上周六（7月28日），位于南山片区的东关.乐尚林居开盘，此次该项目采取线上选房的方式，当天仅推售157套房源，据悉开盘卖了121套。
然而，深圳地产号查阅东关.乐尚林居备案信息时发现，此次该项目是备案了429套房源，均为住宅房源，户型面积为79.29-188.62㎡，备案均价约为7.6万/㎡，单价6.74-8.16万/㎡，总价578万起，至1441万，套均总价766万。
一般来说，开发商备案了多少套房源，开盘当天就要卖多少套，而东关.乐尚林居此次仅推出157套，有“捂盘惜售”的嫌疑。
推157套，卖121套，销售情况不容乐观
这段时间深圳的购房政策紧缩，正在一片叫衰的情况下，乐尚林居顶住压力开了盘。
（开盘快讯一览）
但是共计429套预售房源，这一次却仅仅主推157套，当天只卖了121套，销售情况不容乐观！
此次乐尚林居的开盘，前后筹备将近半个月。从21号诚意登记认筹开始，到28号的正式开盘，还有后面的签约和清售，怎么也得到月底。
这次看似再正常不过的销售过程，背后却有不少猫腻。
当天真的卖了121套？
虽然总共取得预售房源为429套，但是本次开盘却只推出157套，业内人士透露可能是该楼盘前期蓄客不足，因此只敢推出少量房源。然而如此操作手法，却有捂盘惜售的嫌疑。
（据现场销控板显示截至下午17点共去化121套）
但是该数据一直没有得到官方确认，截止到乐尚林居官方微信公众号29号15：56的推送，里面也没有得到准确成交数据。
但从现场销售和购房者发出的照片来看，到是一片火热，像是真的取得了不错的销售成绩。
有些购房群里却传来不一样的声音。
可能有些人要说了，市场环境不好，又不可能日光，大家不要太苛刻了。对于此，还是看后续乐尚林居官方公布的实际数据，暂且不做过多评论。
7字头还打折，就一定便宜么？
为了应对市场疲软的状态，乐尚林居似乎是拿出了很大的诚意，均价约7.55万/平。
在南山片区，7字头的价格看上去应该是相当美丽了，毕竟不远的关外龙华都已经冲8了，再加上限价，使得不少人摩拳擦掌，跃跃欲试，以为要捡到宝。
但是，按照乐尚林居的地理位置，虽然是在关内，但是就南山片区来讲，位置真的说不上好，自然价格也不能和好地段的相提并论。
比如早已销售一空的华润三：
乐尚林居均价7.55万，华润城三期均价8.5万，价格相差并不大，但乐尚林居地段，配套，楼盘品质……跟相当于豪宅配置的华润城三期，很明显不在一个档次。
关于这个限价，深圳限价仅仅是控制个别高单价楼盘，比如上面豪宅配置的华润城三期。这个乐尚林居限的是哪？可不能一味地听从限价的饥饿营销，弄的大家感觉不买就是吃亏！
为了极大地促成交易，乐尚林居机智的采取了“3个99折”、“4个99折”的打折优惠。甚至部分的房价很有可能跌破7。
关于打折，我估算了一下，不一定对，仅供参考。按最优惠的4个99折，最后可以拿到96折。按照67384元/平（110㎡），81567元/平（177㎡）的价格来算，最后整套房子可以拿到约为29.6万~57.8万的区间优惠。
不过在这里购买177㎡之类的大户型，很多人并不看好。这个户型，在这个位置，短时间周边没有明显的改善，想要变现是非常困难的。
况且羊毛出在羊身上，不能因为打折和限价的口号，而一叶障目，还是要全面综合考虑是否买入。
至于到底是否优惠便宜，优惠了多少，大家看在眼里，记在心里就好！
要不要上车？
除开以上这些，我们再来简要分析一下这个楼盘的情况！
项目由深圳市南头城同乐投资发展有限公司投资兴建，场地位于南山区同乐村西南侧，场地东南侧中山园路，西侧主要南山区交警大队扣车场。用地面积约1.9万㎡，总建筑面积约10万㎡，由4栋共5座高层住宅组成，设二层地下室。
项目主力户型为建面在79-179㎡的3-5房住宅，毛坯交房。据了解，建面79㎡和80㎡的户型可以做到三房两厅一卫，建面91㎡-94㎡的户型是三房两厅两卫，而建面108㎡以上的是四房两厅两卫。
交通方面，项目距离南坪快速、京港澳高速、广深高速以及北环大道等几条主干道都不远，可快速到达前海、宝安中心等地。同时，项目周边多条公交线路交汇，21路福田中心，22路蛇口等。另外，项目靠近在建的地铁12号线同乐站，走路大约10多可达。
