近日，深圳市宝安区城市更新和土地整备局对《宝安区福永街道怀德旧村城市更新单元规划》予以公告。
该项目于2010年12月转入《深圳市城市更新改造项目2010年度实施计划》，并于2018年3月对拆除范围进行了调整并重新公告。目前该城市更新单元规划（草案）已经深圳市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会审批通过。
福永的逆袭
怀德旧村项目位于宝安区福永街道，位于城市主干路福永大道与城市次干路怀德南路交汇处，紧邻轨道12号线怀德站。
提到福永，自然会联想起成片的农名房、厂房，直到现在仍是如此。一直以来，福永的旧改推进速度缓慢，以至于片区内商品住宅并不多，在售的更是少之又少。
“大空港”的横空出世给了这片“千年老城”一个机遇！在大众看来，大空港的规划是支撑起片区未来物业价值的关键。
“大空港”的核心腹地是沙井、福永的西部滨海地区，范围涵盖深圳机场、宝安区西部沿江地区以及前海地区。大空港地区也是深圳最后可供开发建设的海岸线段。规划范围90平方公里，是前海合作区的6倍。同时，世界大的深圳国际会展中心落户宝安大空港机场北片区。
随着“大空港“概念的提出，沙井、福永片区的战略地理位置愈发重要。大空港地区处于穗港深经济走廊的关键部位，它既处于广佛肇、深莞惠、珠中江三大城市圈交会处，又处于珠三角广深港核心发展走廊、东西向发展走廊的交会处，今后有望成为珠三角新的经济地理中心。
当前，随着11号线的开通，大空港的规划，以及万科、卓越、京基、华侨城、华强、中粮等品牌房企的入驻，近年来，沙井、福永均已成为了刚需购房人群置业的热门之地。
就如位于福永11号线塘朗站的华强城项目，此前推售的一期和三期住宅产品备受市场青睐，其中，华强城三期463套房源，开盘当天售罄，实现了“日光”。
然而，11号线沿着宝安大道从福永中部穿过，并没有走福永中心区域，所以沿线商品住宅并不多，日后发展还需加快站点周边的旧改进程，以带动福永中西部片区的发展。
事实上，除了已开通的11号地铁线路，未来福永还规划有20号线、12号线、107号线、港深机场快线、穗莞深城际轨道交通等。
而今天我们所谈到的怀德旧村旧改，就是在建12号线怀德站的地铁上盖物业项目。
怀德旧村城市更新单元
怀德旧村城市更新单元位于福永街道中心区福永大道和怀德路交会处，紧靠轨道12号线怀德站，是宝安较大的旧屋村改造城市综合体项目，也是全区的自主开发城市更新项目及今年开工建设的城市更新项目。
项目拆除范围用地面积为279104.1平方米，拆除范围外捆绑贡献一处教育设施建筑1.5万平方米，开发建设用地面积180381.1平方米，规划容积1197710平方米。
项目由怀德股份合作公司自主开发，计划分三期实施，建设内容包括住宅（含保障性住房）56.4万平方米，商务公寓（含人才公寓）13.8万平方米，购物中心、五星级酒店、现代办公楼等商业建筑45.9万平方米，及其他公共配套设施。
根据地块划分与指标控制图及平面布局图显示，如果按照拆除范围线进行划分，可将项目分为四个区域：
区域一（01~04地块、A-02~A-07等地块）：
包括一所4层12班幼儿园、12栋19~21层住宅楼、1栋8层住宅楼、1栋18层建筑（酒店+商业+公寓）、各类商业配套以及公园绿地、文化遗产用地等。
区域二（05、07、A-01等地块）：
包括一所36班初中、4栋20~21层住宅楼、3栋30~31层住宅楼以及各类商业配套等。
区域三（06、08地块）：
包括一所4层18班幼儿园、5栋30~34层住宅、4栋29~32层商业建筑（含198270㎡商办建筑、97290㎡商务公寓、40360㎡地下商业）。值得注意的是，项目所规划的保障性住房和人才公寓均在该区域内，警务室、社区服务中心、文化活动中心等诸多公共配套设施也大都集中于此。
