务。 

 吴泽人  华东政法大学法律学院法学学士。擅长处理建筑工程、房地产纠纷案件、股权纠纷案件以及刑事辩护。坚持以“专业、细致、负责”的精神服务客户，尽努力维护当事人的合法权益。