论住宅专项维修资金滥用下的业主权利保障

住宅专项维修资金，俗称房屋的“养老金”。业主通过筹集、使用和管理专项维修资金以兹实现住宅共用部位和共同设施设备在保修期满后维修、更新和改造之目的，故专项维修资金本质上是为行使区分所有权之共同管理权的便利而设立的管理工具。

专项维修资金包括首期归集的物业专项维修资金（由建设单位一次性交存）和日常收取的专项维修资金（向业主按照所拥有的建筑面积收取）两部分，并分为一般维修资金和紧急维修资金。一般维修资金需要物业公司或业主委员会或相关业主向当地建设（房地产）主管部门申请列支，并经“双三分之二”以上业主同意才能审批；应急维修主要用于电梯、消防出现重大安全隐患等紧急情况，不需要业主签字，但所列支的费用需要经区管理机构备案。

囿于业主管理能力受限，为促进专项维修资金制度良好运行，立法特别设计了由政府监管专项维修资金、授权物业服务企业或业委会代管维修事务的模式。通常由物业所在地的建设主管部门或者小区业主大会委托专户管理银行设分户账，小区物业服务企业或业委会负责代管专项维修资金。

然而，从维修基金的具体使用状况来看，资金莫名流失、被擅自挪用等状况层出不穷。由于该制度涉及相关主体数量之多（涉及到交存、决策、服务、代管、监管五大主体），故只要任何一个主体、任何一个环节出现差错，都可能导致维修资金所有人的利益将遭受重大损失，且不利于提升维修资金的使用率。

物业公司或者业主委员会或相关业主向当地建设（房地产）主管部门申请列支一般专项维修资金并进行备案，前后需要递交的材料包括：商品住宅专项维修资金使用申请审核表、维修方案、“双三分之二”以上业主签字的分摊明细表、施工单位出具的工程预算书、施工单位资质证明材料、鉴定报告书、造价审核、审计报告、竣工证明以及在小区公示栏公示的照片等相关材料。经主管部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知，专户管理银行再将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。维修工程完工后，据实核算、按户分摊。如此以来，维修资金不排除存在被侵吞、挪用和非法占有的风险，公共财产容易出现流失。例如以下几种情形：

情形1：物业公司代收维修资金后未依法存入专项维修资金专户

情形2：物业公司或业委会在申请使用维修资金时存在多处违规

现象3：部分国家机关工作人员在审核过程中徇私舞弊滥用职权

专项维修资金依法归属全体业主共有，单个业主无权自行决定其使用和处分，需经全体业主“双三分之二”多数决同意（专有部分占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上业主同意，个别表决不同意的业主也必须承担相应份额的分摊义务）。使用和处分专项维修资金，本质是小区业主的公共管理与决策过程，既涉及单个业主权益的保障，又涉及小区业主共同利益的维护及公共性财产管理问题。为防止维修资金被滥用，业主有权要求物业服务企业或业委会对维修资金流向、用途以及资金账户进行公开明示，并对资金审批流程和使用情况进行监督。

（一）知情权

业主对小区住宅专项维修资金的交存、使用情况等公共事务的相关事项享有知情权。依据人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，业主有权要求业委会或者物业公司依法公布建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况并允许在一定范围内供其查阅相关资料。《深圳市业主共有资金监督管理办法》在此基础上又做了进一步细化，规定物业服务企业或者业委大会应当按季度公示业主共有资金账目信息，包括交存和结余情况、收支项目明细、具体金额和费用分摊等情况。基于此，业主还有权就专项维修资金事宜向有关主管部门申请信息公开。

（二）监督、异议权

业主有权监督业主共有资金的使用与管理。业主大会或者物业服务企业应当实时公开业主共有资金账户的基本信息及交易明细，并按季度公示业主共有资金账目信息。《深圳市业主共有资金监督管理办法》特别明确，对十万元以上的业主共有资金的大额资金支出，业主大会或者物业服务企业应当提前十日向全体业主公示资金支出需求。

业主对住宅专项维修资金的支出有异议的，有权在资金支出需求的公示期内以书面方式向物业服务企业或者业主大会提出异议。

业主对业主大会委托审计的报告有异议的，物业管理区域占业主总人数20%以上的业主或者占全体业主所持投票权数20%以上的业主有权联名向物业所在地街道办事处提出书面异议请求另行审计。

（三）投诉、举报权

对于违反规定挪用住宅专项维修资金的行为，业主有权向县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门投诉，并要求追回挪用的住宅专项维修资金。构成刑事犯罪的，业主有权向当地公安机关举报，请求依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。物业服务企业挪用住宅专项维修资金，情节严重的，业主还有权向工商部门投诉举报，要求吊销其资质证书。

交存专项维修资金是业主为维护建筑物的长期安全使用，保障共同或公共利益而承担的一项法定义务，使用目的应当具有公共性、公益性，涉及业主共有利益。伴随着民众法治素养的提升和维权意识的加强，与专项维修资金的交存、使用和处分等涉及小区全体业主公共利益的纠纷越来越多，而业主大会、业主委员会是联系业主、物业服务企业和有关行政单位的桥梁纽带。司法实务中，关于单个业主、业主大会和业主委员会是否具有诉讼主体资格的裁判规则如下：

一、要求公开专项维修资金信息、追讨专项维修资金等民事诉讼

1.单个业主有权就维修资金的筹集、使用情况提起知情权诉讼。

2.业主大会有权提起诉讼要求个别未交存业主缴纳维修基金。

3.主流观点认为，业委会提起诉讼应具有业主大会的明确授权。

二、针对行政机关不作为、确认备案行为违法等行政诉讼

1.个别业主不具有诉讼主体资格。

2.业主委员会具有诉讼主体资格。

3.个别业主起诉请求将已使用的专项维修资金返还至个人账户，有违公平原则，不具有诉讼的正当性。

人民法院关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函([2002]民立他字第46号)传达了这样一种理念，业主委员会是适格的诉讼主体，各级法院对其诉权应予保障，而不必要过多的限制。但在司法实践中，业主委员会如果未能举证证明其起诉经过业主大会明确授权的前置程序，人民法院多以“业主委员会未取得业主大会或业主代表的明确授权，不具备起诉条件”等理由，裁定驳回业主委员会的起诉。

（1）建议通过立法明确业委会的诉讼主体资格

业主委员会作为业主大会的执行机构，具有对外代表全体业主、对内具体实施与物业管理有关行为的职能。赋予业主委员会诉讼主体资格，可以达到明确责任主体、简化程序、降低诉讼成本的效果。而任何滥用专项维修资金的行为都构成对小区全体业主财产权的侵犯，作为全体业主代表的业主委员会提起诉讼行为本身就是代表和维护广大业主的整体利益而不是个别业主权益，不构成权利的滥用，更不可能损害全体业主的权益。故建议通过立法明确业委会有权就专项维修资金有关事项代表全体业主进行诉讼，由法律来赋予专项维修资金被滥用时权利能够得到及时救济。

（2）建议加强刑事立法，增大滥用专项维修资金违规成本

专项维修中基金被违规使用，会损害到建设主管部门针对维修资金所建立的管理、监管制度。管理部门不公开资金使用状况，易导致部分管理人员擅自挪用维修资金，严重影响住宅损坏区域的维修质量。故建议加强刑事立法，将滥用专项维修资金导致公共利益严重受损、侵害专项维修资金制度的违法行为纳入刑事追究范围，增大滥用专项维修资金违规成本。