[摘要] “限外令”取消、央行降息、调低二套房公积金贷款首付，8月末的短短10天内，三个与房地产相关的政策接连出台，令业界对产业后市充满了信心和希望。对深圳而言，业内人士普遍认为深圳楼市有“特殊的政策”、“特殊的市场行情”，三大新政的作用还有待观察。
“限外令”取消、央行降息、调低二套房公积金贷款首付，8月末的短短10天内，三个与房地产相关的政策接连出台，令业界对产业后市充满了信心和希望。对深圳而言，业内人士普遍认为深圳楼市有“特殊的政策”、“特殊的市场行情”，三大新政的作用还有待观察，后市深圳楼市仍将可能继续保持一段时间的高位调整态势。
取消“限外令”受限购政策制约
执行了十年之久的楼市限外令终被取消。近日，商务部、住建部等多部委联合发布了关于房地产市场外资管理的有关政策，取消了外国人限购一套房的购房“限外令”。今后，外国人“均可购买符合实际需要的自用、自住商品房”。业内评论称，此政策为中国楼市走向国际化创造了条件。
不过值得注意的是，由于“境外个人购房应当符合当地政策规定”，对于仍然维持楼市限购政策的城市而言，取消限购令的效果就打折扣了。由于深圳楼市目前仍执行限购政策，而限购是不分“内”和“外”的，因此无论“限外令”取不取消，外国人在深圳也只能套房。换言之，这个新政的效果难以在深圳体现。
再者，从数据上看，这个政策也未必能引发深圳楼市太多波澜。据深圳中原研究的数据，这几年外资购房比例并不高，持续徘徊在3%-4%，时也不超过8%。
而仲量联行从的角度来分析，也得出了类似的结论。其分析报告认为，取消“限外”之所以会收效甚微，是因为首先，中国楼市购房者以本地自住需求为主，者比例低；其次，市场库存处于高位，境外需求无法改变市场基本面；再者，与十多年前相比，中国房产价值较之前已大幅降低，对于境外者来说吸引力已大幅降低。在中国经济面临下行且人民币贬值的大背景下，外资并不一定会因为取消“限外令”而增加比例。
高房价对降息反应不灵敏
中国人民银行决定，自2015年8月26日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.75%；其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。
这是央行从2014年11月起9个月内的第5次降息，利率水平为历史低值，5年期以上商贷利率为5.15%，公积金利率为3.25%。以贷款100万、20年还清、等额本息还款方式计算，可节省月供约140元；若30年还清，可节省月供约157元，对于购房者而言无疑是个利好消息。
但业内人士认为，降准降息对于目前深圳楼市的效果并没有那么灵敏。世邦魏理仕研究部中国区主管、执行董事陈仲伟认为，新一轮的降息已将按揭利率推向历史低位，这确实将有利于住宅市场的进一步回暖。然而，假如经济运行表现不及预期，低利率所带来的利好将打折扣。美联物业研究经理何倩茹也表示，此轮降息确实在一定程度上会推动楼市成交，但影响力终究有限。“整体而言，目前楼市正处于缓步调整中，双降虽对楼市起正面影响，但毕竟影响有限，后市楼市仍持续维稳。”
记者随机采访了中原等几个房产经纪人，从他们的反馈来看，降息带来的吸引力确实没以前强了，主要的原因是现在的房价太高，而经济前景又不明朗，处于高位的房价让更多的购房者选择“再等等”。
调低公积金贷款首付效果待察
8月31日，住建部、财政部和央行三部门联合发通知，自2015年9月1日起，将公积金贷款首付款比例从30%降至20%。北京、上海、广州、深圳可在国家统一政策基础上，结合本地实际，自主决定申请住房公积金委托贷款购买第二套住房的首付款比例。据悉，深圳方面，市住建局公积金正在抓紧向市政府、市住房公积金管理委员会上报请示，现在还在等待批复过程中。
据了解，如果深圳落实该政策，对购房者来说确实是个好消息，毕竟长期处在高房价压迫下的深圳购房者，他们的首付压力有望得到一定程度的缓解。
但值得注意的是，按照规定，深圳以家庭为单位公积金贷款额度90万，因此公积金贷款多也就只能减少9万。对于动辄首付需要100多万的深圳楼市而言，9万元真的能解决首付不足家庭的“燃眉之急”？
“上半年深圳房价确实涨得太猛，加上近股市，确实有些购房者一时拿不出首付。”深圳中原二级市场董事总经理玉家雄在接受记者采访时提到，7、8月份深圳楼市成交量下降，除了因为供应量少之外，房价透支导致购房者转变也是原因之一。
美联物业的何倩茹也认为，尽管公积金作为政府可以动用的托市手段之一，但是受地方层面政策的制约，所带来的效果或许并没有想象中明显。“就深圳而言，除了推动楼市成交之外，还需要考虑价格的涨势平稳，利好政策还是可能难以用足。因此，深圳楼市应该还会经历一段时间的高位调整。”
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