作者｜张茂荣
房地产争议解决专家、信荣律师团队/粤湾律师联盟 首席律师
主攻：重大疑难房地产案件
房屋乃家庭大宗消费，签约后过户前被卖方债权人查封，惯性思维是只要实际占有了，基本可以依据《人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》（简称《执行异议复议规定》）第28条或29条规定排除执行，并未过多关注所购住房是“普宅”还是“豪宅”的问题。
然人民法院最近判决却区别认为：查封前购买“首套普通住宅”且付款超过50%即可依《执行异议复议规定》第29条生存权特别保护排除开发商任何金钱债权人的查封执行，而购买豪宅的则不能。
换言之：买“豪宅”，即便支付了全部购房款并实际收房入住，也可能被开发商抵押权人查封执行，如果自身对于未办理过户登记有过错，还可能被开发商普通债权人查封执行，导致钱财两空！
案例：聂明东、中国金融租赁有限公司二审民事判决书
裁判日期：2020年12月31日
裁判文号：（2020）法民终1096号
裁判要旨：
购买度假型、豪华型房屋，或者投资型、经营型房屋，以及基于消灭其他债权债务关系而形成的以房抵债等情形，一般不属于生存权特别保护的范畴，不应参照《执行异议复议规定》第29条适用商品房消费者生存利益优先的特别规则排除强制执行。
基本案情：
2010年12月12日聂明东与晨始公司签订的《智圣汤泉庄园认购协议》,认购晨始公司位于临沂市沂南县智圣汤泉庄园南区，暂测建筑面积362.1平方米，规划用途为酒店式住宅，房屋单价5660元／平方米，总价款2049486元。
2017年1月12日，涉案房屋被晨始公司抵押权人中国金融租赁有限公司查封。
2017年7月10日，法院生效判决晨始公司以其所有，包括涉案房屋在内的31套房屋抵押物就上述第三项还款义务承担抵押担保责任。原告中金公司就上述抵押物折价或者拍卖、变卖所得的价款在合同约定的范围内优先受偿。
聂明东提出执行异议被驳回，遂提起执行异议之诉，天津市高级人民法院一审判决驳回其诉讼请求。
四川高法：买期房有过错，不能排除执行！
法观点：
人民法院经审理认为：关于聂明东对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。
首先，聂明东无法参照适用《执行异议复议规定》第二十九条的规定排除强制执行。《执行异议复议规定》第二十九条属于商品房消费者生存利益排除强制执行的特别规则。购房人的权利在法律属性上仍系债权范畴，但在购房人的生存利益和其他民事主体的商事利益发生冲突时，基于侧重保护生存权益的价值导向，赋予购房人排除其他债权人甚至包括抵押权等优先受偿权的强制执行的权利，目的在于追求实质公平和实质正义。但此生存利益的特别保护，仅限于购买的房屋系为了满足家庭日常基本居住需要，故对于购买度假型、豪华型房屋，或者投资型、经营型房屋，以及基于消灭其他债权债务关系而形成的以房抵债等情形，一般不属于生存权特别保护的范畴。本案聂明东受让的案涉房产为300多平米的三层别墅，聂明东受让案涉房屋亦存在消灭既有工程价款债权的情形，故本案不应参照适用《执行异议复议规定》第二十九条的规定排除强制执行。
其次，聂明东无法参照适用《执行异议复议规定》第二十八条的规定排除强制执行。聂明东对于案涉房屋的权益为普通债权，原则上应当遵循不动产物权变动规则以及物权优先于债权的基本原则。其权益能否排除强制执行取决于是否完全满足《执行异议复议规定》第二十八条规定的四个要件，只要欠缺四个要件之一，即不能排除强制执行。根据本案查明的事实，聂明东支付案涉房屋价款部分系通过工程价款抵顶，但未提交工程价款结算的相关证据，部分价款未提交pos机支付的银行流水，故无法认定聂明东已经支付购买房屋的全部价款；关于未办理过户登记是否“非因案外人自身原因”问题，本院认为，人民法院查封前，案外人与出卖人已经共同向不动产登记机构提交办理所有权转移登记申请且经登记机构受理，或者案外人因办理所有权转移登记与出卖人发生纠纷并已起诉或者申请仲裁，或者有其他合理客观理由的，可以认定为“非因案外人自身原因”，本案中聂明东并未举证证明其在案涉房屋长期未能办理过户的情况下采取了有效措施主张权利。故聂明东对于案涉房屋的权益亦不符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的情形,一审法院对于聂明东主张对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益的请求未予支持，认定事实及适用法律并无不当。
2020年12月31日二审判决：驳回上诉，维持原判。
信荣说：确保符合四要件，可依《执行异议和复议》第28条普通债权排除执行。
1、消费者生存权特别保护规定——《执行异议和复议》第29条物权期待权第（二）项仅要求买受人“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，并没有“普宅”、“豪宅”之分，本案则明确将“豪宅”排除在之外，“豪宅”买家应格外注意，从风险防范角度来说，应优先选择实力强的品牌大开发商楼盘，避免选择负债过高、资金链可能断裂的无名小开发商楼盘；
2、虽然买“豪宅”无法依据《执行异议和复议》第29条消费者生存权特别保护规定要求排除执行，但符合第28条物权期待权规定的，仍可依据普通债权排除执行；
3、购房者普通债权优先保护规定——《执行异议和复议》第28条的适用必须同时具备四个要件，即：查封前签约且合同合法有效、查封前已收房、已付全款或已付部分价款同意剩余款交付执行、未办理过户登记自身无过错；
4、上述四个要件中，法院自由裁量权的是第四个，信荣律师团队研究案例发现实践中不同法院对此掌握尺幅非常不统一，其中四川高法曾以购房者购买二手房期房也存在过错而判决不能排除执行（推荐阅读：《四川高法：买期房有过错，遇查封不能排除执行！》），本案法则以聂明东怠于行使权利（并未举证证明长期未能办理过户的情况下采取了有效措施主张权利）认定其存在过错，即不能依据29条特别保护，也不能依据28条普通债权排除执行；
5、为降低法官自由裁量权风险，建议买家购房时特别注意两点：一是可以收房的尽早收房，二是收房后给出卖人发送催告函，催告其履行办证过户义务，并及时提起诉讼或仲裁，积极行使权力，以防怠于行使权利被认定存在过错！
6、另需说明的是，《执行异议和复议》第29条规定的生存权特别保护可以对抗抵押权，而第28条普通债权优先保护只能排除普通债权查封执行，不能对抗抵押权（实践中也存在28条、29条竞合适用的情形）。
附：案外人执行异议排除查封执行规定
1、人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释（2020修正）
第312条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
2、《人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》
第27条：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。
第28条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（不限类型）
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（不要求付款超过50%）
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。（必须无过错）
第29条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（必须首套普通住宅）
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。（必须付款超过50%，与未办理过户登记自身有无过错无关）
张茂荣律师团队2021-04-28 19:12:49
