作者｜张茂荣
房地产争议解决专家、信荣律师团队 首席律师
主攻：房地产大要案、小产权房（含农民楼、历史违建、绿本房）拆迁买卖析产纠纷、执行异议、大宗交易、民行/刑交叉等
3月11日，笔者在公众号“信荣律师团队”撰文《致深圳法院：请不要再借口“先行后民”推诿“违建案件”的审理了！｜民行交叉》，提出深圳城市更新（特指拆除重建类，下同）遵循“政府引导、市场运作”原则，违法建筑采取“协商拆除+征收兜底”而非“行政处理+强制拆除”模式，在权利人自愿拆除的情况下，行政机关无需、亦不会介入处理，不存在行政处理或行政征收的情况，法院不应以“行民交叉、先行后民”为由裁定驳回纠纷起诉。
有律师朋友表示“按城市更新条例的规定，是要行政机关先行处理，实操是只要谈妥就不管”，那违法建筑遇城市更新的处理流程到底是怎么规定的？实操又是怎么处理的？本文就此回应说明。
1、违法建筑是否必须绑定城市更新一并处理？换言之，城市更新是否必须以违法建筑处理为前置条件？
答案：NO!
《深圳经济特区城市更新条例》第十条明确规定了城市更新和历史违建处理工作是并列工作关系，不存在依附关系，同时城市更新合法用地比例规定本身允许违法用地存在。
2、违法建筑遇城市更新的实操处理程序（一般情况下无需处理）
答案：权利人申报——>权利人核实（确权）——>与市场主体签署《搬迁补偿协议》——>按月领取补偿款——>等候实施主体项目竣工——>抽签获得回迁房（货币补偿除外）。
买小产权房，遇城市更新，遭卖方反悔，咋办？
3、违法建筑钉子户怎么办？
答案：两大法器——征收兜底+依法拆除！
《深圳经济特区城市更新条例》第三十六条：
旧住宅区已签订搬迁补偿协议的专有部分面积和物业权利人人数占比均不低于百分之九十五，且经区人民政府调解未能达成一致的，区人民政府可以依照法律、行政法规及本条例相关规定对未签约部分房屋实施征收。
城中村合法住宅、住宅类历史违建部分，已签订搬迁补偿协议的物业权利人人数占比不低于百分之九十五的，可以参照前款规定由区人民政府对未签约住宅类房屋依法实施征收。
《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》第五条：
经普查记录的违法建筑，市人民政府应当区别其违法程度，根据本决定以及土地利用总体规划、城市规划和土地利用计划的要求，分别采用确认产权、依法拆除或者没收、临时使用等方式，分期分批处理。
“协商拆除+征收兜底”模式下的深圳城市更新项目
张茂荣律师团队2022-04-13 21:23:38
