深圳楼市不乏奇葩项目，位于蛇口赤湾的开云府绝对算一个。
早在2021年，开云府就已经开放了营销中心，当时需要验资300万才能看样板房，再后来到今年上半年，开云府再次传出入市的消息，结果依旧是石沉大海，至今仍未开售，营销中心也是开开停停，这是在闹啥呢？
近期又接到自称项目销售的消息，说下周取证，下下周开盘，这次还会是乌龙消息吗？让我们拭目以待！
项目效果图
要知道，开云府地理位置并不差，属于深圳当之无愧的潜力板块——蛇口赤湾，区域内新盘不多，之前均价在10万/㎡左右，都堪称是豪宅项目，如前海宸湾、半山臻境等，且项目还是地铁2/5号线赤湾站地铁上盖物业，在赤湾板块极具昭示性，也被圈内戏称为“开运符”。
项目区位示意图
然而这么一个“豪宅感”拉满的项目，却玩出了一手“狼来了”的好戏，一边高调入市，一边又销声匿迹，让本就不富裕的产权，变得越来越短。需要注意的是，开云府项目产权仅有50年，且于2004年拿地，也就是说，项目产权如今仅剩31年了。
说实话，拥有不错的地段，以及自身强大的硬件（地铁上盖），但凡是个有经验的大牌开发商，项目也早该自信入市了，且销售成绩不会差，毕竟隔壁的半山臻境就实现了“日光”。
这并不难判断，恐怕还是开发商自身出现了问题，才导致开云府开开停停。
#01「 虽有国企背书，奈何经验不足 」
经我们查询，开云府由深圳市海城锦实业发展有限公司独立开发，而根据爱企查股东信息结果来看，该公司归属于深圳市新南山控股（集团）股份有限公司、中国南山开发（集团）股份有限公司。
中国南山开发（集团）是应国家南海石油开发战略而生，经国务院批准，由香港招商局牵头，深圳市供地，联合在港部分央企发起成立，是新中国第一家股份制企业，也是国务院、广东省、深圳市三级国资委持股，国有资本占绝对主体地位的大型国有企业集团，实力不可不谓之“强劲”！
但是奈何其住宅开发经验实在太少，此前仅开发有香蜜湖瀚城、山语海、海祥阁等数个项目，由于所处地段都不错，估计在销售方面没有遇到太多问题。
从开云府“开开停停”的表现中也不难看出，中国南山开发（集团）明显缺乏经验，在开发、营销上均出现了不少问题，例如开发节奏明显偏慢，产权仅剩31年，又例如需验资300万看样板房，遮遮掩掩不敢公开，这都是缺乏自信的一种表现。
更别说，在产品方面，开云府也出现了问题。
根据我们了解，开云府位于赤湾港航路与赤湾三路交汇处东面，总建面约32万㎡，以打造站城一体的现代化城市综合体为目标，从体量上来看，属于我们推荐的“大社区”。
但是项目容积率达到了7.0，整体有3栋住宅，包括1栋人才房和2栋商品房，不仅容积率高，且社区圈层也不够纯粹，这表明社区的居住舒适度不会高。而项目将推出418套建面约124-203㎡的住宅，根据板块均价来看，哪怕最小的一套房都是千万起步，属于豪宅却没有豪宅应有居住体验感，完全可以打上“伪豪宅”的标签了。
项目营销中心实景图
还有一点不得不提，开云府也是中国南山开发（集团）开发项目中少有的超高层项目，除了“开开停停”这种明显缺乏经验的表现外，在产品端由于超高层的缘故，也会出现外墙体过厚的问题，这会直接导致项目实际使用面积大幅缩减，可能得房率只有60%-70%左右，在居住体验上，项目最小的约124㎡户型可能还比不上隔壁半山臻境的110㎡户型。
户型实用率明显不高
这么看来，即便能轻易购买千万豪宅的富豪，恐怕也不会做这个“冤大头”，特别是开云府还是个“伪豪宅”了。
#02「 房价透支，选择开云府无异于豪赌 」
虽然蛇口赤湾板块是个潜力板块，但已出现明显的房价透支问题。
半山臻境于2021年6月初开盘，均价约10.14万/㎡，1103批客选586套房，历经一天时间最终实现“日光”。而前海宸湾就没那么好运了，项目自2022年6月入市以来，便不断以“折扣促销”苦苦卖房，其秒杀房源最低价一度达到7.26万/㎡（毛坯价），让前海房价梦回2018年，甚至降到了龙华红山的水平。
相比当时自己的备案均价（10.43万/㎡），足足便宜了3.17万/㎡！即便和半山臻境对比，也降了2万多/㎡。
仅1年的时间，这个曾经要冲击20万/㎡的板块，就开始持续探底。时至今日，据深房查数据显示，前海宸湾（备案名：伴山伴海广场）推出的246套房源中，仍有34.55%显示期房在售，即约85套房源在售。
说到底，赤湾整体区域尚处于发展中，各方面生活配套仍需时间兑现，此前10万/㎡的价格，确实是房价透支了。
最后回到开云府，项目周边缺乏大型商业、大型医疗、菜市场等，项目自带的约4.6万㎡商业也需要时间开发和招商，以项目的开发节奏，估计还会接着“拖”，日常生活相当不便。而教育方面也仅有南二外赤湾学校，教育资源和实力都一般。
整体而言，开云府除了“地铁上盖”之外，几乎一无是处，再加上区域房价透支明显，此时若选择“伪豪宅”开云府，完全就是一场豪赌！
地产凝眸2023-10-11 17:00:11来自广东省
