2018年深圳楼市年报重磅出炉

前言

2018年以来，在“房住不炒、因城施策、分类调控”的中央指导思想下，楼市进行了不同程度的调控，据不完全统计，年内各项政策调控多达450次，刷新历史调控记录，成为房地产市场历史调控最密集的一年。这一年，楼市整体降温趋势明显，购房者逐渐回归理性，房价、交易量等各项房地产指标有所回落。与此同时，深圳楼市在“三价合一”、新房摇号监管、731新政等政策的影响下也稍显冷清，非理性的投资需求被有效抑制，市场预期明显转变，购房者观望情绪浓厚。

2018年深圳楼市大事记

1、3月28日“三价合一”政策落地

2、4月2日海洋新城出世

3、5月17日深圳棚户区改造新政出台

4、5月23日深圳规土委印发《深圳市2018年度城市建设与土地利用实施计划》

5、5月26日深圳首次推行政府监管新房摇号选房

6、6月5日深圳启动二次房改

7、7月31日731新政发布 限售限离限企

8、9月19日光明“转正去新” 正式挂牌光明区

9、12月首套房贷利率下调

10、改革开放40周年 深汕合作区正式揭牌

土地市场

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2014-2018年深圳居住用地成交情况

2018年深圳楼市虽“冷风劲吹”，但土地市场表现“给力”，迎来了近6年宅地市场的高峰。2018年深圳共9宗土地成交，相较2017年增加了7宗，创近6年新高，总建筑面积相较2017年增加了36.57万㎡，环比上涨152.88%，总成交金额为94.52亿，环比上涨438.27%。

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2018年深圳居住用地成交情况

纵观2018年深圳土地市场，深圳政府在2月就集中出让4宗宅地，而后在9月方再次推出2宗宅地，土地位置分别在大鹏和龙华，11月土拍渐入高潮，共出让3宗宅地。12月，宝安西乡铁岗片区的尖岗山A122-0357地块遭遇流拍，而此前尖岗山已连续5次刷新深圳楼面价，据悉，该地块出让条件非常严格，只适合建低密度豪宅项目，再加上宅地公寓70年自持、3年限售以及政府要求的人才房配置，让开发商们望而却步。

全年来看共有9宗宅地成交，多宗地为70年支持租赁地块，其中深圳市人才安居集团拿下5宗地，超过半数。而今年中海地产竞得的坪山区土地虽然条件也较为苛刻，5年限售且配置人才住房面积，但也吸引了24家房企竞拍，可见开发商们对于深圳东部市场的展望。2018年楼面价的宅地为深圳融棋投资拿下的光明A621-0044地块，25901元/㎡。

供应与销售

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2014-2018年深圳一手住宅供销情况

据乐有家研究中心数据显示，2018年深圳全年预售面积有所回暖，环比上涨11.13%，但相比2015年，依然有45.83%的“缩水”；2018全年销售面积为292.45万㎡，相比2017年有小幅上涨，环比上涨12.79%；年末库存面积方面，自2014年迎来一波小高峰后，已连续3年处于下跌态势，2018年年末库存面积为346.47万㎡，微幅上涨2.33%。

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2018年深圳一手住宅月度预售情况

2018年以来深圳一手住宅预售情况“表现平平”，全年仅5月、10月和11月预售突破4000套，11月迎来入市高峰，达到9468套。而2018年深圳一手住宅共35796套预售，有52%来自宝安，32%来自龙岗，南山区一手住宅预售占比也达到了9%。

整体来看，一方面，2018年深圳新增一手住宅35796套，相比2017年的33964套增加1832套，环比上涨5.4%，另一方面，2018年60-90㎡的户型入市较多，占比高达50%，其次为90-144㎡的户型，占比也达到41%。

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2018年深圳一手月度去化走势

一线城市常由于土地稀缺导致住房供需失衡，截至12月底，深圳一手住宅年末存量为346.47万㎡，去化周期12.7个月，尚处于健康水平。整体来看，相比2017年，深圳2018年月度去化周期有明显缩短，平均缩短约4个月。

