经历过去两年房地产市场的深度调整，购房者置业已经更加理性。今年1月底以来，核心一二线城市接连优化楼市政策，政策力度不断增强，2024年春节假期是新政后观察政策效果的重要节点，市场情绪和购房者意愿是否有变化，看房、购房人数是否有增加等是行业关注焦点。春节期间，中指研究院各地分析师以“春节楼市观察”为主题，通过分析各地最新楼市变化情况，研判市场量价走势，形成了区域市场系列报告，本文为系列研究之长三角&珠三角篇。
长三角、珠三角作为本轮房地产周期调整较早的区域，除个别城市外，近两年市场整体低位运行。2023年以来广州、深圳、杭州、南京等一二线城市根据自身情况不断优化楼市政策，一定程度提振了市场信心，杭州在政策等因素带动下，2023年走出了独立行情，广州、深圳、南京等城市市场温和修复预期增强。而大城市周边城市市场能否好转仍一定程度依赖于核心城市的市场修复节奏，目前置业信心未出现明显改善，春节期间多地需求释放动力不足。具体城市来看，深圳当前新房热度较低，二手住宅更受市场关注，新政出台后大量市民返乡过年，政策效果尚未显现，春节后市场活跃度有望提升。广州新政后购房者观望情绪出现缓和，核心区域对远郊以及临广区域虹吸效应增强，未来分化态势将延续。杭州、南京等城市购房者在置业决策过程中亦愈加理性，对产品品质、项目周边配套等要素的关注度明显提升。佛山、珠海、扬州等三四线城市，市场低迷态势延续，但市场需求整体仍在。
▍珠三角：广深政策放松市场预期有望逐渐修复，但周边城市市场修复仍需时间
2023年深圳新房市场呈现“供应增加，成交下滑”态势，二手房市场关注度提升。2023年全市商品住宅新批上市面积560万㎡，同比增长39.4%；商品住宅成交319万㎡，同比下降6.8%，销售规模为近5年最低点，销售均价同比下跌。截至2024年1月深圳可售面积为513.71万平方米，出清周期21.82个月，整体库存依然处在高位水平。2021-2022年，二手住宅参考价政策抑制了部分二手住宅需求，2023年随着深圳多项调控政策的发布，二手住宅参考价政策的调整，二手住宅成交占比大幅提升，全年二手住宅共计备案32618套，同比增长55.6%。
春节前深圳优化楼市政策，放松了深圳户籍及非深圳户籍在深圳买房的限制，深圳户籍落户即可买房；非深圳市户籍，购房社保缴纳从5年减为3年。本次深圳放松限购，在需求端精准发力，满足更多新市民购房需求，有利于潜在购买力释放。春节期间，由于去年底冲刺年度业绩的节点结束，深圳新房的折扣相比去年底有所减少，同时大量市民返乡过年，政策效果并未明显显现。根据调研，新政出台让更多人具备购房资格，部分购房者已开始积极考虑购房事宜，准备春节后看房。
另外，从调研情况来看，80后、90后构成深圳当前购房主力，工作时间较短的年轻人倾向租房，而中年购房者一般已经在深圳拥有多套房产，部分置换客户更看重区位教育资源配套，在深圳核心区域房价仍保持高位的情况下，改善置换的需求释放动力偏弱。
广州近期对房地产政策进行了优化，放开120平米以上户型限购，支持买一卖一，租一买一。市场对政策反应尚不明显，但购房者心态已经发生了一些转变。从调研情况来看，一部分购房者对新政持积极态度，认为新政出台降低了购房门槛，可以使相应的需求得以及时释放，有利于促进观望需求及时入市。另一部分购房者则认为对中心城区的购房支持政策可能导致远郊项目房价继续下降，区域之间分化或将进一步加剧，对未来非中心区域的市场产生一定担忧。
短期来看，广州新政政策力度较大，预计春节后中心区域的新房以及优质二手房有望迎来一波“小阳春”行情。同时，新政也对广州的远郊以及临广区域产生一定的虹吸效应，相应区域未来一段时间市场需求的低迷态势或延续，不排除部分项目持续以价换量。未来随着中心城区成交回暖，市场热度有望传递至广州近郊及临广板块。
