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二手市场:在售房源量连续5个月回升

中原大咖2022-11-07 22:04:10来自北京市

03 二手住宅

二手房在售房源量连续5个月回升

全市过户套数上升0.2%

客带看指数小幅上升至30.6

套均总价上升至713万

二手市场概览

从过户数据来看，全市二手住宅过户套数为1733套，环比上升0.2%；二手住宅成交16.5万平，环比上升1.1%。二手住宅过户量连续2个月不足2000套。从面积段来看，10月60-90平住宅成交占比39%，成交占比最大；户型方面，月3房户型成交占比38%，成交占比最大。

从实时市场来看，10月二手市场继续维持低位运行，带看量有所回升，但是成交转化率不高，加上疫情不断反复以及国庆假期的影响，市场信心不足，依然难有起色。

二手房在售房源量连续5个月回升

截至10月底，二手房在售房源数量连续5个月回升，上升至2.72万套。

宝安在售房源套数占比26.2%

10月底，二手房在售房源数量连续5个月回升，上升至2.72万套。

从涨跌幅来看，10月除福田、盐田外其他各区在售套数都有增长。其中，宝安增长19.2%，连续两个月增幅最大；罗湖增幅为4.1%，而福田在售套数则环比下滑1.9%。

15-20年楼龄二手房供应量最大

从楼龄来看，15-20年的二手房供应量最大，供应占比为29.2%，下滑0.3%；0-10年二手房供应占比位居第二，占比28.0%。25年以上的老房源供应占比最小，为10.8%。

60-90平户型供应占比超4成

从面积段来看，10月60-90平住宅供应量最大，供应占比42.9%，下滑0.2%；90-144平住宅供应占比上升0.2%至24.9%。
户型方面，3房户型占比为37.4%，上升0.1%，位居第一；2房供应占比28.0%，下滑0.2%。

全市过户套数上升0.2%

10月全市二手住宅过户套数为1733套，环比上升0.2%；二手住宅成交16.5万平，环比上升1.1%。二手住宅过户量连续2个月不足2000套。
10月中原领先指数1084.3，环比上升0.4%，二手均价66205元/平。

客带看指数小幅回升至30.6

10月二手住宅客带看指数小幅回升至30.6，依然处于低位。

议价空间5.1%

10月二手住宅议价空间5.1%，下滑0.1%。

15-20年楼龄成交占比升至34%

从楼龄来看，10月15-20年楼龄的二手住宅成交最受青睐，占比为34%；其次为0-10年楼龄，占比29%。
而从成交变化看，0-10年、20-25年、25年以上楼龄成交占比下滑，分别下滑10%、4%、1%；而10-15年、15-20年楼龄成交占比则上升6%、9%。

非深户购房占比上升2.4%

10月非深户成交占比上升2.4%至23.2%，投资占比上升4.1%至33.3%。

套均总价上升至713万

10月二手住宅套均总价为713万元，环比上升4.1%。
从成交总价段的分布来看，10月350-500万价段成交占比24.2%，位居首位；1000万以上价段成交占比18.2%，位居第二位。从环比变动来看，150-250万成交占比下滑6.6%至10.1%，跌幅最大；500-600万成交占比则上升2.8%至11.1%，升幅最为明显。

3房成交占比升至38%

从面积段来看，10月60-90平住宅成交占比39%，成交占比最大；90-144平住宅成交占比27%，位居第二。
户型方面，10月3房户型成交占比38%，成交占比最大；2房成交占比25%，位居第二。

中原研判：

10月二手住宅继续低位运行，挂牌量不断攀升，挂牌价下行，加上新房折扣不断加大，二手市场观望情绪浓厚，预计短期成交量难有明显回升，价格依然将保持下滑趋势。

02 租赁市场

全市租金下滑1.6%

盐田租金下滑3.0%

3房户型租赁占比33.8%

全市租金下滑1.6%

根据深圳中原研究中心监测显示，10月全市住宅租金为68.6元/平·月，环比下滑1.6%。
租金回报率小幅下滑，为1.24%。

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盐田租金下滑3.0%

10月，南山为全市租金最高的区域，为108.8元/平·月；其次为福田，租金为96.8元/平·月。
从租金变化看，各区租金都有不同程度的下滑。其中盐10月，南山为全市租金最高的区域，为108.8元/平·月；其次为福田，租金为96.8元/平·月田租金60.3元/平·月，环比下滑3.0%，跌幅最大。

龙岗租赁占比最大

10月龙岗租赁占比20.4%，是租赁占比最大的区域；罗湖区紧随其后，占比18.8%。

从环比变动来看，10月罗湖、龙岗、龙华租赁占比下滑，福田、盐田租赁占比上升。其中，罗湖租赁占比下滑5.4%，跌幅最大；而福田租赁占比上升4.5%至13.4%，升幅最明显。

3房户型租赁占比33.8%

10月3房租赁成交占比最高，为33.8%；其次为2房，占比31.8%。

10月1房、2房、5房及以上租赁占比上升，其他户型租赁占比下滑。其中，1房户型租赁占比上升2.0%至20.5%，升幅最大；3房租赁占比下滑3.3%，降幅最为明显。

中原研判：

10月租赁市场淡季到来，需求显著下降，租金也继续下滑。虽然十月政府发布了租金参考价，但预计短期难影响市场，租金仍有回调趋势。

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中原研究-深圳楼市2022年10月刊

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