重大调整！深圳大批“商改住”，发生了什么？

最近，深圳频繁变更土地的消息引起激烈讨论。

4月26日，南山红树湾地区（深超总片区）DY04单元、DY08单元规划调整公示。

DY04单元调整为“商业服务业用地＋公共管理与服务设施用地”，其东北角地块规划建设九年一贯制学校。

DY08单元调整为“商业服务业用地＋二类居住用地”，其北部两地块调整为住宅用地，总建面约20.8万平，容积率均为6.0。

紧接着4月27日，前海妈湾地区开发单元十四、十五、十六局部调整公示。

10多块原规划的商业办公用地，调整为二类居住用地，同时新增配套教育用地。

要知道，深超总、前海这样的顶级地段原本都是无住宅用地规划的，主打的就是总部CBD。

但是近年来，一次又一次的土地变更，不断冒出新的住宅用地，这和最初的远大规划已经发生实质性偏离。

深圳湾超级总部基地也好，前海自贸区也罢，无可厚非，都是深圳王者级地段，一流规划，享受最好的政策资源倾斜，但不得不说，现在预期价值的兑现充满了不确定性。

深超总基地，几年如一日，至今仍是一堆工地，在建的总部一直磨洋工，其中的恒大深圳湾超级总部地块，停工14个月，最终转让。

距离深超总基地全面建成，估计没个十年八年下不来。而一旦把时间拉长，不确定性就增加了。

前海（指未扩容的前海），成立至今已经13年之久，如今已初成气候，幢幢高楼勾画出城市的天际线，内外都十分大气。

但一个现实问题是，前海的产业导入非常迟缓，导致写字楼空置率高得吓人。

根据戴德联行数据显示，2022年第三季度，前海甲级写字楼空置率为36.8％，位居深圳之首。

有机构预测，2023年前海甲级写字楼的空置率将会上升至38.2％，继续维持高位盘旋。

说这些，并不是否认前海，深超总的价值，只是当下的问题摆在那儿，不得不面对。

其实也不单是前海，其他总部基地或深或浅也都面临着空置率高企的问题。

而写字楼空置率高，本质上就是深圳产业缺少增量的带来的负面结果。

深圳有六大总部基地，加上大小的城市副中心，至少十个以上，未来这些地方都需要产业去填。

以前经济高速增长，有增量导入，个个都是曼哈顿，但进入存量时代后，产业全靠卷。

内部去卷福田中心的金融产业，后海、科技园的科技产业；外部去卷北上广，以及香港的产业。

容易吗？说实话都不容易，前海吸引港资的路上一直不顺利，金融在福田已经被夯实，根本卷不动，但没办法，不卷就什么都没有。

深圳也意识到了这个问题，近几年都在有意调整，降商业用地改住宅用地。

这样既可以避免产业不足导致的空置现象，同时住宅的引入，也有助于解决新区人气差的问题。更关键的是，加大居住用地供应，增加了市场住房供应量，可以起到稳房价的作用，可谓一石多鸟。

商业用地改住宅，最近几年都在频繁发生。

去年10月，就一次性调整了包括宝安中心区、国际会展中心、深圳北商务中心、光明中心区4宗优质商业用地，都变更为二类居住用地。

去年5月，宝安中心区2宗商业用地调整为二类居住用地。

除了商改住，工业用地改居住用地也早有发生。2021年4月，深圳将13块工业用地调整为二类居住用地（主要集中龙岗、坪山）。

不管是商改住，还是工改住，都不是一个单向性问题，深圳缺少产业增量是事实，为解决居住问题，维护房价稳定也是不争事实。

对既有土地的调整，并不是打了谁的脸，我觉得这不是什么需要遮掩的事，顶层设计上，规划、管理一座城市，从来不是非左即右，顺应时代发展的政策，才会让这座城市越来越好。

类似的商改住地块，前海、深超总不是第一个，也不会是最后一个，后续还会有不少商业用地变更住宅，对于深圳的置业者来说，这是幸福的事。