越秀，你可真是太“秀”了！

先来看一张图：

今年1-7月，20家主流重点房企累计全口径销售金额出炉，实打实上演了“两极分化”。

不是大幅度上涨，就是大幅度下跌，稳定的（浮动10%以内）反而没几个。若按顺序看下来，这榜单就如同过山车般忽上忽下、跌宕起伏，说实话，作为业内人士看来，这个现象非常不好，只说明了现在的楼市真的很不稳定，即便是品牌房企，也是举步维艰。

好比排名第一、有着“宇宙第一房企”之称的碧桂园，同比大幅下跌38.7%，在近期更是陷入“暴雷”困局，从美元债逾期到预亏 550 亿元，再到碧桂园管理层致歉，楼市的这一缕秋风，当真是萧瑟冷清。

如果单看7月的数据更加离谱，因为前20仅有1家为正增长，其余皆为负增长，且基本跌幅都超过10%，最高的旭辉跌幅高达71%，甚至超过了碧桂园。当然，旭辉集团早在去年就宣告暴雷，大幅下跌并不意外。

从这2个榜单可以看到，来自广州的国企——越秀地产，不仅在1-7月以65.9%的增幅独领风骚，还是7月唯一躲过跌势的房企，真可谓是“一枝独秀”！

那么，越秀会永不“塌房”吗？

从“保守”到“膨胀”越秀真的越来越“秀”！

2018年以前，越秀地产还曾被质疑“保守”，哪怕是楼市最疯狂的时候，也始终在保持自己的节奏，不疾不徐向前走。截至2018年末，越秀地产土储仅分布在14个城市，主要还是集中在大湾区，对比其他知名品牌房企，全国化布局的空间仍比较大。

今年3月15日，越秀地产发布2022年业绩报告，公司实现营业收入约724.2亿元，同比上升26.2%。股东应占净利润约39.5亿元，同比上升10.2%。核心净利润约42.4亿元，同比上升2.1%。按核心净利润的派息比率为40%。

数据显示，2022年越秀地产录得合同销售（连同合营及联营公司项目的合同销售）金额约1250.3亿元，同比上升8.6%。更难得的是，越秀地产剔除预收款的资产负债率、净负债率和现金短债比率分别为68.8%、62.7%和2.23倍，“三道红线”全部指标“绿档”达标，已然接替“地产优等生”的大旗，走在了行业前列。

但是今年以来，越秀地产的“画风”突然变了！

今年初，越秀地产“狂砸”59亿，力压一众“地头蛇”，在北京连摘朱辛庄和苹果园两个热门地块，吸睛度拉满。

到了6月，越秀地产再次“一掷千金”，豪砸79亿元，从30家房企中脱颖而出，一举拿下北京本月第二批集中供地中的“香饽饽”——海淀双新村003-1地块。

值得一提的是，越秀地产在竞拍时，桌上摆放了一个印有“大吉大利”的红色纸袋，在成功拿地后被业内戏称为拿地“法器”。而今年4月在上海拿地时，越秀地产同样在桌子上摆出了一个橙子、一个香蕉，寓意“成交”。

3次举牌成功搅动京都风云不说，还在玄学方面相当下功夫，似乎抱有一丝“赌”的成分，越秀地产一改过往低调形象，似乎变得越来越张扬了。

事实上，早在几年前，越秀地产便开始大张旗鼓地拿地，据越秀地产年报显示，2022年新增37块地，总面积约695万㎡。截至2022年底，越秀地产总土地储备约为2845万㎡。而这个数据在2018年，还只有1941万㎡，短短4年时间，越秀地产新增了近1000万㎡的土地储备。

今年以来，这个数据还在疯狂增长，据克尔瑞研究中心数据显示，今年1-7月，越秀地产土地价值新增244.4亿，土地建面新增约131.4万，分列全国第九、第十一。

不过，这距离“400亿”仍有差距。早在今年年会上，越秀地产董事长林昭远就表示“不差钱”，今年准备了400亿用于拿地。

可见在拿地上，越秀地产今年还会有大动作。

同时，在全国化布局方面，从2018年至今，越秀地产新进城市数量达到17个，完成了北上深以及南京、宁波、重庆等重点城市的布局。

可以说无论是拿地方面，还是全国化布局方面，越秀地产都在“逆势扩张”，比起各大房企日渐低调的现状，越秀地产似乎真的“膨胀”了。

深陷维权风波的越秀还能信任吗？

近年来，房企频频暴雷，高速扩张正是其中绝大多数的通病，更别说越秀地产还选在了“房住不炒”这个时期进行“弯道超车”，明显过于张扬了。

事实上，越秀地产“逆势扩张”的风险已经开始显现。

首先，通过百度搜索“越秀 维权”关键词，相关结果多达1630万个！这数量甚至比碧桂园（1250万）、中海（1440万）还高。要知道，后二者的开发规模远高于越秀，这已然说明越秀地产在高速扩张后，注重数量大于质量，导致大量楼盘品质出现问题，包括但不限于精装变惊装、货不对板、偷工减料等问题，让广大业主苦不堪言。

在小红书、抖音、今日头条等平台，通过“越秀 维权”关键词搜索，同样会出现大量的结果，包含图片、文字、视频等内容，为这一现象得到了佐证。

因为质量问题，越秀地产还登上了各大电视台，例如广州的越秀星汇云城项目涉嫌虚假宣传，于2022年3月被广东电视台曝光；苏州的越秀江南悦府项目涉及严重质量问题，被苏州电视台曝光。

如果你觉得这是最严重的事情，那就大错特错了，因为越秀地产还造成过更严重的问题。广州的越秀星汇云城项目，曾因质量问题造成一个7岁孩子坠落身亡！原因竟然在于水泥板碎裂，一个7岁孩童踩碎水泥板，这你敢信？！如此质量怎能让业主安心？

