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2022年刊 |市场信心跌入谷底 二手价格快速下滑

中原大咖 2023-01-15 09:59:53 来自广东省

市场信心跌入谷底 二手价格快速下滑

中原研究-2022深圳楼市年刊

01 二手市场二手住宅成交套数同比下滑46.7%

  • 2022年深圳二手住宅成交21701套,同比下滑46.7%,较2020年下滑77.2%。全年二手住宅成交面积为207.0万平,同比下滑42.9%,较2020年下滑74.7%,成交量跌至十五年来最低。

  • 购房者信心严重不足,观望情绪浓厚。

  • 从月度看,全年各月成交量皆不超过2400套。一季度由于春节及疫情爆发影响,市场基本冰封,2月仅成交872套,为全年最低;3月本为传统的小阳春,但受疫情影响,也仅成交1117套。2季度受政策传闻影响,市场迎来回升,5月成交2318套,为年内最高,6月成交2241套,为年内第二。进入三季度,市场再度快速下滑,成交量再度跌破2000套,9、10月成交仅1700多套,市场信心跌入谷底。11月,金融层面政策开始集中发力,金融16条、上市房企再融资等利好不断,成交开始止跌企稳。12月利好持续,加上疫情管控放开,上半月成交明显回升,但随着新冠感染快速扩散,对各行各业冲击都较大,市场再度陷入低迷。

1000万以上价段成交占比升至20.4%

  • 成交价段来看,350万-500万价段依然是成交主力,成交套数占比为22.0%;其次为1000万以上价段,成交占比20.4%。

  • 从占比变化来看,250万-350万、1000万以上价段成交占比明显上升,分别上升3.3%和2.8%。而600万-750万价段成交占比出现大幅下滑,下滑3.8%至9.7%。

01龙岗区龙岗成交套数居首位

  • 2022年龙岗区依然是成交量最活跃的区域,成交套数为5608套,同比下滑52.1%。其中上半年成交2621套,同比下滑68.3%;而下半年成交2987套,同比下滑13.2%。虽然龙岗成交量稳居第一位,但同比跌幅位居第三。由于价格的快速下行,各区多数楼盘成交价已经接近甚至低于参考价,去年东部区域价格接近参考价的优势减弱,跌幅较西部也更为明显。

龙岗成交套数排行榜

02宝安区

下半年宝安成交套数同比上升12.5%

  • 宝安区作为热点区域,2022年成交套数仅次于龙岗,与福田并列第二,宝安区(含龙华、光明)全年成交4369套,同比下滑40.7%。其中上半年成交2001套,同比下滑62.0%;下半年成交2368套,同比上升了12.5%。

宝安成交套数排行榜

03罗湖区罗湖成交成交跌幅最大

  • 2022年罗湖成交套数为3270套,同比下降55.5%,降幅为各区最大。其中,上半年罗湖区成交1485套,同比下滑71.2%;下半年成交1785套,同比下滑18.6%。全年罗湖成交套数仅高于盐田区,位居第五。

罗湖成交套数排行

04福田区福田成交量同比下跌38.1%

  • 2022年福田成交套数为4369套,同比下降38.1%,降幅为各区最小。其中,上半年成交1946套,同比下滑59.1%;下半年成交2423套,同比上升3.9%。全年福田成交套数仅低于龙岗,与宝安并列第二。

福田成交套数排行榜05南山区南山二手住宅成交套数同比下跌40.7%

  • 2022年南山区成交套数为3532套,同比下降40.7%,成交量仅高于罗湖和盐田,位居第四。其中,上半年成交1644套,同比下滑61.4%;下半年成交1888套,同比上升11.5%。

南山成交套数排行榜

06盐田区盐田成交量下滑54.9%

  • 2022年盐田成交套数为551套,同比下滑54.9%,跌幅为各区第二。其中,上半年成交268套,同比下滑63.3%;下半年成交283套,同比下滑42.4%。

盐田成交套数排行榜

02 租赁市场全市租金持续下降

  • 2022年深圳租金继续保持下降走势,至年底租金为67.6元/平·月,从租金回报率来看,2022年深圳租金回报率呈现先降后升的走势,当前深圳租金回报率为1.24%。

罗湖、福田租金下滑最大

  • 当前深圳租金最高的区域是南山区,租金为104.8元/平·月;租金最低的区域是龙岗区,租金为47.7元/平·月。从累计涨跌幅(1月至12月变化)看,各区租金皆有下滑,其中罗湖、福田租金皆累计下滑5.8%,跌幅最大。

租赁成交套数排行榜03 商办市场市场规模:一手商业成交占比65%,一手办公成交占比78%全市一手商业成交:量升价跌

  • 2022年一手商业成交2690套,同比上升39.1%;成交面积19.25万平,同比上升48.4%,成交量连续两年回升。成交均价56908元/平,较去年下滑20.7%。

成交面积TOP10:佳兆业御璟佳园广场成交面积居首

  • 2022年一手商业成交中,佳兆业御璟佳园广场成交面积4.54万平,居全市一手商业成交面积榜首;成交面积前十共成交14.13万平。

全市二手商业成交:成交套数下滑33.5%

  • 2022年二手商业成交2552套,同比下滑33.5%;成交面积19.24万平,同比下滑23.8%。二手商业成交面积连续六年下滑。

二手商业热门商圈分析

  • 二手商业成交中,龙华中心商圈和沙井商圈最热。其中,龙华中心城商圈主要为壹成中心商铺成交,沙井商圈以万科星城商铺成交为主。

全市一手办公成交:成交量小幅回升

  • 2022年一手办公成交3009套,同比上升1.8%;成交面积37.94万平,同比上升10.3%;一手办公供应止跌回升,成交量也止住了连续三年的下滑,小幅回升。

成交套数TOP10:珑城原点广场成交套数居首

  • 一手办公物业热门成交榜以珑城原点广场为首,共计成交502套;其次为佳兆业中央广场二期,成交437套;第三位为宏发玺玥大厦,共计成交328套。

全市二手办公成交:成交套数下滑17.0%

  • 2022年二手办公成交950套,同比下滑17.0%;成交面积10.88万平,同比下滑6.4%。

……注:以上为《中原研究-2022深圳楼市年刊》内容节选

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