配套方面，该项目自带2600平的商业街铺。根据咚咚找房的学区地图显示，乐尚林居的学区是同乐学校，该校是一所九年制的公办学校，距项目700米左右（根据百度测距）。
项目优劣简评
优势
1、与前海自贸区、南山科技园、蛇口自贸区、宝中、蛇口自贸区和留仙洞总部基地等经济中心区的物理距离均不远，地理位置较为不错。
2、项目自带商业，不远处就是九年制的同乐学校，还有在建地铁12号线“同乐站”，配套基本能满足日常需求。
3、南头片区近几年变化较大，检查站拆除、直升机场搬迁，还规划了众多的改造项目，片区的环境和配套在逐步改善当中。
劣势
1、目前周边商品房和公共配套较少，生活略显不便，区域发展需要一定的时间。
2、靠近中山园路的部分楼栋会受到一定的噪音影响。
项目由5座高层建筑物组成，1栋A、B座和2栋为单层4户分布，3栋为单层3户，5栋为单层5户。有利于楼体布局。从布局来看户型整体之间相互影响较少。地块形状较好户型朝向较佳，更容易发挥围合园林的功能与价值。
户型种类较多，以面积段可划分为5个类型。
1、建筑面积约79-83㎡
2、建筑面积约91-94㎡
3、建筑面积约108-111㎡
4、建筑面积约127㎡
5、建筑面积约177-179㎡
建筑面积约79㎡户型
通透结构北向，远离主干路安静程度较佳视野开阔，动静分区布局合理。客厅开间3.3米带1.55米宽大阳台，实用性能。主卧开间3.3米明亮舒适，开间进深比稍有欠佳，可根据家庭需要与小房间合并实用也可各自独立。次卧2.8米开间算是够用因飘窗问题室内进深稍有不佳。厨房实用性能较佳餐厅独立明亮。分离式卫生间使用性能佳入户门自成玄关保护室内隐私。
建筑面积约80㎡户型
东南向临路双面采光，低楼层容易受到车辆噪音影响。有一定的公园景观资源。客厅开间3.4米1.55米宽阳台宽敞实用。主卧双面采光明亮舒适，如做大房独立功能较强，如隔成2个房间使用则对空间的完整有一定因星光。厨房面积不大但实用性能较佳，餐厅位宽敞舒适自由空间较好。
建筑面积约91㎡户型
东南向1栋A座单位临路视野宽广但低楼层容易受到车辆噪音影响，1栋B座和2栋单位花园朝向相对安静程度较好，动静分区布局合理，客厅开间3.4米带1.6米宽阳台，实用性能较好。主卧开间3.3米具有良好的开间进深比有利装修布局。两个小次卧开间都没有超过2.8米但进深较好室内空间也比较好布置。厨房实用性能，餐厅位空间较好。玄关可保护室内隐私却增加了走廊有一定程度的浪费。
建筑面积约 110户型
可算是91平方米户型的4房版，在空间的尺寸上有一定的提升，但房间分割有些尴尬，三个次卧依然是没有任何一个房间开间超过2.8米，如果合并成大房使用有有些浪费。增加了19㎡的总价实际提升并不明显。
建筑面积约108-111㎡户型
三个单位都是通透结构横厅布局。1栋A座户型朝向西北看花园，1栋B座主阳台朝向东南看花园但卧室都是西北朝向。横厅布局空间利用率高空间感舒适。7米餐客厅开间带4.5X1.9米宽大阳台宽敞舒适功能强大。次卧空间较为一般在可接受程度，3.4米的次卧但进深偏短，另一次卧开间2.8米。厨房明亮实用性能。110和111平方米户型入户门位置可自然对室内私密性形成有效保护。
建筑面积约127㎡户型
位于3栋对称布局三面采光，朝向西南看花园安静舒适。4.35米客厅开间带1.7米宽阳台明亮舒适，3.75米开间的主卧套间具有良好的开间进深比，空间布局。两个次卧开间都超过了3.2米居住空间舒适度较好，厨房空间较好，餐厅宽敞舒适。入户位置应注意隐私保护设计。
建筑面积约177㎡户型
项目户型，位于3栋通透结构横厅布局，餐客厅开间达8米阔绰明亮。主卧开间3.8米开间进深比良好，空间舒适感。双主卧套间设计，次主卧可根据自身需求选择位置，次卧都朝向劣势朝向，餐厨空间宽敞明亮，带工人房设计。次卧空间比较一般，对于177㎡户型来说整体设计上有些不足。
来源：深圳地产号综合自深圳淘房志、咚咚找房
文君言2018-07-30 14:49:37