回望2018年，“三价合一”政策过后紧接着731新政，严格的政策调控让深圳投资客大幅减少，不少刚需人群也将目光转向新房市场，加之许多房企入市较晚，在11月新房预售才突破9000套，导致731新政过后，深圳2018年月度去化周期缩短在10个月以内，8月更是跌至近2年谷。

一手住宅

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2014-2018年深圳一手住宅成交走势

2017年深圳一手住宅成交量跌至近5年低谷后，2018年深圳一手楼市有所回暖，全年成交29396套，成交均价方面，由于政策的严格调控，深圳一手住宅成交均价近5年来首次出现下跌，2018年成交均价为54102元/㎡，环比下跌0.63%，深圳一手住宅套均价格连续3年下跌，2018年已降低至538万元/套。

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2014-208年深圳一手住宅套均走势

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2018年深圳一手住宅月度成交走势

据乐有家研究中心数据显示，深圳一手住宅成交均价自2016年颁布“104”政策后便一路下跌，至2018年7月才有所回暖，而731新政的出台又及时地扼住了价格上升的苗头，到2018年12月，深圳一手住宅成交均价已跌至54060元/㎡，同比下跌0.36%，全年跌了180元/㎡。

成交量方面，2018年深圳一手住宅成交高峰出现在8月。今年深圳楼市的“金九银十”并未显现，731新政的3年限售有效抑制了投资客进入新房市场，“金九”仅成交2248套，环比下跌39.05%，同比下跌17.60%。

全年情况综合来看，一方面，深圳楼市整体在2018年下半年有显著降温，购房者观望氛围较为浓厚；另一方面，在政策调控下，某些新盘价格低于周边二手房，加之深圳不少新盘年底冲量给出优惠折扣，品质好的楼盘（如华润城、双玺）开盘当天近乎售罄。可见深圳不缺购买力，缺的是品质好、性价比高的好盘。

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2018年深圳各区一手住宅成交地图

据乐有家研究中心数据显示，福田一手住宅成交均价已由2017年的8.7万元/㎡上涨至2018年的9.4万元/㎡，领跑全市，环比上涨7.3%，成交589套，环比下跌15.1%。成交量方面，盐田一手住宅成交量为230套，相比2017年的20套，环比上涨超1000%。全市成交量的区域为龙岗，2018年成交13856套，环比上涨19.5%。

二手住宅

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2014-2018年深圳二手住宅成交走势

从近五年二手住宅成交量价来看，房价呈不断上涨的态势，过户量自2015年达到顶峰后，接下来几年都不断下降。深圳楼市起伏和政策都密切相关，2015年，深圳出台3.30新政，刺激房价上涨，过户近13万套二手住宅，成交均价上涨到43537元/㎡，涨幅高达44%。

经过2016年，3.25新政、10.4新政的调控，深圳市场开始回归理性。从数据可以看出，2016年深圳二手住宅过户量环比下跌25%，房价上涨速度减缓，环比2015年上涨21%。

2018年，为落实中央“房住不炒”政策的深圳，出台了三价合一政策和7.31新政。号称“史上最严”的731新政出台，对离婚炒房、商务公寓炒房、企业摇号购房等投机行为进行了针对性打击，据乐有家研究中心数据显示，2018年深圳二手住宅过户64627套，相比2017年有1.65%的微幅上涨，成交均价55007元/㎡，小幅上涨3.28%。

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2014-2018年深圳二手住宅套均走势

套均总价方面，深圳二手套均总价在2016年后整体都比一手套均总价低，2018年深圳二手住宅套均总价458万元/套，一手套均总价为533万元/套，平均每套便宜75万元。

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2014-2018年深圳一二手住宅成交占比

近年来，深圳土地供应稀缺，新房入市较少，一二手住宅成交占比从2014年接近五五开的成交趋势，到2018年二手住宅占比高达69%，深圳早已从增量房进入存量房时代。其实相对于新房来说，庞大的存量房市场能让购房者有更多元的比较和选择，且下半年以来，不少投机炒房客受到政策打压退出市场，二手房的议价空间也更大。

