半年总结+趋势预判|?政策频出 助推市场复苏

解决内需偏弱，增强经济发展内在动力，关键在于解决房地产下行问题。投资、消费放缓，就业、收入下降，根源在于房地产极度低迷。国常会指出，“房地产业发展关系人民群众切身利益，关系经济运行和金融稳定大局”。因此，稳经济的关键是稳楼市，上半年救市信号强烈，政策上延续宽松趋势，并且力度进一步加大。

中央层面，2月LPR下调25个基点，为历史单次最大降幅。4月30日政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，消化存量、优化增量成为未来房地产调控的主要方向。这是时隔八年之后再提“去库存”，也为一线城市限购松绑提供了依据。5.17央行政策组合拳，降首付比例、降商贷、公积金贷款利率，首付比例、利率已经降至历史最低点。6月7日国常会以较大篇幅再提“去库存”，表明“去库存”工作成为楼市短期首要任务。同时，央行、住建部会议多次明确收购已建成存量商品房用作保障性住房。通过收购去库存加快存量商品房销售，加大保障性住房供给，推动构建房地产“市场与保障”双轮驱动发展的新模式。

为响应中央政策，根据因城施策原则，各地方政府也相应在限购、首付比例、贷款利率等方面做出调整。重点是一线、新一线，成为本轮调整的主要城市。除了一线城市以外，其余城市基本完全取消楼市限制措施。中央多次为房地产发声，加上频繁的政策松绑，明显改善了市场预期，各地方楼市成交也出现明显回升。

从深圳市场来看，楼市政策频出，政策松绑之密集、力度之大，堪称历史之最。2月春节前，深圳松绑限购，深户取消社保限制，非深户社保5改3。3月深圳取消7090限制，满足日益增长的改善需求。5月初深圳再次放松限购，分区优化限购政策。5月底，深圳响应央行517新政，降低首付比例和贷款利率，首套首付比例由3成降至2成，贷款利率由3.85降至3.5%。此次利率下调35BP，为单次最大降幅，首付比例也降至历史最低，政策力度已经超过2008年救市力度。

在政策支持下，深圳房地产市场也活跃起来，流动性显著增强。但最显著的特征是二手活跃新房低迷，一二手分化加剧。数据上来看，上半年二手住宅成交是新房的1.76倍，客户更加青睐二手房。市场从2021至2022年进入打新热潮，新房主导市场。至2023年一二手相对均衡，2024年，二手重新回到市场主导地位。一方面，二手价格经历了近三年的持续调整后，房价跌幅大，相对于周边新房，二手价格、户型方面更具性价比。另一方面，新房价格受管控，跌幅不如二手，一二手基本不再存在倒挂。同时近两年新房维权普遍，质量不佳、使用率不高等问题突出，客户对新房信心不足。因此，客户逐渐流向二手市场，二手成交出现明显回升，月成交稳定在4000套上下。

虽然市场成交活跃起来，但以价换量的局势未变。新房市场，开发商延续去年的降价促销政策，甚至不少开发商在原有折扣上再次大降价，坪山、龙岗、光明等地区出现不少破价项目，折后价格远低于周边二手，虽然有一定效果，但是也进一步冲击了市场。二手市场也是如此，成交量的上涨并未带动价格上行，成交依然以笋盘为主，量变尚未引起质变。

展望下半年，稳楼市仍是政府重点目标。但楼市下行趋势尚未扭转，下半年政策松绑还有较大空间。