2019年已过半，广州一手住宅市场具体情况如何？供应、成交涨是跌？去化情况如何？广州各区谁卖货最强谁又成交垫底？购房者最喜欢买的房子又有什么特点？
一、2019年上半年广州楼市大事记
二、供应
1、2016年—2019年半年度广州一手住宅供销情况
上半年供不应求
乐有家研究中心数据显示，2019年上半年全市新增住宅预售34230套，环比下跌39%，同比下跌21%。纵观近4年，2019年上半年是供应低位，第二低位是限购限贷政策加强的2017年下半年，这两个阶段楼市供应环比下滑明显。
从下图可以看出，2016年上半年到2017年上半年，广州楼市处于“供不应求”状态，2017年下半年到2018年下半年“供过于求”，而到2019年上半年，供应套数34230套，成交套数41628套，市场再次转变为“供不应求”。根据以上规律预估，随着粤港澳大湾区规划落地，2019年下半年广州或将加大住宅方面的供应。
2、2019年H1广州一手住宅月度预售情况
4月集中放量，增城成供应大户
从预售套数来看，2019年上半年广州一手住宅预售峰出现在4月份，新批预售共7535套，预售面积为63.1万㎡。1月、3月和5月供应套数较为接近，均在6千套左右。供应较低的月份是春节所在的2月，6月供应套数也有所下降，至此2019年上半年供应暂告一段落。
从各区的供应情况来看，今年上半年供应主力依然位于外围区。其中增城稳坐2019年上半年一手住宅预售的“头把交椅”，129.7万㎡的供应面积一骑绝尘，是排名最后的越秀区的44倍，比第二名的黄埔区多了75万㎡，是名副其实的“东大仓”。供应量排第三的是南沙区，供应面积为50.6万㎡。
3、2019年H1广州一手住宅月度去化走势
整体去化压力较小
过去的6个月，广州一手住宅库存面积呈现下滑趋势。春节结束后购房者回流，消化部分库存，库存面积从年初的849万㎡下降到791万㎡，5月份去化周期最短，去化压力。但由于消化速度放缓、新增供应的增加，广州楼市去化周期6月份拉长到10.9个月，但整体去化压力不大。
4、2019年H1广州各区域一手住宅去化周期
花都区去化压力较大，海珠区
从各区一手住宅存库来看，截止到2019年上半年，增城区无论是新增预售还是库存面积均是全市的区域，但由于网签去化能力较强，去化周期只有7.5个月，比较受购房者青睐。去化周期不足7个月的黄埔区、天河区以及海珠区库存面积相对不足。
但库存面积位居全市第二的花都区则情况稍有不同，去化周期高达27.7个月，去化压力也是全市的行政区。番禺区去化周期为17.1个月，去化压力仅次于花都区。
三、一手住宅成交
1、2016年—2019年半年度广州一手住宅成交走势
上半年一手住宅成交41628套
自2017年3月广州最严调控政策落地后，一手楼市降温明显，影响一直延续至今。从2017年下半年开始，广州一手住宅成交表现较为平稳，2018年下半年有所回暖，2019年上半年成交环比下滑，但同比有上涨，网签套数保持在4万套以上。
2、2019年H1广州一手住宅月度成交走势
一手住宅成交回暖明显，6月创新高
除了2月份春节成交下滑外，2019年上半年广州一手住宅成交逐步回暖。春节后土地市场升温、大湾区规划正式落地等利好，为市场打下“强心剂”，促成3月成交小高峰。随着户口政策、港澳人才购房无需社保等政策放开，网签量在6月更创新高，网签套数接近万套，网签面积接近百万平。
3、2019年H1广州各区一手住宅网签情况
大部分区域同比上涨，增城是网签老大
从各区域成交情况来看，广州11区中，网签成交套数的为增城区，上半年共网签了13610套， 同比上涨6.95%，全市占比约为32.7%，依然是广州的“网签老大”。位居第二的则是正处粤港澳大湾区几何中心、定位为广州副中心的南沙区，网签7086套，同比上涨14.9%，全市占比约为17%。第三位则是黄埔共网签4917套，全市占比为11.8%，很大程度得益于中新知识城大盘销售给力。
这三个区域网签量较多，货量充足是主要原因之一。增城、南沙和黄埔区不仅成交量为全市前三，供应量也同样为前三。
从上述地图可见，过去的半年，广州大部分区域一手住宅网签量同比有所上涨。尤其是海珠区，网签量突破千套，同比上涨179.14%，是全市涨幅的区域。其次是白云区，网签1888套，同比上涨135.41%。同比上涨较多的还有荔湾区、越秀区以及番禺区。只有从化区、黄埔区以及天河区呈现下滑状态，尤其天河区下降幅度。
4、2019年H1广州一手住宅楼盘热销榜
外围区占前3名
从榜单上可以看出，上榜的楼盘中来自外围区的楼盘占了6席，中心城区有4名上榜，南沙区、黄埔区则各占3席。而前三名一手住宅销售量均超2千套，且数量相对接近。
位于增城区的科慧花园以2279套位居全市，南沙区的南沙滨海花园以2207套斩获第二名，重获新生的广州亚运城以2174套排名第三。
四、趣味数据
1、2019年上半年广州一二手住宅成交面积、户型、总价、单价占比分析
三房户型、300万以下房源较受欢迎
根据乐有家研究中心监控数据显示，2019年上半年广州住宅成交以90-144㎡为主，全市占比56%。成交户型中三房较受欢迎，全市占比43%，两房占比39%紧随其后。价格方面，总价位于150-300万元区间占比，为52%，占据半壁江山，其次是150万元以下的房源。而成交单价以2-3万元/㎡居多，全市占比39%。
2、2019年上半年广州购房群体分析
以刚需为主，纯公积金贷款仅占5%
根据乐有家研究中心监控数据显示，2019年上半年广州购房群体以刚需客为主，占比约70%，改善型客户占比18%，环比上升3%，而投资客为12%，环比下降了3%。大部分人认为此时不是投资的好时机。
购房付款方式以商业贷款为主，占比61%，纯公积金贷款仅占5%，还不如一次性付款的占比高，广州的“土豪”还是不少的。
3、2019年上半年广州购房者常住城市分析
广州户籍、本地居住为主
根据乐有家研究中心监控数据显示，2019年广州的购房者户籍以广州户籍为主，即本地人居多，其次是来自梅州、湛江、茂名等地的“广漂”人群。
2019年广州的购房者基本常住城市位于广东地区，其中以住在广州的居多，占比为89.2%。其次是大湾区热门城市深圳、东莞和中山以及惠州，这得益于城际交通的日益完善，半生活圈的实现。
4、2019年上半年广州购房者年龄性别分析
80、90购房主力、男性居多
根据乐有家研究中心监控数据显示，2019年上半年广州购房者以80/90后为主，两者占比共80.7%，主要是刚需人群；其次是70后，占比约12.8%，50、60后共占6%，这三个群体主要以换房为主。此外买房群体已有00后的身影，占比0.3%。
而买房的群体中，男性为主力，占比57%，女性占比为43%，女性比例也正日益增多。
结语
2019年上半年广州一手住宅成交整体表现平稳，而限购限贷政策方面并没有过多着墨，反而出台了不少利好政策推动楼市发展，如落户政策放宽，港澳人才购房放开、粤港澳大湾区中心城市地位被再次强调、交通、产业及相应配套加速完善等等，在保持“房住不炒”的基调上，预计下半年市场有望迎来明显的回暖。
乐有家研究中心2019-07-25 09:04:48