区域四（A-08地块）：
教育设施用地，规划一所36班小学，占地14111㎡。
项目一期已启动拆除
3月15日上午，宝安2020年季度新开工项目集中启动仪式暨宝安区十大街道违法建筑集中拆除行动正式启动。当天启动消化拆除作业的近19万平方米存量违建，正是怀德旧村城市更新项目（一期）的用地。
此次开工的怀德旧村项目一期拆除范围建筑面积16.5万平方米，开发建设建筑面积8.9万平方米，贡献道路、学校等公共设施建筑6.8万平方米，计容建筑面积73.8万平方米，包括商业46.9万平方米（含2.6万平方米人才公寓），住宅24.4万平方米（含保障性住房8.9万平方米），公共配套设施2.5万平方米，总投资110亿元。
三期项目建成投用后，将极大完善福永片区城市功能，大幅提升福永城市基础配套设施现代化水平。
据悉，该项目将聘请世界设计公司对项目方案进行设计，目前已邀请森摩、凯里森、捷得、贝诺等世界著名设计公司参与竞标。
去年年初，该项目还与印力集团签订合作协议，双方共同成立商业公司对购物中心进行运营，并且引入山姆会员店弥补福永中心片区品牌购物中心的空缺。怀德股份合作公司还针对五星级酒店运营管理成立“深圳市怀德酒店管理有限公司”，并计划聘请专业管理团队对项目的国际品牌五星级酒店及酒店式公寓进行管理运营。
怀德社区：自行开发，千万级大盘
怀德社区整村统筹属于“宝安、龙岗两区自行开展的新安翻身工业区等 70个旧城旧村改造项目”之一，曾列入宝安区2004年旧城旧村改造项目计划。
2004年8月，宝安区委区政府研究，决定实施宝安区首批旧城旧村试点项目的改造，其中怀德社区旧村改造项目为公布的15个试点项目之一；
2009年“怀德股份合作公司”成立“深圳市怀德房地产开发有限公司”，随后提出由怀德社区自行规划改造。
值得一提的是，怀德社区整村统筹为了社区利益化，并未引入大型实力房企。而是另辟新径，自行操刀，成立深圳由社区自主开发、控股的房地产开发公司，即怀德地产。
作为一家以社区地产业务发源地的房企，怀德地产目前拥有怀德社区约1.5平方公里待开发土地，预计建成后总建筑面积将达到约千万级别。
规划有城市综合体、总部基地及产业园、高端生活居住区、政府配套公共服务区，拥有强大的产业发展能力和经济自我承接力。
目前，怀德社区已启动的项目包括怀德公元、怀德峰景、怀德商务大厦、怀德国际项目、怀德旧村改造等多个项目。
其中，怀德公元、怀德峰景均为商住综合体项目，分别于2014年和2015年入市。
（怀德公元）
（怀德峰景）
（临空经济产业园）
怀德旧村位于福永中心地区的核心区域，距离西南侧的深圳宝安国际机场仅2公里，西侧的福永港码头水路可港澳、珠海、广州等地。
广深高速在旧村东侧3公里处设有黄田出入口，西侧的宝安大道和东侧的广深公路距离怀德旧村分别为500 米和900米。规划轨道线12号线从怀德旧村中间横穿而过并设有怀德站。城市主干道福永大道与城市次干道怀德路从规划范围交叉穿过。
可见，怀德旧村改造项目拥有着得天独厚的空运、海运、陆运的交通优势，对外交通十分便捷。
当前，项目周边项目大多为2000年左右较旧小区，如文福大厦、万福人家、福华大厦等，此外，附近同开发商的2014年入市的怀德广场（即怀德公元），由于楼龄较新，其价格也相对其他小区较高。
随着未来诸如怀德旧村等怀德社区的旧改项目的落地，片区内配套也将会更加成熟，区域内物业价值也必将得到进一步提升。
部分内容来源：宝安区城市更新和土地整备局 | 宝安日报 | 怀德地产
整理：中原大咖
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中原大咖2020-04-30 16:00:03
