楼市一周报 |一二手住宅成交量小幅下滑,二手住宅报价罗湖跌幅最高

深圳中原研究中心-楼市一周报(第37周)

• 上周有一宗土地成交，仅一项目获批预售，三个项目入市，新房住宅开盘去化不到两成。

• 上周新房住宅共成交504套，环比下降19.0%；面积共计49632平，环比下降16.1%。

• 本周经理人指数为69.69%；上周深圳中原报价指数录得44.94%。

1

宏 观 点 评

NEWS国家外汇管理局：合格境外投资者投资额度限制取消 金融市场开放程度进一步提升

[国家外汇管理局：合格境外投资者投资额度限制取消 金融市场开放程度进一步提升]

• 9月10日，为进一步扩大我国金融市场对外开放，经国务院批准，国家外汇管理局决定取消合格境外机构投资者（QFII）和人民币合格境外机构投资者（RQFII）（以下合称“合格境外投资者”）投资额度限制，与此同时，RQFII试点国家和地区限制也一并取消。今后，具备相应资格的境外机构投资者，只需进行登记即可自主汇入资金开展符合规定的证券投资，境外投资者参与境内金融市场的便利性将再次大幅提升。

[郭树清再次强调遏制房地产金融化泡沫化倾向]

• 9月11日，银保监会主席郭树清出席一个银保监系统会议时强调，聚焦打好防范化解金融风险攻坚战，多措并举化解高风险金融机构风险，持续整治网络借贷等互联网金融风险，坚决打击非法金融活动，遏制房地产金融化泡沫化倾向，守住不发生系统性风险的底线。

[房贷利率下降可能性不大]

• 此前央行发布公告，10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR（贷款市场报价利率）为定价基准加点形成。目前部分地区准备工作已经完成。据了解，招商银行在深圳地区已经支持挂钩LPR定价的个人住房贷款，按照新政策深圳地区首套和二套房贷利率分别在最近一个月相应期限的LPR（按8月20日5年期以上LPR为4.85%）基础上加30个基点和60个基点，利率分别为5.15%和5.45%。改革之后，北京地区新的首套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+55个基点，二套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+105个基点。按照8月20日公布的五年期LPR4.85%的水平计算，北京市首套个人住房贷款利率不低于5.4%，二套利率不低于5.9%。两地新利率均与现行的房贷按揭利率水平相差不大。

[南京：市场化租赁住房建成后不得转让抵押及改变用途]

• 9月10日，南京市政府网站发布消息，印发《南京市市场化租赁住房建设管理办法》，该办法自2019年10月10日起实行，有效期为两年。该办法规定，租赁住房建成后不得分割转让、不得分割抵押，经批准整体转让或抵押的不得改变租赁用途。符合条件的产业园区经批准，可将园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的7%提高到15%，重点建设集体宿舍、员工宿舍，出租给园区职工居住，不得改变原用地性质，不得转让、不得分割抵押。

[深圳高铁总部拟落户北站商务中心区 规模18.1万平方米]

• 近日，深圳市交通运输局公示深圳高铁总部项目遴选方案，深圳高铁总部初步建设规模总面积达18.1万平方米，意向区位为深圳北站商务中心区。项目将建设集甲级写字楼、区域铁路调度中心、高铁大数据中心、高铁科技研发中心、票务中心、会议中心、商业广场、高端公寓等于一体的大型高端总部综合体项目。项目将打造成集商业经济活动、人文交流和商务往来的枢纽中心，成为龙华区的地标性建筑。

• 随着各高铁、城际铁路公司等入驻深圳高铁总部，驻深各高铁公司集中运营管理，实现铁路资源的集聚，建成初期（五年内）将为深圳市带来近1400亿元的产值集群，未来随着铁路新线公司的不断入驻，将为深圳市的产业营收和税收带来大幅增长。同时将创造大量就业岗位，对深圳的总部经济和产业发展具有重要的支撑作用。

[深圳计划到2022年新改扩建30所公办普通高中]

• 9月10日，深圳市委市政府召开全市教育大会，并发布《关于推进教育高质量发展的意见》，深圳将提高公办幼儿园、普惠园比例，到2020年，每个有条件的社区原则上至少有1-2所公办幼儿园，公办幼儿园和普惠性民办园在园幼儿占比达80%，其中公办幼儿园在园幼儿占比达50%。到2022年，深圳计划新改扩建146所公办义务教育学校，增加学位21万个，公办学位增幅达25%。各区以辖区内实际居住人口为基数提前6年预判学位需求，提前3年规划学位建设，提前1年落实学位供给。新建住宅小区（含人才住房、保障性住房、城市更新项目）配套学校同步规划、先期建设、独立竣工验收。计划通过现有高中挖潜、新改扩建和重点建设“高中城”等多渠道推进高中学校建设，到2022年，新改扩建30所公办普通高中，新增学位6万个，增幅超过60%。

