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“转正”希望被掐灭,小产权还能不能买?

中原大咖 2020-11-20 17:56:08

往期的咖姐课堂中,有不少案例是因为产权而引发纠纷,如借名买房、一房两卖……

有一类房产,即使明知它的产权存在问题,仍有不少人愿意冒险购买。那就是——

何为“小产权房”

法律层面并无“小产权房”的概念,通俗意义上是指在农民集体土地上建设的房屋,未办理相关证件、未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发的,所以叫做“乡产权”或“小产权”。

现在提到比较多的小产权房就是相对于商品房而言,不具有国家登记的不动产权属证书的房屋。以深圳为例,通常有以下几种类型

  • 村集体组织在村集体用地上建设的统建楼

  • 一户一栋上原村民超建和加建的楼层,也称农民房

  • 外来开发商购买村里的原村集体用地,未经合法报建手续而建设并出售的房屋。

小产权房一直以来都受到不少购房者的关注,因其余商品房相比价格相对实惠很多。但是,小产权房之所以能拥有价格优势,是因为它本身就存在不小的风险

城中村(图源:千图网)

产权无保证

前面提到,小产权房不具有国家登记的不动产权属证书。这也就意味着,产权得不到保证,即便签了合同,交付了房款,只拥有使用权而不具有所有权。

今年5月,自然资源部下发通知,要求对乱占耕地建房、违反生态保护红线管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等,不得办理登记,不得通过登记将违法用地合法化。掐灭小产权房“转正”为商品房的可能。

产权得不到保证时,许多纠纷由此滋生

交易存在风险

根据根据《土地管理法》第六十三条的规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

小产权房不具备上市交易的资格,其产生的交易行为并不受的法律支持与保护。即使签订了合同,也很有可能被认定为无效。遇上日后拆迁卖方反悔毁约、一房多卖等情况,购房者也很难保障自己的权益,多数只能自认倒霉,接受退房退款的结果。

不易流通

由于自身的不利条件,小产权房的升值空间一般较小。加上购买小产权房无法正常通过银行按揭贷款,它的流通性远不及商品房,日后想转手较困难

质量良莠不齐

小产权房多为自建房,建筑质量缺乏保障。且配套设施包括消防、安保等也不及商品房,存在多种隐患。

小产权房”不能买?

小产权房价格的确诱人,风险也很明显。如果实在想买,可以在合同里明确权益义务关系,如房屋拆迁时,出卖人同意由买受人享有拆迁补偿款,安置房等所有权益;拆迁过程中若需要出卖人配合的,出卖人应当无偿配合等等,留好相应的支出凭证、占有房屋并居住的凭证,日后即使产生纠纷也有据可查。

深圳小产权房市场特殊,历经“统征”、“统转”两次农村城市化,目前已无法律意义上的集体土地。没有合法报建手续、产权证明的小产权房买卖,违反了基本国策,合同当然无效;对于国有用地上的房屋,已有判决合同有效的案例。

但即使合同有效,只要不能过户风险就一直存在,购买前也建议谨慎考虑,衡量自己是否真的能承担这些风险。

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