广州政策放松，虹吸效应增强，外溢至佛山的客户逐渐减少。2023年以来，广州购房限制性政策不断放松，原本因广州限购或首付限制外溢至佛山的客户已逐渐减少，佛山的购房主力人群也逐渐转变为本地改善自住。近期广州继续放松限购政策，或对佛山市场尤其是广佛交接板块形成一定负向影响，佛山主力客群的转换或得到进一步强化。
在佛山各板块中，千灯湖板块均价近两年维持在较高水平，一是因为该板块邻近广州，二是因为该板块主力客群为玉石行业老板；德胜新城板块为顺德区房价最高的板块之一，项目多为改善定位，部分项目存在较大幅度的降价促销手段，目前该板块房价已跌回2017年左右水平，购房需求低迷的根本原因在于居民收入预期较差以及置业意愿较低。
春节期间，佛山多个售楼处“春节不打烊”，但假期期间楼盘客户到访量较少，部分售楼处仅少量置业顾问值班，实际成交更加有限。
开发商更加注重产品的品质和竞争力。在市场下行、价格竞争激烈的情况下，部分开发商通过不断提升产品的品质和吸引力来获得更多购房者的关注和认可，从户型设计、装修标准及小区配套等方面精心打磨产品，不仅有助于提升开发商自身的品牌形象和市场地位，同时也为购房者提供了更多选择，并在一定程度上促进了佛山房地产市场的高质量发展。
近年珠海商品住宅呈量跌价稳态势。受近两年行业持续调整影响，珠海新房成交规模出现明显回调，成交均价则自2020年以来维持在25000元/㎡水平，虽然部分楼盘出现降价情况，但受近两年成交以中心区域及改善产品为主等成交结构影响，总体均价维持稳定态势。
中心城区吸引力凸显，改善型客户成主力。近几年珠海购房者的购房思路正逐渐改变，购买需求主力重归中心城区。一方面，刚需群体受收入预期影响，观望情绪较浓，外围区域主打刚需产品需求下降；另一方面，中心城区产品的稀缺以及价值凸显，释放了改善群体的置换需求，同时当前各种利好政策的支持，也有效推动改善性住房需求释放，中心城区成交占比相比前些年明显回升。受置换改善客群持续释放影响，珠海2023年商品住宅成交改善产品占比提高，其中140㎡以上产品占比同比提升2.1个百分点。
外地客群仍占据一定比例，但近年减少明显。珠海作为一个宜居城市，多年来一直吸引了大量的外地购房群体，珠海的外地客群大体分为两类，一类是投资珠海、移居珠海的北方人；另一类是周边城市有购房需求群体，如深圳、广州、澳门、香港等，此类城市经济发展较快，但房价比珠海高，珠海优越的生活环境等吸引购房者前来购房。在2021年房地产行业深入调整前，珠海有较多的北方投资、候鸟型购房群体，但近几年由于行业持续调整，楼盘价格出现下调，市场整体信心不足，北方购房人群数量大幅减少。当前珠海购房群体更多以本地购房人群为主，以及部分港澳客户群体，其中本地客群又以置换改善客户占主力，而刚需客群受影响较大，观望情绪较浓，多数认为当前楼市仍处在调整阶段，担心买房后房价继续下调，同时对未来经济发展、收入预期不确定导致信心不足。
春节期间超40楼盘推出“新春购房优惠活动”，主要以“一口价特惠”、“指定房源打折+送车位”、“成交送家电大礼包”、“成交送物业管理费”等优惠措施吸引购房人群，同时针对外地客户，多个楼盘除了常规优惠措施以外，还推出“成交补贴往返机票”、“认购享旅游基金”等营销策略。
城市基本面良好叠加政策持续宽松，助力楼市稳步发展。珠海近两年楼市一直处在低位运行，当前房地产政策持续宽松，购房首付门槛及房贷利率均较低，整体利好刚需及改善置业需求，同时，随着港车北上、澳车北上的推进，港澳与珠海之间交通愈加便利，有望吸引更多的港澳购房群体，未来随着经济逐步复苏，预计珠海楼市也将迎来稳步发展。
善财童子房大白2024-02-21 17:20:57来自北京市
