广东住宅加装电梯热潮来袭，加装电梯还难吗？

2016年12月1日起，《既有住宅建筑功能改造技术规范》行业标准就开始实施，使老旧住宅加装电梯有章可循、防范了风险、保障了安全。同年国务院也发布91号文《关于全面放开养老服务市场提升养老服务质量的若干意见》提出：“提高老年人生活便捷水平，组织开展多层老旧住宅电梯加装”等一系列的利好政策。

今年6月7日，深圳市人大常委会主任会议讨论通过本年度立法计划修改情况的报告，《深圳经济特区电梯安全条例》列入今年的立法调研项目，拟就电梯安全单独立法。

近日，为进一步加大住房公积金对职工改善居住条件的支持力度，广州住房公积金管理中心发出公告，《关于加大住房公积金对职工改善居住条件支持力度的通知（征求意见稿）》中提出“根据我市实际情况，广州市行政区域内既有住宅所有权人出资为该住宅增设电梯的，可以申请提取住房公积金。”

政府陆续出台老房加装电梯利好政策，必然带来老旧住宅加装电梯热潮！

丹柱法律团队曾代理深圳某小区加装电梯申报事务，此前因深圳地方政策问题搁浅，我们一直在关注深圳既有住宅加装电梯的政策。丹柱法律团队负责人颜宇丹律师也曾就此问题在中央电视台《我是大律师》栏目做过一期节目“加装电梯谁说了算”，并期望深圳政府早日调整电梯政策 ，使既有老旧住宅能加装电梯，满足业主们的需要。

一、背景

早在1999年，广州、深圳、佛山等城市老楼加装电梯就被提上了日程，涉及到的城市老楼，多数楼龄已经达到或超过了20年，当年入住的居民，现在大体年事已高，行动能力已存在问题，没有电梯给这些老年群体的出行带来了极大的不便。“上不去，下不来”成为了没有电梯的住宅楼居民生活写照。

    因此，为提升改善既有住宅的居住品质，推进无障碍设施建设，方便市民生活，深圳市规划和国土资源委员会正式通过《深圳市既有住宅加装电梯的实施意见》，并在2014年1月5日公布执行。该实施意见中要求业主向物业所在区的规划国土部门申请加装电梯建筑设计方案及应审查提交的资料中应有本栋（梯）房屋专有部分占本栋（梯）总建筑面积三分之二以上的业主、且占本栋（梯）业主总人数三分之二以上的业主同意加装电梯的证明材料。审查通过的，由申请人配合规划国土部门在加装电梯所在栋（梯）公示7日。公示无异议或者已妥善处理异议后，申请人应当向规划国土部门申报加装电梯的建设工程规划批复，并提交本栋（梯）全体业主已就电梯的建设（包括水、电、气管道的迁改等）、运行、保养、维修、使用管理责任主体等问题已达成一致意见的证明材料。

   但是，在现实生活中，公示后须提交全体业主已达成一致意见的证明材料并不具有可操作性。该《实施意见》虽以便利居民生活为出发点，实际上却反而成为了居民既有住宅加装电梯的限制条件，致使加装电梯这一项目始终无法真正的落到实处。

二、存在的问题

1、《深圳市既有住宅加装电梯的实施意见》第七条规定与《中华人民共和国物权法》第七十六条规定相悖。

   《深圳市既有住宅加装电梯的实施意见》中第六条规定，公示七天无异议或者已妥善处理异议后，申请人应当提交本栋（梯）全体业主已达成一致意见的证明材料。这意味着，只要有一户不同意或者有的业主不反对但也不配合签署同意的意见，无法提供100%业主同意的证明材料，政府就不能给予加装电梯的建设工程规划批复。而根据《物权法》第七十六条规定，决定改建、重建建筑物及其附属设施的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，并不需要全体业主同意。

《深圳市既有住宅加装电梯的实施意见》由深圳市规划和国土委员会制定，属于地方性法规以外的规范性文件，其效力低于地方性法规。根据《立法法》第七十二条，制定地方性法规不得与现行法律相冲突，但深圳规划国土委制定的实施意见的效力低于地方性法规，又如何有权增设《物权法》没有规定的限制性条文，以约束业主的权利？该《实施意见》提到“为提升改善既有住宅的居住品质，推进无障碍设施建设，方便市民生活”，但实质上“公示无异议或者已妥善处理异议后，申请人应当向规划国土部门申报加装电梯的建设工程规划批复，并提交本栋（梯）全体业主已就电梯的建设（包括水、电、气管道的迁改等）、运行、保养、维修、使用管理责任主体等问题已达成一致意见的证明材料。”的制度设计便与其自身目的相矛盾。况且，公示无异议和妥善处理本身并无明确的界定标准。因此，此条款的设置无疑增设了限制性条件，对公民依法享有的权利设置了障碍，更重要的是与现行法律相悖。

