《都市调查》采访颜宇丹律师：布吉中心花园小区的“战争”

（记者  黄焕武）小区业主为何对物业公司怨声载道？业主不交费用，物业也不肯退场，博弈的背后是否存在利益纠葛？小区物业如何自行管理？《都市调查》：小区的“战争”正在进行。

提起物业公司和业主，很多人都不陌生，业主每月支付一定的费用后，物业替业主管理小区的方方面面，有了专业的物业公司进驻管理后，一是住得舒心，物业对小区的绿化公共卫生进行定期维护保洁；二是住得安心物业，对小区的外来人员进行例行的巡查登记，对车场的车辆进出进行指挥；三是可以让业主住得放心，物业对小区公共设施进行日常的维护。那么照理说物业和业主应该是各取所需和谐相处，可近年来说是一定要炒掉他们的物业公司这是怎么回事呢？ 

布吉中心花园拥有1088户业主，自2005年入伙以来小区的物业一直交给雍景物业公司管理，那么合作十多年的老物业互相又彼此熟悉，怎么如今就闹到水火不容的地步呢？

业主严先生告诉记者，中心花园小区与雍景物业公司的物业服务合同在2018年7月份便已经到期了，但是雍景物业公司却始终不肯退场离开。

小区业主与物业的合同到期以后，物业缴纳管理费，业主每个月的固定停车费改换成收取现金，这让业主开始担心，物业可能会按临时停车计费。

小区物业好多个业主都找到记者表达自己的不满。看来这中心花园的业主对物业的意见还是不小啊，可让我们有点不明白的事，就算物业和小区的合同到期了，那小区的卫生啊检修啊各个方面还是需要有人进行专业管理的，那么双方为什么不续签一下呢？说到这儿小区的业主个个气不打处来。原来业主对物业公司管理那是相当不满意。

记者来到中心花园小区后，见到了业主委员会主任阳先生，阳先生首先向我们反映了一件让小区所有业主气愤的安全事件。

阳主任说2018年上半年有一位70多岁的老人带着孙子乘电梯，可没想到电梯出现事故，把两人关在电梯里整整四个钟头，这可把两人吓坏了，幸好最后消防队员过来，才没出现意外。只是电梯出现一次意外，但也并非别人故意，业主们为什么会觉得物业有的责任呢？

阳主任告诉记者，按正常情况，电梯一旦断电，它会自动启动备用发电机，防止意外发生，可物业却并没有履行好职责，定期检查备用发电机的运行情况。

电梯可是业主出行的必要措施，一旦出现断电等意外，就将造成不可预估的后果，按理说，电梯每个月都有专门的维保公司认真检查，这备用发电机不起作用，会不会是电梯维保公司的责任呢？

每个月花不少钱维修电梯和电梯备用发电机，什么时候坏的物业都不知道，看来这业主生气那是难免的。而除了电梯以外，业主对物业在绿化和设施维修上也有意见。

  在小区部分楼栋外墙上出现了一些外墙瓷片剥落的现状，业主还告诉记者因为小区里面小孩比较多，他业主曾经申请，从维修基金里面拿出部分资金修建一个小型的游乐场，供孩子们玩耍，但物业却并没有同意，无奈之下，小区业主只好自发捐款，购买玩具，在空白区域搭建了一个小型游乐场。

在业主看来，物业公司的职责，一要把绿化和卫生环境处理好，二是要将小区内公共场所的危险隐患排除，将电梯消防通道等定期检修，但现在的情况是业主对物业公司的服务很不满意，除了以上几点之外还有一点更重要的也是让业主最关心的那就是维修基金的问题。这么多年的维修基金怎么花的、还有多少钱、都到哪去了、这是双方争论的焦点，也是业主最想弄清楚的。

据业委会阳主任介绍，从2005年入伙到2016年8月，这10多年时间，小区业主每月上缴的本体维修金，总共有300多万元，这些钱最终是怎么用的，业主并不清楚。其次，从2015年7月27号，业主与雍景物业公司签订的服务合同为酬金制，按照酬金制规定，每三个月物业应向全体业主公示收支情况，每年业委会可对本年度的财务进行审核监督，但直到2018年合同到期结束，公司都无法给出相关的帐户，致使小区业主意见很大。一个月是26000多块钱，在成立业委会之前，物业公司是没有交到住建局去的，按照规定是应该有专帐管理的，后来成立业委会以后要求交到住建局统一管理，但是给物业公司下过通知，要他们专项审计，审计以后结余的款要交。但是这两年多了，都到街道办工作站反映过很多次，物业服务公司的报告一直都不出，街道办也开会协调过，但是他们还是不出。

据业主介绍，按照他们跟物业签订的物业管理合同，物业每月收取费用后，除去所有开支成本，物业公司从纯利润中收取10%作为报酬，但所有的账目必须要定期向业主公示，可实际操作当中，核心的审计报告账目，物业却一直没有公布。

阳主任告诉记者他们早在2018年6月份就召开了业主大会，并向布吉街道办和社区工作站报告了想要更换物业或者自管，但街道办和工作站则建议他们续聘雍景物业。随后续聘雍景物业的提议又遭到大部分业主投票反对，业主再次要求更换物业或自管。这样一拖下来，就成了现在的局面。物业公司不肯退场，业主们不肯缴纳管理费，那么工作站这边又打算如何协调处理这事呢？

工作站工作人员告诉记者，他们确实受到了业主要求更换物业或者自主管理的要求，街道办物管中心这边也会根据业主的请求进行相应的指导，只是一切都得按程序来。

据了解，之前社区工作站曾组织业主、物业进行协商，在协商会上，物业公司曾表态愿意退场，但前提是得等新的物业公司进场后进行交接。

物业公司的立场是要退出可以，但必须等新的物业公司来了完成交接了才退出，这样做也是为了业主好，防止小区管理出现混乱。街道以及社区工作站的意思是，无论是续聘物业还是更换新的物业，还是你们业主自管，都是业主的权利，但是必须依法依规参照指导意见来，程序不能少。但是业主们却认为自己跟物业公司合同早就到期了，物业早就该退出管理。

从法律层面上来说，首先，如果业主和物业公司合同到期，物业公司不正常退场，业主将如何维护权益呢?

