近期，深圳楼市在保障性住房方面可谓大招频出，引起市场广泛关注。
先是在上周，深圳市规自局发布一则关于“修订地价测算规则”的征求意见通告，其在起草说明中明确提到，取消原来的安居型商品房、人才住房等住房类型，同时新增保障性租赁住房、共有产权住房类型。
这意味着待现有可售型人才房项目释放完毕后，可售型人才房将成为历史。
随后在4月11日，深圳住房和建设局发布了《中共深圳市住房和建设局党组关于巡察整改进展情况的通报》（以下简称《通报》）。
《通报》中提到，将加大力度建设筹集、供应分配保障性住房，“十四五”期间，建设筹集保障性住房从原目标54万套（间）提高到不少于74万套（间）。
保障性住房整整“狂飙”20万套！
要知道，十四五规划的实施时间是2021年-2025年。据最新数据显示，截至2022年底，深圳全市已经完成建设筹集保障性住房30.62万套（间），完成率41.1%。
这表明，未来2年多，深圳还将完成建设超43万套（间）保障性住房。
这个数字已经远远高于新房库存量（4万+套）及二手房挂牌量（截止4月1日，深圳全市共挂盘出售房源13.8万套），更别说在《通报》中还提到，保障性住房将跟着产业园区走、跟着大型企业机构走、跟着轨道交通走、跟着土地资源走，有了一定的地段加持，特别是轨道交通的支撑，今后天量供应的保障性住房势必将对新房市场形成巨大的冲击，把楼市往死里“卷”。
市场分化再升级刚需改善各自飞
让我们来回顾下深圳人才房配售情况。
首批人才房于去年底登场，共推出6个项目4422套房源，吸引14810户申购，整体去化不足5成。其中，位于安居鸿栖台、华侨城九樾广场、星河开市客三个项目的两房房源去化率为100%。
图源：网络
今年首批人才房于3月入市，申请条件较前批次有所放松，深铁熙府、安居同乐馨苑、新城华苑3个项目共推出4991套房源，整体去化率达到7成。截至目前，安居同乐馨苑、新城华苑的两房去化率达到100%，深铁熙府也达到了94.93%。可以说，两房房源几乎售罄。
图源：网络
整体而言，位于热门板块的人才房项目热度都非常高，例如今年这3个项目分别位于南山和宝安沙井，每一个项目的申购人数都超过了10000户。从户型来看，两房房源去化率远高于三房，这主要因为三房申购门槛更高，能合格的户数偏少，从而造成三房户型滞销。
由此来看，人才房的配售已然对新房市场造成了影响，分流了一定数量的刚需客群，相比之下，对改善型客群的影响几乎为零。
另一方面，来看新房市场。
3月新房住宅成交3199套，环比上升56.7%；成交面积32.7万㎡，环比上升47.8%。其中，龙岗、龙华、光明、宝安成交量均在500套以上。
从成交面积段来看，改善型住房已然成为市场主流。其中，90-144㎡成交占比57.4%，上升1.6%；60-90㎡成交占比38.1%位居第二，上升1.5%；144㎡以上成交占比3.8%位居第三，下降3.8%。
显然，改善型产品更受欢迎。
再加上深圳楼市始终呈现出“东冷西热”的格局，且在近年有愈演愈烈的趋势。要知道，东部以刚需客群为主，虽然龙岗的销售数据不差，长期位居全市前列，但由于供应量庞大，整体去化并不理想，毕竟去年半日游的“0首付”就来自于此。
值得一提的是，深圳今年首个“日光盘”也诞生在龙岗，这情况极其少见，毕竟往年的“日光盘”多位于前海、宝安、光明等热门板块。
日前，位于布吉的信义荔景御园（信义金御半山三期）推出了152套现房住宅，本次备案均价为7.92万元/㎡，均为复式，总价706万-862万元不等。虽然数量不多，但全部售罄，是实打实的“日光盘”。
项目实拍图：图源《每日经济新闻》
从产品类型来看，96㎡复式5房可做6房，实际使用面积达130㎡，这也是标准的改善型产品。
种种迹象表明，深圳楼市分化已再度升级，刚需、改善市场已形成明显的区分，代表刚需的东部频频遇冷，多数刚需楼盘去化缓慢，难得一见的“日光盘”推出的也是改善型产品。
这就意味着，随着后续2万余套潜在的可售人才房继续释放，以及超43万套（间）保障性住房的建设完成，刚需群体将进一步被分流。
若反映到新房市场，则可能进一步扩大刚需、改善的分化态势，改善型产品将占据绝对主流，在未来大量供应保障性住房的片区，不仅房价会缺乏上涨动力，刚需产品也将受到直接影响，去化压力进一步增大。
对比之下，改善型产品受影响较小，尤其是位于核心板块的优质中大户型，依旧是“香饽饽”的存在。若当下有改善型置业需求，我们还是推荐核心板块的品牌公司的中大户型产品，特别是地铁口物业，不可错过。
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地产凝眸2023-04-14 22:13:30来自广东省
