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谁能想到，越秀瑞樾府的广告语“这一次，让宝中房价重回7年前”竟然一语成谶，宝中房价真的迎来了“腰斩”！
一直以来，宝中都是深圳楼市的“顶流”之一，特别是随着各项配套的完善，并纳入大前海后，更是一跃成为深圳楼市上一轮行情的领头羊，成为了楼市里的“显眼包”。
为何这么说？
毕竟论涨幅，前几年的宝中绝对是深圳涨得最快的区域，甚至可以没有“之一”。
宝中2019年7月挂牌均价还普遍在8万出头，自下半年传闻前海将扩容至宝中开始，房价便开启了“狂飙”模式，到了年底就突破了10万+的大关。再经过2020年几轮涨幅之后，顶峰时可达15-20万/㎡，甚至2021年壹方玖誉有成交突破20万/㎡，转眼宝中变成大湾区金字塔顶端的豪宅区，实现了阶层性的跨越。
图源：滨海宝安
可以说在当时，人们谈起宝中，便是和福田中心区、南山中心区相媲美的存在。
然而短短5年时间，宝中完美呈现出“金字塔”式发展，当初涨得多快，现在跌得就有多快。
宝中业主白送房！这你敢信？
今年7月，一张截图在各大房产群里传播，宝中居然有人“送房”了！
图源：网络
从该截图内容可以看到，一位宝中花样年花乡的业主表示：只要愿意继续代为偿还贷款，一套28㎡单间免费送，满3年就可以正常办理过户手续，还能立字据作证。
据了解，该业主当初以365万买入，目前已经还了两年贷款，还差一年解除限售，但显然已经坚持不住了。要知道，该小区同户型历史最高成交价为424万，单价接近16万/㎡，而今市场价最低来到了190万左右，对比之下跌幅高达55%，完全是“腰斩”！
最高VS最低
就算按买入价来算，跌幅也达到了47%，直接亏损达175万，如果算上利息之类的成本实际亏损更多。
这件事情当时在业内引发了高度的关注，人们突然意识到，宝中似乎不那么“神”了。
新盘拖、二手跌，宝中现状何其惨
今年初有数据统计，宝中潜在入市项目有9个，分别是越秀瑞樾府、都市茗荟花园二期、都市茗荟花园一期、鸿荣源胤璇、裕安领域轩、盛意家园、泰华海逸世家、泰华梧桐聚落、新锦安三期。
这其中，入市速度快、信息较透明的只有通过土拍拿地的两个项目——越秀瑞樾府、鸿荣源胤璇，前者就是号称把宝中房价“打下去”的那个，于8月25日开盘，官宣卖了21.5亿，按照套均1026万，就等于卖出了209套房。但根据深房查数据显示，项目共备案330套（含28套商业），其中有38.18%已签认购书、0.91%已备案，实际卖出约129套房，销售并不理想。
图源：深房查
剩下的项目则无一例外地使用了“拖字诀”，要么是“犹抱琵琶半遮面”，基本只有传闻，如都市茗荟花园二期和一期，要么是“明日复明日，明日何其多”，如裕安领域轩、盛意家园等，反正就是一个“拖”，基本都没啥消息了。
再来看宝中的二手房。
以越秀瑞樾府周边小区为例，深业新岸线2021年有房源成交价接近13万/㎡，而近半年成交基本在8-10万/㎡之间；幸福海岸今年有接近参考价的成交案例，参考价为8.84万/㎡，此前也有超过13万/㎡的成交记录，二者均跌幅明显。
即便是宝中的标杆豪宅——壹方玖誉，成交价也从此前的18-23万/㎡降到如今的14万/㎡左右，如果是在最高点入手的业主，少说都亏了500万以上。有消息称，今年7月成交的一套房源，按照最高价格来算整整跌了1600万！
图源：微博
至于宝中的辐射区——新安就更惨了，有媒体统计了宝安跌幅排名前十的楼盘（不完全统计，只选取了部分楼盘），光新安就有流塘阳光花园、华盛盛荟名庭、都市翠海华苑、中粮锦云花园4个项目上榜。其中，流塘阳光花园、华盛盛荟名庭跌幅均超50%，位居前二。
图源：大咖深房团
哪怕有“神盘”之称的华联城市全景，如今挂牌均价仅有高光时的一半，同样实现了“对半折”。
这不禁让人疑虑，宝中究竟怎么了？
或许，宝中只是回到了原本的位置？
说到底，不外乎四个字：房价透支。
造成这个原因是多方面的：
首先，此前宝中之所以迎来大涨，主要原因是坐上了大前海这辆“顺风车”。而目前前海概念已炒作多时，房价同样处于透支状态。
例如在写字楼方面，前海写字楼的空置率长期超过50%。尽管前海写字楼租金2022年普遍下降近两成，从CAICC克而瑞华资管华南监测的数据来看，今年一季度前海甲级写字楼的空置率超过30%，在14个商务区中排名第二，仅次于车公庙的36.2%。
要知道，前海全称是“前海深港现代服务业合作区”，其主要目的是深化内地与香港合作，支持香港经济发展。但现在的香港可谓是“美人迟暮”，已不是昔日的东方明珠。更别说深圳GDP已经超越了香港，未来会越来越好。从定位来看，深圳的城市中心还得是福田中心区和南山中心区，如果这2个区处于深圳房价第一梯队，那么前海最多属于第二梯队。
因此，宝中借力前海推动房价上涨，是站不住脚的。
其次，前海、宝中，乃至整个宝安的住宅用地均迎来大增。
“物以稀为贵”向来是房价上涨的缘由之一。前海除了炒作概念外，另一点则在于此前住宅供应量极少，故而显得住宅稀缺。需要注意的是，前海原本的规划中几乎没有住宅，故而紧邻前海的宝中成为了前海高净值人群居住需求外溢的最佳选择，宝中也因此被资金炒作起来。
但是今年4月，前海管理局突然公示了对妈湾单元十四、十五、十六局部调整的规划，一举增加了十多块住宅、商务公寓用地，调整之后，15单元增加了54.21万平米的住宅建筑面积，16单元增加了76.16万平米的住宅建筑面积，一共增加了130.37万平米的住宅供应。以每套住宅100平米计，新增供应13037套。令前海基于稀缺属性建立的价格体系轰然倒塌，宝中自然也不例外。
毕竟前海楼市都开始“卷”了，更何况宝中？近年来，宝中有不少住宅用地出让，今年8月便有一宗地块被中铁置业以34.06亿拿下。
随着前海、宝中的住宅供应量大增，房价下跌也就成为了必然。
最后，也是宝中最为尴尬的一点，缺乏特色高端产业，这也是宝中一直努力借势前海的原因所在，因为借的就是前海的产业。虽然宝中有着CBD+TBD的(中央商务区和科技研发服务区)双核中心的定位，但终究还是缺乏大牌企业的入驻，产业空有其表。
所以综合来看，宝中整体地段、配套等并不算差，但绝对不属于深圳的第一梯队，过去房价达到15-20万/㎡，确实是透支了。说白了，宝中放在宝安地段是不错，但放眼深圳还是差得远了。
如今，“腰斩”后的房价仍属于改善层面，但距离高端改善和顶级豪宅有一定差距，这也反映出了宝中的尴尬局面——不上不下，刚好在中间。或许对深圳楼市而言，宝中只是回到了原本的位置罢了。
地产凝眸2023-09-27 09:21:43来自广东省
