两年前上车“海德三宝”，直接亏掉一套刚需房？

上周咖姐的文章中提到，深圳名校的学区房，有九成以上的挂盘价在下跌。

成交的情况上，我们提到最多的是仅有学区价值“老破小”，有楼盘直接腰斩。相对保值的是带有“老牌名校+宜居”属性的学区房。

而最新成交显示，老牌名校的学区房也在猛跌。比如南山第一梯队的名校，南二外海德学区房的成交价，已经跌回了四年前。

先科普一下学区，小学和初中都被划入南二外海德学区的楼盘只有滨海之窗、观海台、漾日湾畔，因而这三个楼盘也被看做是南二外海德的代表性学区房。

近日有消息称，漾日湾畔近期挂盘出售的一套184平5房，目前报价跌到2100万。业主从3月份就开始放盘，期间连续多次降价，总共降了500万左右。

咖姐查询过往成交发现，漾日湾畔在今年5月有一套183平的5房房源成交，当时的成交价是2180万、成交单价约11.9万/平，低过2019年的小区成交均价。

而近期挂出来的这套房源，由于业主负债过高，急于回笼资金，还会有很大的议价空间，预计最后的成交价还会低于今年五月份同面积这套房源。

小区其他的户型成交里，占主流的70-77平2房，成交价格也有明显下跌。

3月成交一套70.57平北向中高层房源，成交价1100万、单价约15.6万/平。

而在房价高峰时期的2021年，同户型的最高成交价达1600万、单价约22.9万/平。

虽然对比去年楼市最低谷时期，价格已经有了些微回弹。但如果是在2021年高位入场的话，如今是妥妥亏了一套关外的刚需房。

另外两位“邻居”，价格的下跌也不容乐观，咖姐根据已知的成交数据，做了一个简略的表格来对比（仅供参考）

三个楼盘当中，容积率最低的观海台，2月成交一套东向85.2平的房源，成交价1170万、均价约13.7万/平。

同样是80平左右的户型，在21年房价高峰时期，成交均价约23.8万/平！

小区的主流户型108平左右的三房，今年6月一套北向高层房源成交，成交价1450万、折合单价约13.4万/平。

而在2021年5月，一套110平的三房成交价2040万、折合单价约18.6万/平。

滨海之窗约85平的2房，最近成交价约14.9万/平；97平的3房在6月以1320万成交了一套、折合单价约13.5万/平，而这个户型成交的高峰价格超过17万/平。

成交较多的115平户型，在2021年初最高峰接近20万/平，最新的成交单价跌到了14.8万/平左右。

单享有初中学区的几个楼盘海洋之心、电力花园等四个，成交则更为低迷。在这里咖姐仅列举最新的挂盘均价对比：

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