关键词：协议离婚、恶意串通、逃避执行、“私约”、物权公示。
▌原创：张茂荣 信荣（）房地产律师团队首席律师
▌主攻：房产纠纷、土地争议、大宗交易、城市更新等
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9月29日，笔者就广东省高级人民法院《关于审查处理执行裁决类纠纷案件若干重点问题的解答》（以下简称《解答》），撰文《王炸！广东高法：借名买房不但合法有效，还可排除债务执行》，引发公众热议并被广泛传播。
其实，《解答》中涉及公众利益的新规还有很多，如一直以来存在争议的：夫妻协议离婚，约定房屋归一方所有但未办理过户手续，另一方债权人是否可强制执行该房屋？如果可以，如何保障前配偶的权益？如果不可以，如何体现物权公示，保护债权人权益？又会不会滋生以离婚协议逃避执行的问题？
对此，《解答》给出了明确的答案：有条件排除执行，全文如下：
20.金钱债权执行中，案外人主张通过离婚协议取得被执行房屋，请求排除执行，如何处理？
意见：案外人与被执行人原为夫妻关系，离婚时已签订财产分割协议，约定人民法院查封的、登记在被执行人名下的房屋归案外人所有，但尚未办理过户手续的，如同时符合以下条件，可以排除执行：
1.（时间方面）离婚协议在房屋被人民法院查封前签订并已在相关部门备案；
2.（占有方面）案外人在离婚协议签订后已经实际占有涉案房屋；
3.（过错方面）案外人对房屋未办理过户不存在过错。
说明：案外人为被执行人原配偶。如上述条件达成，则案外人对争议房屋享有将所有权变更登记至其名下的请求权，该权利指向争议房屋，具有特定性。而金钱债权没有特定指向，争议房屋只是作为被执行人责任财产履行金钱债权的一般担保。据此，案外人对争议房屋的请求权优先于一般金钱债权，可以排除执行。
信荣说：“私约”优先，于债权人严重不利，或滋生借“离婚”逃避执行！
1、众所周知，不动产是、最稳定、最能看得见、最能衡量当事人身价的资产，也是债务担保，是银行等金融机构、市场主体基于物权公示，与其权利人发生商业往来的最重要参考因素，而借名买房、离婚协议只是当事人“私约”，外人无从知晓，一旦发生“私约”权利人与登记权利人不符，优先保护“私约”权利人，将导致债权人失去担保，并进而导致债权无法实现的结果！
2、离婚协议可以排除执行的三个条件很容易实现，很可能沦为夫妻双方恶意串通逃避执行的手段。当事人想要逃避执行，必会事先布局，在法院查封甚至债权人起诉之前协议离婚（当天即可完成），由“私约”权利人占有（更多假离婚是仍旧共同居住），并由“净身出户”自认不配合过户，自揽全部未过户过错，从而免除“私约”权利人过错！
3、给债权人的建议：借名买房、离婚协议都可以轻松逃避执行，物权公示的权利登记已不可靠，出借款时还需细查借款人其他资产，增加其他担保，并要求借款人配偶做共同借款人或连带保证人，必要时委托律师尽调。
4、按广东高法上述观点逻辑，离婚协议关于房屋之外其他未过户特定物（如车辆等）的权属约定，也可以有条件排除执行。是不是觉得风险无处不在？没关系，任何“涉房”事宜，均可随时致电专业房地产法律服务——信荣（）房地产律师团队客服专线：400-0755-618。
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张茂荣律师团队2019-11-05 23:19:09