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2018年深圳二手住宅月度成交走势

回望过去12个月，深圳二手住宅成交均价稳定在5.5万元/㎡上下，环比2017年有3.28%的涨幅，具体来看，731新政前全市成交均价约为5.6万元/㎡，731新政后跌至5.4万元/㎡，下跌了4%。且在新政后，有包括前海、布吉、黄贝岭等在内的超35个片区二手住宅成交均价呈下跌趋势，下跌范围在1%—10%不等，其中宝安的新安片区下跌幅度，新政前后环比下跌10%。

过户量方面，数据显示深圳二手楼市在8月迎来高峰，此后9-12月的过户量下滑明显。其实由于过户数据有1-2个月的滞后性，9月、10月过户量的显著下跌才真正反映出731新政的威力，新政后的首月，市场观望情绪就已非常浓厚。

再来看传统的“金九银十”期间，二手房过户量更是大打折扣，9月、10月均未突破5000套，连续4个月成交量保持在4000套左右，该数据已跌至近几年深圳二手楼市的谷。

市场观望氛围浓厚，楼市逐渐降温，很大程度上源于2018年731新政对限购限贷限企政策的再度收紧，而近年“深中通道”等交通利好、深圳房价的高企等因素也致使部分购房需求流入中山、惠州、东莞等临深市场。

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2018年深圳各区二手住宅成交地图

2018年，除龙岗外，全市各区过户量均呈上涨趋势，龙岗二手住宅过户14821套，环比下跌6.9%，但仍位列全市。再来看各区二手住宅成交均价情况，南山成交均价，为7.9万元/㎡，环比上涨3.2%，其次为福田的7.1万元/㎡，环比上涨3.4%。

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2018年深圳二手住宅楼盘热销榜

根据深圳国土局数据显示，2018年深圳二手住宅楼盘成交前两名均来自龙岗布吉片区，名为龙珠花园，全年成交均价3.62万元/㎡，当前挂牌均价为3.63万元/㎡，成交量第二名为丽湖花园，全年成交均价3.43万元/㎡，当前挂牌均价3.67万元/㎡。第三名是来自福田区华强南片区的御景华城花园，全年成交均价5.80万元/㎡，当前挂牌均价为6.15万元/㎡。

从乐有家研究中心盘点的热销前十的楼盘数据来看，10个热销楼盘中就有7个楼盘成交单价低于4万元/㎡，且上榜楼盘多来自龙岗区。2018年上半年龙岗“三馆一城”正式开馆让龙岗“火”了一把，“十三五规划”中又搭上“东进战略”快车，近年来无论是文体配套、交通规划、还是医疗教育，都得到了跨越式的发展，龙岗区楼盘成交“火热”也“不足为奇”了。

乐有家研究中心还对南山、福田、罗湖、宝安、龙岗、光明和龙华七大行政区进行了热门楼盘盘点。数据显示，南山区2018年成交的楼盘为西丽片区的桃源村，福田为华强片区的御景华城花园，罗湖为泥岗片区的旭飞华天苑，宝安为松岗片区的中海西岸华府，龙岗为布吉片区的龙珠花园，光明为光明片区的盛迪嘉光明壹号花园，龙华为观澜片区的金地塞拉维花园。

在各区二手住宅楼盘热销榜中，不难看出，单价低、好学位的小区深受购房者喜爱，例如罗湖东门片区的东门168，虽挂牌单价在7万元/㎡上下，但因其以小户型居多，总价300万以内就能“上车”，且还属于深圳市螺岭外国语实验学校（小学部）以及深圳罗湖中学的两所省级公办学区范围，极受购房者青睐。

南山区二手住宅楼盘热销榜

福田区二手住宅楼盘热销榜

罗湖区二手住宅楼盘热销榜

宝安区二手住宅楼盘热销榜

龙岗区二手住宅楼盘热销榜

光明区二手住宅楼盘热销榜

龙华区二手住宅楼盘热销榜

二手住宅趣味数据

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2018年深圳楼市片区涨跌情况分析

据乐有家研究中心数据显示，2018年对比2017年，深圳二手住宅成交均价整体呈现上涨趋势，其中宝安、福田、光明、龙华、南山、龙岗、坪山、盐田的所有统计片区均有不同幅度上涨，仅罗湖的人民南片区有小幅下跌。

