[摘要] 华业地产（600240）日前刊登一则债务重组公告。根据公告，其子公司深圳市华富溢于2010年4月向中诚信托申请了10亿元人民币借款。由于该笔借款期限已满无法偿还，深圳华富溢及其持股44.05%的北京君合百年房地产开发有限公司，拟与中国华融资产管理公司广州办事处签署相关协议，重组这笔债务。
信托与银行谁风险更大
“如果房地产调控持续下去，房地产信托将率先爆发风险。房企资金链恶化，从而引起银行资产质量的恶化。我们判断这是未来中国经济的不确定性因素之一。”某券商金融行业研究员向记者表示。
如果系统性风险爆发， 银行和信托谁将是倒下的张骨牌？目前市场普遍认为是后者。原因是，无论在项目选择上还是风险控制上，信托都弱于前者。这似乎已经成为一种共识。
但信托公司人士对这一说法并不认同。“银行不做的项目，信托来做，因此房地产信托的风险比银行房地产信贷的风险大。这其实是一个误区。”上海一家信托公司公司的负责人向记者表示。
这位人士指出，并不是银行不做的项目信托公司才能做，而是银行在调控下受到信贷额度的控制，或是出于讲政治的需要，无法对房地产企业发放贷款。信托公司正好弥补这部分需求，由此这两年房地产信托业务规模飞速发展，信托公司因而也获得了丰厚的利润。
此轮房地产信托规模的迅速增长始于2010年。“新国十条”颁布之后，政府对房地产的调控不断加码，银行对房地产开发商收紧信贷闸门。房地产开发商只得求助其他渠道融资，而信托成为重要的渠道。
根据用益信托统计数据显示，2011年上半年共发行536款房地产信托产品，发行规模高达1670亿元，同比增长137.36%，平均达9.81%，超出其他产品平均近1.5%。
“从项目选择上，我们与银行的标准是一样的。”上述上海地区信托公司负责人表示，部门在审批过程中要求信托产品严格执行项目四证齐全，资本金达到30%以上，开发商需二级以上资质。“这些要求与银行做房地产信贷的要求一致。”
从风控措施来看，信托公司经过多年在房地产领域的探索，也建立了一套比较成熟的风控体系。
“从我们做业务的实践来看，无论是贷款类项目还是股权类项目，我们都主要是从三个方面来选择项目的。”上述人士表示。首先看企业负责人的资信状况；其次看企业的现金流状况；第三看抵押物的状况。“对于一个房地产信托项目来说，抵押物是第二还款来源，主要还是看前两项。”
“信托的风控能力未必比银行差，我以前是做银行的，银行的那一套东西我很熟悉。与银行相比，信托在风控和项目选择方面更加灵活。”北京一家信托公司的总经理表示。
他告诉记者，目前公司在选择项目除了严格按照银行房地产信贷的要求之外，还坚持“优中选优”的原则，与其合作的大都是大型房地产开发商，项目方面都是的项目。“不否认有些公司在合作对手选择上、项目选择上由于对风险认知的不同标准会有所不同。但一竿子将信托打死，认为信托比银行项目差，确实是冤枉了。”
“在房地产融资中，信托融资相对于银行房地产开发贷款，有一定自身特点。”普益财富研究员范杰表示，通过信托融资，必须在融资前告知人信托资金的具体投向，资金提供方更清楚资金的用途。一旦者认为房地产市场有泡沫，就会积极规避此类信托计划，使信托计划所募集的资金减少，对市场反应比较灵敏。而在银行贷款中，贷款银行往往会出于与房地产开发商的合作关系，以及该房地产开发商存量贷款的考虑，在市场不好的情况下向房地产开发商“输血”，对市场反应较为缓慢。
不过，西部一家专注于房地产信托领域的信托公司的负责人表示，由于行业内各家公司的水平参差不齐，因此不否认个别公司在项目管理和前期尽职调查中存在问题，从导致项目出现风险。
有一部分信托公司将房地产信托业务当作“放松的资金”，在防范资金挪用、追踪项目进度方面存在一定的问题，导致项目的管理风险。
还有一些项目在尽职调查阶段对项目所在地经济发展水平、项目价值评估、以及项目公司专业运营能力缺乏客观而准确的评价，从而导致在市场发生波动情况下，即使打折也很难顺利清盘退出。
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