摘要：古有孟母三迁现有千万，一直以来教育环境格外受到中国家庭的重视。
市场一直是深圳楼市的热门话题，只是近几个月的却呈现出了与往年不一样的局面。
打开新闻，看到的几乎都是“暴跌”“大降价”“甩卖”等词语搭配在名校报道里。
万万没想到，被称之为“硬通货”的也有今天？曾经多受人追捧，如今就多受人“嫌弃”。
全面下行的大环境下，顶流市场也不行了吗？名校还能买吗？
真实的市场究竟如何，乐有家研究中心用数据告诉你真相。
先说结论：
量，自然是跌了的，价格，自然也是降了的，也有大跌的区域。但名校就不能买了吗？当然不是！教育是每个家庭的刚性需求，只要教育的大政策没有改变，那么的价值点就有足够的吸引力。
5大名校学区交易量下滑近5成
乐有家选取了较有代表性的5大名校学区：
罗湖的深中周边（深圳中学初中部）
福田的百花片区（百花小学、深圳实验学校）
福田的香蜜湖片区（荔园外国语、深圳市高级中学、红岭实验小学等）
南山的南二外周边（南山第二外国语小学初中部）
龙华的深高北和深外周边（深圳市高级中学北校区、深圳外国语龙华校区）
从市场交易量上来看，这5大名校学区的总过户量同比跌幅近5成。2020年1-9月的总过户量是2922套，而今年1-9月才1549套，环比跌幅达到了47%。
细化到9月数据来看（10月过户数据暂未出），5大名校学区中同比跌幅8成以上的有3大：罗湖深中、南山南二外和龙华深高北+深外。跌幅的是福田百花片区，同比跌幅也超过5成。
罗湖深中：如今成交量不及新政前零头
深圳中学是全市四大名校之一，中考升四大率也是位居前列，所以备受家长青睐。而由于地处罗湖老城区翠竹中，周围的价格并不会太高，且户型小所以上车门槛相对其他名校而言较低。
1-4月受过户数据滞后影响，月度过户量均破百套，但随后新政威力在过户数据上逐渐体现，过户量跌破三位数。如今9月仅过户26套，连1月的零头都不及，跌幅达到83%，可以说是“大跳水”。
成交价格与量的变化有点类似，在经历了5月的顶峰后开始持续下滑，截止到10月，2021年罗湖深中片区价格跌幅4%。
百花：价格跌幅近10%
百花是深圳最知名最top的片区。5月起月度过户量从此前的30套左右，降到20套以下，仅有个位数9套。1-9月过户量跌幅达到了48%。
成交价方面，来自乐有家门店的成交数据显示，上半年百花成交价波动明显，自7月开始市场终于扛不住了，开始直线下滑。10月对比1月的成交价跌幅达到9.6%。
香蜜湖：名校+豪宅双加持，近期成交量较稳
香蜜湖作为传统豪宅区，过户量的下滑在6月才体现出来（其他区是5月），1-9月的整体跌幅是66%。
值得注意的是，6-9月的月度过户量相对其他区域来说较为稳定，在14-18套之间，可见片区的价值还是受到市场认可的。主要是香蜜湖片区除了名校还有豪宅的居住属性加持，客户群体不局限于家长。
价格方面，香蜜湖近10个月里经历了3次波动，没有明显的持续下滑或持续上涨趋势，10月到1月价格的跌幅在1%，也是5个名校片区里降得的。
南二外：价格持续下滑，市场分外安静
后海的南二外片区市场情况就没有香蜜湖那么“幸运”。
从1月的19套到9月的3套，甚至8月还出现了1套的极低点，南二外周边的楼盘交易量可谓是进入了冰封期。
从成交价格来看，南二外片区的价格一路下滑，1-10月的跌幅达到6%。乐有家当地的经纪人也反馈，近期市场带看情况不佳，部分卖家降价出售，但买家仍觉得未达到理想值兴趣不大。
龙华深高北+深外：量价跌幅均
前几年因为深高北和深外的进驻，龙华部分楼盘身价飞涨，成为宇宙中心的中心。名校带来的红利在今年因为新政的影响有所减少。
新政后片区的交易量和价格表现也比较明显，1月到9月过户量下滑88%，1月到10月成交价下滑超11%，均是5大名校片区里跌幅的。
2.8新政的威力是前所未有、毋庸置疑的，在市场预期锐减，大环境低迷的影响下，无论是哪种类型的房子，即使是新房，成交量也备受影响。所以名校的量价走低也是理所应当、顺其自然的。大家也不用过度恐慌，这只是如今下行市场的表现之一。
古有孟母三迁现有千万，一直以来教育环境格外受到中国家庭的重视，大方针大政策不变的前提下，学区就始终有需求有市场有客源。
乐有家研究中心2021-11-12 15:37:06
