作者｜张茂荣

房地产争议解决专家、信荣律师团队 首席律师

主攻：房地产大要案、小产权房（含农民楼、历史违建、绿本房拆迁）纠纷

这可能是笔者代理强制过户（继续履行合同)历时最长的一个案件了，而且是回迁房的强制过户！

客户购买的回迁房位于深圳南山大冲城市花园，2015年7月1日签约，面积125平米，成交价380万，单价3.04万元/平米，保守估计已近2千万！

签约时，回迁房尚未初始登记，处于无产权登记记载的“黑户”状态：既不在开发商（城市更新实施主体)华润置地公司名下，更不在卖方名下。

客户支付完毕全部购房款，卖方实际交付回迁房给客户后，因对外负债过多，下落不明，涉案房产被其债权人撬门抢夺！

2015年12月，客户求助于笔者，当时的情况是没有初始登记不具备强制过户条件，起诉强制过户大概率会败诉，而起诉解约索赔胜诉后则根本无法执行，且房价已大幅，即便拿到赔偿也不合算。

“两害相权取其轻，两利相权取其重”，在解约索赔失房又失财，强制过户同时申请中止或可得房实现利益化的情况下，笔者还是代理客户提起了强制过户诉讼。

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起诉过户首当其冲的障碍就是涉案房产没有初始登记，不在卖方名下，若要让法院判决过户，前提必须是房产在卖方名下，而若要到卖方名下，必须从开发商名下过户到卖方名下，若要到开发商名下必须等待初始登记。

用“逆向思维+反推动作”，笔者巧设诉求，要求法院判决卖方在符合条件时及时办理其名下一手产证，华润置地予以配合，在取得一手产证后将涉案房产过户至客户名下。

为防止法院以不具备过户条件为由驳回和初始登记后被卖方债权人查封，笔者起诉同时向法院递交了《中止审理申请书》和《保全申请书》、《关于请求华润置地公司协助保全查封涉案房产的函》，要求法院中止审理等候涉案房产初始登记，通知华润置地公司在初始登记前通知法院时间预查封涉案房产。

起诉后 ，法院没有裁定，但事实上中止了审理，对于笔者的保全申请和要求华润置地公司协助的要求则没有理会。

鉴于初始登记时间非笔者所能控制，为防止初始登记后被卖方债权人在先预查封，笔者只能 采取最原始的不定期去不动产登记中心查询的方式查询。

人算不如天算，时至2017年春节后，笔者再查询时发现涉案房产已经初始登记并被卖方两债权人先后预查封、轮候预查封，仅预查封金额便近千万，笔者代理客户申请预查封轮候排到第三位！

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至此，两个在先预查封已成为强制过户的法律障碍，不消除预查封和轮候预查封，要求法院判决涉案房产过户到客户名下完全不可能。

于是，只能继续申请中止审理买卖合同，另案提起预查封的执行异议、执行异议之诉（法院不同意接受一并提起轮候预查封执行异议、执行异议之诉）。

在笔者代理客户提起预查封执行异议被驳回，执行异议之诉一审胜诉（南山法院判决预查封不得执行涉案房产），二审败诉（深圳中院改判预查封可以执行涉案房产）后，一审法院恢复了买卖合同的审理。

2019年6月20日，深圳市南山区人民法院以涉案房产被另案查封，至本判决作出时，仍处于另案查封状态，在涉案房产被解封之前，尚处于被强制拍卖、产权转移他人的不确定状态，已构成买卖合同继续履行的过户的履行障碍为由，判决：驳回客户的全部诉讼请求！

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一审判决后，笔者代理客户提起上诉，二审期间广东省高级人民法院再审客户预查封执行异议之诉。

2121年1月29日，广东高院再审认为预查封不得执行涉案房产，判决：撤销二审深圳中院执行异议之诉判决，维持一审南山法院执行异议之诉判决。

破解了预查封对涉案房产的执行障碍后，轮候预查封转为预查封，客户再次提起执行异议，一审法院予以支持，债权人方又提起执行执行异议之诉......

因还有查封，客户担心二审法院仍然认为构成合同履行障碍，维持原判，稳妥起见还是要求二审法院中止审理，等候第二轮执行异议之诉终结判决不得执行涉案房产后再行审理并判决过户。

笔者持不同意见，代理客户买卖合同之诉二审开庭向深圳中院主审法院表示：预查封可以排除执行，轮候预查封转为预查封后自然可以排除，换言之，即便是其他债权人提起第二轮执行异议之诉，可以预见的结果仍然是可以排除执行，请求法院不再中止，直接判决解封后过户。

2021年11月25日，深圳市中级人民法院二审判决：

1、待涉案房产解除查封后，原审第三人华润置地（深圳）有限公司为卖方办理涉案房产的房地产证书；

2、卖方于取得房地产证书的当日协助上诉人客户将涉案房产转移登记至上诉人客户名下。

“买卖合同之诉+执行异议之诉”，从2015年委托，到2021年判决，历经买卖合同之诉一审、预查封执行异议、预查封执行异议之诉一审、预查封执行异议之诉二审、预查封执行异议之诉再审、轮候预查封执行异议、买卖合同之诉二审，历时六年整，步步为营，步步惊心，终见花开，待要结果（完成过户），还需时日。

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不得不说，本案最终胜诉是律师和法官合力的结果。客户委托时，因为没有初始登记，完全不具备过户条件，一审法院完全可能直接判决客户败诉，但一审法官事实上采纳了笔者的中止审理意见，一直等到初始登记后，又等到预查封执行异议之诉二审败诉。二审期间，执行异议之诉再审胜诉，二审法官于还存在另一查封过户障碍的情况下，采纳了笔者的意见，直接判决解封后过户，在审判实践中实为罕见，因为根据目前法律规定，买卖合同继续履行之诉遇查封，必须先行通过执行异议之诉程序解决查封问题。

明知没有初始登记，不具备过户条件而起诉强制过户，明知法官可能不同意中止审理等候初始登记，明知初始登记后房产随时可能被卖方其他债权人抢先查封导致败诉，明知诉讼过程中有太多的不确定性无法把握胜败难料，仍然知难而上，特别是在二审客户也不认同情况下，仍然选择于客户利益化的强制过户诉讼（一审要求中止，二审要求不中止），需要的是胆识，依靠的是专业，考验的是耐力。

“信荣房地产律师团队”，专业立命，品牌强身，以专业求生存，以实力谋发展，以口碑铸辉煌，以沉浸式、精细化工作为步履，尽己所能，运筹帷幄，决胜法庭，维护客户利益化，践行受人之托忠人之事的职业操守，您的委托是检验我们承诺的开始。