颜宇丹律师：根据法院关于物业服务纠纷的司法解释规定，如果原来的物业服务公司的物业服务合同已经到期，业主不接受原来的物业公司的服务，新的物业公司又没有进场之前，原来的物业公司不能以存在事实物业服务关系来强行收取业主的物业费，业主是有权拒绝的。而且如果业主选聘了新的物业服务公司进场之前，业主或者业主委员会要求原物业服务公司移交资料和专项维修资金等等，那么原来的物业公司是不能拒绝移交的。

第二，除了选聘物业公司，业主自己是否可以自行管理小区？

颜宇丹律师：《物权法》规定，业主可以对建筑物和建筑物的附属设施进行自主管理，也可以选聘物业服务公司和其他管理机构进行管理，所以从法律上并没有禁止业主对小区进行自主管理，政府也没有否定业主自主管理的这样一个权力。规模较小且具备自行管理条件的住宅小区，经业主大会讨论通过，自行管理应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主，且占总人数过半数的业主同意。

在一些专业方面的维护，比如电梯的维护、外墙的维护，还有消防设施等等，这些都需要专业的机构来进行。业委会不是这样的专业机构，有的时候可能还不如物业服务公司的服务那么完善，再比如说提供物业费的发票上，还要去税务局申请，还有就是对专项维修资金的管理使用上，还要开开设专用账号，都要在政府的监督管理之下。

物业和业主可以看做鱼和水的关系了，两者相伴相生，不能片刻分离，物业公司失去了业主，就等于失去了市场，失去立身之地无法生存，业主离开物业公司看似省去了物业服务费，但是小区的环境管理、设备维护等方面就会存在隐患。所以双方应当抱着相互体谅的态度，多些换位思考，多考虑一下对方的感受与需求，自己对另一方了解的是否足够充分。当然打铁还需自身硬，物业公司一定要强化服务意识，正规服务流程，做到服务与回访到位，只要尊重市场重视口碑，自然能获得业主的肯定。

丹柱法律团队核心成员

颜宇丹   广东诚公律师事务所合伙人律师，丹柱法律团队负责人。中国政法大学在职法学博士、深圳市律师协会宣传委员会副主任、房地产法律专业委员会委员、实习律师面试考官、广东省颜氏宗亲会副会长、深圳市总工会专家讲师团讲师、深圳“七五”普法讲师团讲师、深圳电视台常驻嘉宾律师、深圳广播电台特邀嘉宾、中国法制出版社特约作者、《深圳律师》杂志特邀撰稿人、观点地产新媒体专栏作者。著《婚房保卫战》等书。

刘京柱   广东诚公律师事务所专职律师，丹柱法律团队创始人，中共广东诚公律师事务所第二党支部书记。华东政法大学法学学士、山东大学法律硕士。自1993年6月起先后在内地某中级人民法院和深圳某基层人民法院工作，担任法官20余年，获个人三等功二次，曾担任民事审判指导小组组长，2015年6月自法院辞职，辞职前为国家一级法官，主审和参审各类案件5000余件，具有深厚的法学理论功底和丰富的司法实践经验，在房地产法律服务、公司法律事务和传统民商事纠纷领域颇有专长，在和省级报刊杂志上发表论文十余篇。在多个党政机关和企事业单位讲课，受到普遍的欢迎。

曾俊欣   广东诚公律师事务所专职律师。毕业于北京师范大学珠海分校法律与行政学院，曾处理过大量疑难复杂民事诉讼、执行案件以及刑事案件，擅长处理房地产、民间借贷纠纷及常年法律顾问服务，精通潮汕话。秉持“专业专注”的原则，以对客户负责、认真办案的理念，获得了客户的普遍好评。

李   瑶   江西财经大学法律硕士研究生，曾在爱普生技术(深圳)有限公司任职法务和互联网金融公司任职法务主管，擅长公司法律事务，股权结构设计、股权融资、风险控制、公司合规事务及管理、公司治理等法律事务。 

陈奇俊   广东诚公律师事务所专职律师。擅长处理房地产、继承、劳动等民事纠纷和各类常见刑事案件，精通粤语、潮汕话和客家话，拥有三星集团等巨型外企的管理工作背景。工作严谨、高效，崇信细节成就专业，专业助力成功。

吴泽人   广东诚公律师事务所律师实习律师，华东政法大学法律学院法学学士。擅长处理建筑工程、房地产纠纷案件、股权纠纷案件以及刑事辩护。坚持以“专业、细致、负责”的精神服务客户，尽努力维护当事人的合法权益。

楚   平   广东诚公律师事务所律师助理，曾在云南省楚雄州中级人民法院民三庭实习，有一定的法律实践经验。对待工作认真负责，本着“务实、勤恳”的原则协助团队更好的完成工作。