这个项目咖姐从21年就频频听到它要入市的消息，但到现在还迟迟不入市。的原因是该项目原为南光村旧改二期，需要等回迁户都选好房之后再流入市场。网传正东名苑有59㎡的小户型，这也是该项目受关注的原因之一。南山中心地段+小户型，是多少年轻打新人的理想上车盘？但是咖姐实探发现，该项目59㎡的产品已经被回迁户选完了，接下来入市的户型为78㎡！正东名苑预计七八月份入市，目前吹风价是8.6万/㎡，展示中心已开放。那么，这个项目值得买吗？咖姐带你去实探！

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实探！

地处南山核心地段

但是人从众……

正东名苑项目位于海德二道上，咖姐乘坐11号线地铁前往项目地，在南山站D口步行400米左右就到达，在不远处还有9号线南山书城站，步行仅250米左右。而该项目周边还有正在建的12号线南光站，步行距离约360米左右。从公共交通来看，项目前往宝安、福田和罗湖都非常方便。再来看看从项目地的驾车前往深圳各大核心片区需要多久：→海岸城购物中心（后海）：约7s，2.1km左右→科兴科技园（科兴）：约16s，5.5km左右→前海壹方城（宝安中心区）：约20s，7.6km左右→星河Cocopark（福田中心区）：约21s，14.5km左右→大剧院（地王）：约30s，20.6km左右从驾车出行来看，该项目前往其他区域的核心地段也是非常方便的。该项目地处南山中心区，被诸多小区环绕，居住氛围浓厚，咖姐踩盘的时候正巧学校放学，同在海德二道上有两个小学，向南小学和南山小学，因此放学时段，项目地周边人流量较大。

并且项目周边小区楼龄较大，项目正对面的鸿瑞花园23年左右，龙泰轩20年左右，缤纷假日豪园21年左右，周边的小区是南光村旧改期推出的南光城市花园，11年左右。

整体上，项目周边的面貌比较老旧，人员流动比较大，但好处在于周边的烟火气十足。咖姐在外面看到，项目共4栋，外立面已经搭好，目前是现楼状态。

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一手好牌打得稀烂？官方公示的《建设工程规划许可证》显示，正东名苑用地面积为18485.18㎡，总建筑面积为159506.95㎡，容积率约6.4。

正东名苑共3栋建筑，分别是1栋、2栋AB座和2栋C座。

项目1栋和2栋2层连通做成花园，其中1栋有办公和商业，共31层，2栋A座有平层住宅和商业，共43层，2栋B座有复式住宅和商业，共44层。整个项目共计642户，但其中有73.2%左右的套数为回迁房，真正推向市场出售的商品房只有172套。车位方面，项目带地下停车位800个。作为一个用地面积只有1.8万㎡左右的项目，正东名苑有住宅、底商、写字楼和4层商业，可以算是一个小型综合体了。但也是因为小小的一方土地里挤进了这么多东西，正东名苑的缺点显而易见。首先，正东名苑每一栋之间都非常“局促”，这一点在项目外面就能感受到，从平面图的具体数据来看，1栋办公和公寓离2栋C座商业只有9.3米，离2栋B座的复式住宅仅14.49米；而1栋办公和公寓离2栋A座的距离是23.3米。

其次，正东名苑的绿化花园非常小，从规划面积来看，架空绿化的面积只有2842.2㎡。结合项目6.4的容积率，这就意味着，家庭买房人买入之后，要遛弯只能去周边的大公园，而周边一公里范围内只有一个非常小的文心公园。再有，正东名苑1栋2栋之间有一些公共配套，其中包括垃圾站，正好在2栋B座的东南边，在2栋A座的西北面，可能会对低楼层住宅有所影响。不过项目在向南小学和南二外学府中学学区范围内，后者在南山额排名在中上水平。

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周边二手房表现最后我们再来看看正东名苑周边的二手房成交表现。前面我们提到项目被其他住宅小区包围，周边的小区非常多，包括鸿瑞花园、缤纷假日豪园、龙城新苑、龙泰轩、海昌阁和南光城市花园等等。先来看看官方的指导价，的是片区楼龄的南光城市花园，9.47万/㎡，该小区20年的成交单价已经突破10万。

咖姐看到，去年208新政之后，项目周边还有二手房成交单价高达12万/㎡以上。不管按吹风价8.6万/㎡还是参考南光村旧改一期的指导价来看，正东名苑的入市价格相比周边老旧的二手房小区还是有一定的优势。