近期，不少读者私信我们，爆料湾厦村旧改项目海境界二期改只租不售了，吐槽户型很差，那么这种情况还能不能入住？
我们多次踩盘这个所谓的“综合体”小区，发现小区槽点实在太多，简单归纳下就有这么多硬伤：
地段不属于主流后海片区，周边环境较差
首先，海境界所在的地段属于蛇口和后海片区的交叉地段，既不属于蛇口主流地段，更不属于后海的中心片区。换言之，就是既没有蛇口临海景观（部分高层单位或有），也不享受后海片区众多高净值人群带来的消费红利。
这种三不管地段，除非像一路之隔的恒裕滨城二期一样，主打高拓展、高赠送，否则就是鸡肋的“高不成、低不就”的滞销楼盘。这从2019年深圳楼市尤其是同区域楼盘日光的情况下，海境界一期滞销就可以得到印证。
有人就会质疑，与恒裕滨城一路之隔，这个楼盘就那么差吗？是的，内行人都知道，一路之隔学区就大不同，比如海境界所属学区为育才三中，在深圳学校排名位于中等水平，切且近年来育才的排名有所下滑。
开发商专业度不够，未来堪忧
开发商深圳市蛇口湾厦置业有限公司为深圳市蛇口湾厦实业股份有限公司全资控股的小型开发商，注册资金仅1000万元。从爱企查显示情况看，该公司自身风险有26之多，关联风险更是高达125！
据业内人士透露，该实力与口碑一般。在海境界一期的建筑质量和交付过程中，与客户纠纷不少，外界对其诟病很多。
小区规划“四不像”，体验感差
小区内部规划问题大，写字楼、公寓、住宅、商场混杂，居住体验极差。
不少购房者吐槽：这怎么是公寓的感觉，活动空间接近零啊；190平的房间小得可怜......
占地3.16万方的二期，写字楼、公寓体量大，小区的规划以商业商务用途为主容积率6.23，近乎恒裕滨城的2倍，小区花园也可以忽略不计了。
小区内建设近6万平米商业，一栋高层写字楼，一栋公寓，仅两栋住宅，现场顾问表示，开发商只卖出一栋住宅A座（就是2019年开盘的一期），这次拿出来出租的就是一栋住宅B座（2019年因滞销对外宣传自持的部分）。
从现场情况看，红星美凯龙已经入驻6层楼商业部分，做家具大卖场，却不是聚集人气的大型生活商业，让人惋惜。
可见住宅楼在小区内仅属于配角。这种小区即便是租赁也不会得到真正的住家喜欢。
户型奇差，实用率极低
140平米02户型，套内使用面积仅97平米；190平01户型，套内面积才131平，实用率都不到70%，这么低实用率，在超高层建筑中属于正常。
但对于住家来说，买了190平的海境界二期实用率，只不过相当于恒裕滨城二期的88平户型。因此，所谓的海境界190平的总价即便单价为10万实际上也有1900万，恒裕滨城二期的88平即便卖1900万也比海境界二期更好，因为恒裕滨城的园林景观更好，居住环境更好！
▲140平三房户型图（02户型）
不仅仅园林景观很差，从户型布局看，海境界二期140平的三房呈长条状，浪费面积较多；再看190平的四房。奇葩的是阳台全朝北，卧室朝南，还没有玄关设置。这使得户型面宽小，大进深，开间进深比不足。客厅均朝北，采光不足。
▲190平四房户型图（01户型）
东西两端的190平户型，采用横厅格局，客厅开间7.5米，阳台较大，临近招商东路，有车辆噪音。小书房，两个卫生间均采光不足，通风效果差。卧室门对门，过于集中。
从景观面看，低于35层的三个卧室，远方视野会被南侧的后海公馆全部遮挡，35层以上高楼层则可以看到海。
我们提醒，在楼市盘整的当下，即便是租赁也不必考虑这类产权面积大且实用率不高的住宅，因为不仅使用面积不够，所支付的物业费还远高过高拓展的住宅新盘！
地产凝眸2023-05-09 20:53:54来自广东省
