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吹风价10万/㎡,这个南山新盘是否有点“普信”?

中原大咖 2023-01-10 09:40:30 来自广东省

南山塘朗山脚下,安托山北新盘要来啦!

(图源网络)

网传这次打算先推180套120㎡户型房源,吹风价10万/㎡左右。

目前展示中心已经开放,这个价格到底值不值得,我们一起来看看!

01

要蹭安托山还真有点远

方直珑樾山位于深圳市南山区桃源北环大道北侧塘朗山南麓,根据百度测距的数据,项目和北环大道相距大概是140米左右,噪音干扰会是一个较为严重的问题。

离得最近的地铁是深云地铁站7号线深云站,距离约135米左右,前往罗湖、福田和南山较为方便。

前往各个核心片区的时间,可以参考以下的数据:

→欢乐海岸(深圳湾):8km,16mins

→福田星河Cocopark(购物公园):11.7km,19mins

→海岸城构图中心(后海):10.8km,20mins

→万象天地(大冲):6.6km,12mins

门口就是龙珠大道和北环大道,从项目地千万周边的核心片区,还是比较快捷的。

被塘朗山公园的森林资源包裹,也有非常明显的自然资源优势。

家门口的这个比亚迪充电站,利弊则见仁见智了,对刚好开这车的人来说,确实很方便,但大部分买房人还是不希望自己家附近存在安全隐患。

近期,周边开盘了的新盘项目就是南面靠近安托山的深铁懿府,备案均价10.75万/㎡,278套预售房源和24套现售房源于12月17日选房当天全部售罄。

如果说深铁懿府的热卖,蹭了安托山东部的价值,那么珑樾山的位置,要打上安托山的标签,更像是个“远方亲戚”。

项目本身怎么样,我们接着往下看。

02

车位比可能不足1:1?

项目占地21343.41㎡,总建面113606.92㎡,绿化率30%,容积率3.49,住宅63992㎡,商业4280㎡。

一期由1栋32层住宅+5栋4层商业+社区健康服务中心+6栋两层商业+7栋幼儿园组成

二期由2栋24层住宅+3栋32层住宅+4栋29层住宅

从规划来看,主要是由高层+联排墅级洋房组成。

商品房共520套,平层58-200平,复式350-500平。

A户型:120平,套内面积89平,3房2厅2卫174套 ;

A1户型:120平,套内面积89平,3房2厅2卫93套;

B户型:200平,套内面积158平,3房2厅3卫60套;

C户型:268平,套内面积215平,4房2厅4卫20套;

D户型:58平,套内面积41平,1房1厅112套;

E户型:116平,套内面积83平,3房2厅2卫56套;

复式户型:350~500平,套内面积约400平,5房5卫5套。

项目车位有635个,单和商品房对比,车位比是足够1:1的,但如果这个车位是和人才房共用的,则不足1:1。

咖姐认为项目的58㎡户型非常值得关注,但资料并不多,项目预计先推出1栋两个单元,180套120㎡的户型。

我们一起来看看户型的详细解析。

03

120㎡做3房,你买不买单?

从项目方给的数据来看,74%的使用率,120㎡做3房,得房率偏低。

120㎡有横厅和竖厅两种,其中横厅户型看山,竖厅户型更靠近北环大道。

横厅户型每一层有两个房源,客厅阳台和一个次卧朝东北,主卧、另一次卧及卫生间朝西南,客餐厨一体化+大阳台,视野上更加开阔。主卧借走隔壁次卧的一部分空间做成一个衣帽间。整体上动静分离,户型方正,视野开阔。

竖厅户型每一层有1个房源,客厅阳台、主卧以及一个次卧朝西南,一个次卧朝西北,与横厅户型相比,多出了一个朝东南的生活阳台,阳台没有那么宽阔。西南向的次卧进门的通道空间较为浪费,主卧没有衣帽间,进门即厕所,整个户型设计没有那么通透,客厅在正中间,无法做到动静分离。

这样对比下来,横厅户型从视野及户型设计上都较好。

咖姐认为,10字头的吹风价,还是贵了,旁边的香瑞园,20年最高成交单价12万/㎡,但以这个价格成交的房源并不多。

要蹭安托山的一二手倒挂,你觉得会不会有点吃力?

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