图源：网络

说句不好听的，越秀地产扩张后，领导们估计都开心了，但买了房子的人可就受惊了，如此损害百姓利益的行为，显然违背了国企应有的责任和担当。

其次，越秀地产毛利率连年下滑，负债规模连续攀升。

毫无疑问，高速扩张首先给越秀地产带来了营收大增。从2021年以1151.5亿销售额正式迈入“千亿俱乐部”，到2022年以1250.3亿再进一步，再到今年以65.9%的增幅领涨top20房企，说明扩张带来的营收大增。

好比今年5月底，越秀地产在深圳的第二个项目——越秀潮樾府迎来首开，共推出178套住宅。据开发商宣传口径，该项目开盘销售去化高达96%，揽金11.6亿，几乎接近“日光”，成绩非常亮眼。

根据深圳市房地产信息平台数据显示，截至今日（8月14日），越秀潮樾府仍有10套房源待售，实际去化率为94%。这就说明了，开盘时的96%明显有水分，但依旧瑕不掩瑜，这销售成绩仍然比市面上多数项目要好。

但这并不意味着越秀地产可以不承担国企应有的社会责任。

据年报数据显示，2019年-2022年越秀地产的毛利率分别为34.12%、25.15%、21.75%、20.45%，已经开始逐年下滑。

净利指标方面也不断“缩水”。年报显示，2021年越秀地产权益持有人应占盈利同比下滑15.51%至35.89亿元，2022年虽所回涨上升至39.5亿元，但仍未达到2020年42.48亿元的水平。

据不完全统计，2021-2022年间，越秀地产合计融资1037亿元，达到2017年-2020年四年的总和。

今年初，越秀地产还发行了一笔总额近百亿元的公司债券。公告显示，2月10日，越秀地产通过广州城建向上交所及中国证券监督管理委员会申请公开发行本金总额最高为94亿元的公司债券，用以赎回债权及偿还到期债务。

显然，高速扩张已经给越秀地产带来了更大的债务压力。

年报显示，越秀地产总负债规模已经从2019年1795亿元增长到2022年2616亿元，资产负债率也维持在75%以上。其中，流动负债总额1785.1亿元，同比微降2.25%，非流动负债大增46.04%达到830.5亿元。长期借款由去年同期的453.3亿元增至830.5亿元，同比增长58.65%。

值得一提的是，越秀地产2022年末的有息负债总额也较2021年年末的755.34亿元增长了100多亿元，达到882.98亿元。

以上种种都是越秀地产高速扩张后的“隐患”。

最后，越秀地产同样要面对去化难题。

好比在深圳，越秀地产的首个项目遭遇了“滑铁卢”。

2019年6月，越秀地产以最高限价59.08亿竞得深圳首轮供地“地王”地块，开启了在深圳的布局。

2020年9月，越秀地产入深的首个项目——越秀和樾府迎来开盘，哪怕在没有竞争对手的情况下，开盘去化率也仅约59%，令市场大跌眼镜。更别说，这一年深圳楼市还较为火热，尖岗山也属于深圳楼市中的高端板块，如此成绩显然不合格。

同年11月，项目二期加推，但成绩反而更差了，450套房源首日仅去化156套，去化率约34.66%。当然了，时至今日，该项目房源已全部售罄。

可见，深圳购房者对越秀地产并没有太多的信任，以至于越秀地产在深圳的新项目——越秀瑞樾府，爆出了“请房托”行为。

图源：网络，待核实

要知道，越秀瑞樾府不仅有越秀地产这个国企背书，还位于宝中这个属于深圳豪宅区的热门板块，“网红盘”属性已经点满，按理说就算没那么好卖，也不至于要请房托。市场行情固然是一方面因素，但究其根本，恐怕还是在于深圳购房者对越秀地产的信任不足，毕竟越秀地产好不好，百度、小红书、抖音等平台都能看到，何况越秀地产就来自广州，听广州的朋友说一说，自然就知道其品质如何了。

更别说，越秀地产向来以“虚假宣传”出名，例如造成7岁孩童死亡的越秀星汇云城项目，就曾以名校作为卖点引发业主维权，当时许多业主不顾项目前身为红云化工厂的危害，只为广大附小省一级学位而去，结果从2016年开售到2018年都毫无动静，经历业主的漫长维权，才在2019年1月才迎来学校落地的消息。

说白了，建配套小学是确定的事，但最终引进哪所名校尚不确定，越秀地产过早地使用“广大附小”为楼盘打广告，有违规宣传之嫌。

越秀地产其他涉及“虚假宣传”的项目更是一搜一大把，涉及质量、学位、霸王条款等方方面面。

历史已经证明，房企高速发展本就是对购房者不负责任的一种表现，因为高速发展的背后，必然会引发一系列的房子质量问题，轻视购房者的权益，更甚者如“暴雷”房企，甚至让项目直接烂尾，购房者连房子都拿不到，半辈子积蓄直接打水漂。

身为国企，越秀地产却在维权不断、质量下滑的情况下“逆势扩张”，无视前车之鉴，已然“膨胀”到无以复加。如此做派，甚至连“请房托”都玩出来了，怎能让购房者，尤其深圳的购房者信赖？

购房置业，少则数十万，多则数千万，怎能纸上谈兵？怎能没有指引？地产凝眸23年房地产行业从业经历，历经房地产开发、营销代理、地产评论多行业实战，国家建设部、人事部2002年首批房地产经纪人资格证书获得者，房天下2017年度人气爆棚答主奖、今日头条青云计划获奖者、百城千盘优秀奖获得者，深圳市TOP10地产影响力自媒体，欢迎私聊！

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