    2、住户意见难统一，仅仅因为一户业主不同意加装电梯，就可以将其他业主的利益置之度外？

由于不同楼层住户对电梯的需求程度不同，因此对加装电梯意见不一。大部分居住在四层以上的居民呼声很高，相对而言，三层以下的居民反应相对冷淡，甚至还有人极力反对。一边高层住户对加装电梯需求迫切，另一边低层住户“用不着”，协调难成了既有住宅加装电梯的一道难题。相关调查显示，“影响采光”“带来噪音”等成为部分低层住户反对加装电梯的主要原因。因此，因为众口难调，而《深圳市既有住宅加装电梯的实施意见》规定的申报手续又过于苛刻，最终导致加装电梯申请无法得到政府批准，大多数业主的利益得不到保障。

3、审批繁琐、门槛过高、利益冲突，成为深圳老旧住宅加装电梯的瓶颈。

    准备既有住宅加装电梯需申请的材料、征询每户业主的意见、对反对者进行沟通和说服、到相关部门提交材料、等待审批等一系列繁杂的工作常常让居民们精疲力尽。这之中相关部门的审批又相当严苛，申请人往往不可能一次性通过审批，需要反反复复地修改，费时又费力。且加装电梯的住宅大多是就年事已高的居民，面对着这些繁琐而困难的申请工作，他们往往只能选择放弃。

三、思考与建议

    1、修改《深圳市既有住宅加装电梯的实施意见》第七条中“公示七天无异议或者已妥善处理异议后，申请人应当向规划国土部门申报加装电梯的建设工程规划批复，并提交本栋（梯）全体业主已就电梯的建设（包括水、电、气管道的迁改等）、运行、保养、维修、使用管理责任主体等问题已达成一致意见的证明材料。”的规定。

    该规定不但与自身“提升改善既有住宅的居住品质，推进无障碍设施建设，方便市民生活”的目的相矛盾，更与《物权法》第七十六条规定相悖，增设了限制性条件。因此，建议对《实施意见》第七条进行修改，取消公示后须提交全体业主已达成一致意见的证明材料的规定。

2、推行既有住宅加装电梯，由单元业主“三分之二签字同意+公示”即可通过的制度，制定业主在公示的一定期限内不表态即视为同意的规定。

    厦门、福州、广州，佛山等城市均采取了“三分之二签字同意+公示”的做法。广州于2012年正式施行《广州市既有住宅增设电梯试行办法》，规定符合条件的四层及以上旧宅都可以依法申请加装电梯，人数和面积双重2/3以上的业主同意同时公示期不少于10日即可加装电梯；2011年，厦门市政府出台政策，明确既有住宅加装电梯应经房屋专有部分占该梯号（幢）建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。同时实施主体应当在小区显著位置公示增设电梯的有关事项，公示期十五天。公示内容包括该梯号（幢）房屋专有部分占该梯号（幢）总建筑面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意增设电梯的证明材料、增设电梯方案等。这些城市也是目前国内既有多层住宅加装电梯工作推进效果较好的城市。深圳可以借鉴“三分之二签字同意+公示”即可通过的成功经验，进一步解决旧宅加装电梯项目始终停滞不前，难以取得实际成效的窘况，改变原《实施意见》中“三分之二签字同意+公示+全体一致通过”的模式，且制定业主在公示的一定期限内不表态即视为同意的规定，解决有些业主在公示期内不反对也不表态从而阻碍进程的情况。

    3、帮助解决住户对“采光”“噪音”等方面的困扰，加强对持反对意见的业主的沟通与疏导，并予以适当补偿。

“影响采光”“带来噪音”等成为部分低层住户反对加装电梯的主要原因的困扰。政府部门应帮助业主联系相关施工队，设计团队等协力解决。加装电梯采用少数服从多数的方式强制通过，确实会造成少数业主的不满，甚至会致使他们采用过激的手段想方设法地阻碍电梯的加装。因此，对这类业主应加强沟通，相关部门要协助其他业主对其进行引导。同时适当地予以的补偿或是提供更多住行方面的优惠和便利。这样才有利于妥善处理好住宅周边相邻关系，促进持反对意见者的理解，从而减少加装电梯实施过程中的困难。

   4.精简审批程序，提高相关部门的工作效率。

政府部门应始终秉承“便民利民”的理念为民众服务。大多申请加装电梯的都是旧宅，而里面居住的也多是年事已高的住户，繁杂严苛，耗时长的申请及审批程序会让他们望而却步。因此精简审批程序十分有必要，同时提高审批的效率可使住户们再也不用苦苦等待，使加装电梯这一心愿能真正得以施行。

【作者简介】

颜宇丹律师  广东诚公律师事务所合伙人律师，丹柱法律团队负责人。中国政法大学在职法学博士、深圳市律师协会宣传委员会副主任、房地产法律专业委员会委员、实习律师考官、深圳市总工会专家讲师团讲师、2017年深圳“七五”普法讲师团讲师、全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳电视台常驻嘉宾律师、深圳广播电台特邀嘉宾、中国法制出版社特约作者、《深圳律师》杂志特邀撰稿人、观点地产新媒体专栏作者。著《婚房保卫战》等书。