[前8月深圳市人才安居集团供应人才住房14547套]

• 今年1-8月，深圳市人才安居集团实现供应人才住房14547套，占全市同期供应安居住房总量16190套的90%，占社会存量房源供应14992套/间的97%，超额69%提前完成市住建部门下达年度供应任务。深圳市人才安居集团自2016年10月正式揭牌以来，通过“购买、租赁”方式，辅助“新建、棚改、合作开发”等多种渠道，实现筹集人才住房约9万套。据统计，2017-2019年该集团已实现配租供应人才住房逾2.1万套，运营管理人才住房面积超过90万平方米，累计服务各类企业1400余家，服务人才50000余名。

面对复杂多变的国际经济形势，经济下行压力加大，加大逆周期调节力度，不断推进金融市场改革，开放程度进一步提升，利率市场化降低实体经济融资成本，同时全面封堵房产融资，严查金融机构违规行为。政策层面明确提到不将房地产作为短期经济刺激的手段,稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案。深圳城市更新、保障房建设、教育规划等不断推进，力求房地产市场平稳健康发展。2

土 地 成 交

上周后海有一宗土地成交，竞买人主体资格要求为世界500强排行榜中位列前100位的中国企业且总资产不低于人民币10000亿元，最终仅华润置地一家报价，并以底价成交。

另外，前海T201-0123、T201-0125两宗地将于10月22日以公开招标方式公开出让，T201-0123即前海国际金融交流中心，带建筑设计方案出让，丝海扬帆的设计将是深圳又一新地标，T201-0125宗地可分宗为A，B两个部分，含8万平住宅，可分割销售。其中，T201-0125的B部分必须T201-0123登记在同一主体，两宗地实为一个标地整体出让。

3

批 售 情 况

上周仅一个项目获批。

4

开 盘 监 测

上周三项目入市。

上周有两个住宅项目入市，整体开盘去化不到两成。

5

一手住宅成交周走势

上周新房住宅共成交504套，环比下降19.0%；面积共计49632平，环比下降16.1%

6

一 手 住 宅 成 交 10

（9.09-9.15）

7

二 手 住 宅 成 交 周 走 势

上周全市二手住宅成交1344套，环比下降8.76%；成交面积112181平，环比下降9.21%；

上周二手住宅成交均价为50358元/平。

8

一 二 手 月 度 走 势

截至9月15日，9月深圳全市一手住宅成交1239套，二手住宅成交2817套。

9

一 手 商 办 成 交 周 走 势

上周一手商业成交360套，共20530.3平，套数环比上升1.7%，面积环比上升19.4%。

上周一手办公成交77套，共8274.7平，套数环比上升42.6%，面积环比上升36.6%。

10

二 手 商 办 成 交 周 走 势

上周二手商业成交87套，共计5675.3平，套数环比上升16.0%，面积环比上升58.7%。

上周二手办公成交29套，共计4351.8平，套数环比上升123.1%，面积环比上升73.7%。

11

中 原 经 理指 数

本周经理人指数为69.69%。

12

报 价 指 数

2019年第37周深圳中原报价指数录得44.94%。

13

各 区 报 价 和 报 价 调 整 指 数

• 龙华、南山和福田二手住宅报价连续两周呈上升状态。上周龙华二手住宅报价上涨0.38%，涨幅。

• 从报价变动的区间来看，上周二手住宅报价下跌的盘源的占比为49.49%，较前一周增加了4.09%；上周二手住宅报价上升的盘源占比为40.64%，较前一周减少了1.70%。

14

各 片 区 业 主 报 价 跌 幅 榜

09.08-09.14

15

市 场 预 期

• 网签数据显示，上周新房住宅共成交504套，环比下降19.0%；面积共计49632平，环比下降16.1%。根据市场监测，上周有一宗土地成交，仅一项目获批预售，三个项目入市，新房住宅开盘去化不到两成，但市场访客量仍维持在高位，整体成交量或将有所回升。

点击图片一秒了解更多内容

深圳中原研究中心∣一个有用的公众号 海量真实成交数据 楼市报告深度解读你点的每个赞，我都认真当成了喜欢