深圳各大片区中，宝安中心片区（上涨0.92万元/㎡）和翠竹片区（上涨0.99万元/㎡）涨幅并列，同比上涨17%。车公庙片区成交均价上涨1.45万元/㎡，涨幅约16%，位列第二。福田中心区（上涨1.06万元/㎡）和后海片区（上涨1.48万元/㎡）涨幅并列第三，同比上涨15%。

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731新政出台，对深圳楼市影响有多大？

虽然2018年对比2017年，房价整体呈上涨趋势，然而731新政的出台，也被很多人看作深圳楼市的“杀手锏”。

乐有家研究中心数据显示，新政后，深圳大部分片区二手住宅成交均价都有不同幅度下跌，仅龙岗区有较多片区呈现小幅增长。其余各行政区中，宝安、福田、罗湖和南山二手住宅成交均价下跌片区较多。各片区中，福田区农科中心片区逆势上涨，涨幅位列，同比上涨1.24万元/㎡，涨幅约13%，宝安区新安片区跌幅，同比下跌0.57万元/㎡，跌幅约10%。

同时，乐有家研究中心数据显示，受新政影响较大区域，多为地段好，交通便捷，且前期房价涨速较快的区域。而新政后成交价依然有小幅上涨的区域，如莲塘、八卦岭、草埔等，多为地理位置相对较好，且价格一直相对较低的区域。综合2018年和2017年房价对比，以及新政前后房价对比，不难发现，看似“凉凉”的深圳楼市，实则跌回一年前房价，正是刚需入市的好时机。

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2018年深圳二手住宅热门成交片区

据乐有家研究中心数据显示，2018年深圳热门成交片区分别为布吉、龙岗中心城、黄贝岭、皇岗和西乡。其中，布吉片区过户2336套，排名，成交均价4.01万元/㎡；龙岗中心城片区，过户1776套，排名第二，成交均价4.04万元/㎡；黄贝岭片区过户1095套，排名第三，成交均价5.18万元/㎡。皇岗和西乡分别位列第四第五，过户量都位于1000套以上。而布吉和龙岗中心城常年都为热门成交片区。

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2018深圳二手住宅各类成交占比分析

乐有家市场研究中心从成交单价、总价、户型、面积4个维度对2018年深圳二手住宅成交量情况进行了分析。分析表明，两房的房型是深圳购房者的最爱，其次是三房，购买一房的人群占比有小幅增加，占比从2017年的19%上升到了2018年的20%；与此同时，可以发现60-90㎡的房子为更多购房者选择，占比高达46%。

成交总价和成交单价方面，成交总价在500万以上的房屋成交占比，单价5-7万元受到购房者的青睐。

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2018年深圳二手住宅购房者置业分析

在北上广深这样的一线城市，有些中心城区的房价可能已破10万，面对房价高企，绝大部分的人都选择贷款买房。在深圳，有89%的人选择贷款买房，其中选择商业贷款的购房者，占比达到70%，其次是组合贷款，而由于公积金贷款额度相对不算太高，家庭只能贷款90万，个人只能贷款50万，无法满足大部分购房需求，因此仅有2%的购房者选择公积金贷款。

据乐有家研究中心数据显示，当前刚需买房仍是主流，占比高达73%，改善型置业占比达到18%；经过“三价合一”政策和731新政的政策调控后，深圳投资客已明显减少，2017年投资客占比为14%，而2018年已下降到9%。

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2018年深圳二手住宅购房者婚姻状况

据乐有家研究中心数据显示，深圳二手住宅购房者中，已婚购房者占比仍占大头，但未婚（含离异）购房者的比例已从2016年的11%，上涨至2018年的23%，越来越多的人选择在婚前置业。

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2018年深圳二手住宅购房者年龄段占比

从年龄结构来看，80后仍是购房中坚力量，而随着90后逐步踏入社会，也开始迎来安家置业的人生大事，据乐有家研究中心数据显示，90后购房群体已赶超70后，占比达到18.2%，70购房群体逐步退出，这一年，的00后已满18岁，数据显示有0.1%的00后加入购房队列。

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