原创： 法向人间 信荣律师团队
文｜张茂荣 信荣（）房地产律师团队首席律师
裁判要旨：夫妻关系存续期间一方卖房违约所负债务属夫妻共同债务，另一方承担连带责任。
基本案情：
涉案房屋登记在老婆名下，系老婆婚前购买。经家家顺公司居间介绍，2015年3月16日老公以老婆代理人身份与买家签订二手房买卖合同，成交价416万，违约金为成交价的20%。
合同签订后，买家如约支付定金10万元（其中9.5万元打入老婆账户，5千元作为交楼押金托管于中介处），后老公告知买家老婆不追认导致合同无法履行。
2015年6月26日买家委托信荣（深圳）房地产律师团队，以业主夫妇为共同被告向法院起诉，要求连带赔偿违约金83.2万元并返还定金10万元。
一审判决：夫无权代理担责，妻不担责
深圳市南山区人民法院经审理认为：因妻未在合同上签字确认，亦未向夫出具书面授权，故买卖合同对妻不发生法律效力，买家要求妻支付违约金的诉求无事实和法律依据，故本院不予支持。买家要求妻返还定金，因买家确实将定金9.5万元转账至妻账户，为减少当事人诉累，该9.5万元由妻直接返还买家较为合理，托管于第三人处的5千元定金由第三人直接返还买家。涉案房屋系妻个人婚前财产，妻不同意夫出售涉案房屋，亦未授权夫出售，而夫在买卖合同中代理人一栏签字并按手印，该合同所产生的法律责任均由夫承担。买家明知夫非涉案房屋所有权人且在未查看夫是否有妻授权的情况下，仍与之签订合同，存在一定过错。故夫应对9.5万元定金返还负有连带责任。关于违约金，庭审中，夫申请对违约金进行调整，本院以原告的损失为基础，兼顾原被告的过错程度及预期利益等因素，根据公平原则酌定夫支付违约金40万元。
2015年10月28日判决：
1、妻、夫返还买家定金10万元（其中9.5万元由妻直接返还买家，5千元由第三人中介方直接返还）；
2、夫支付买家违约金40万元；
3、驳回买家其他事实请求。
二审判决：夫妻共同债务，妻承担连带责任
深圳市中级人民法院经审理认为：夫因无权代理而对买家负有债务，该债务系在夫妻婚姻存续期间产生，而且从夫向买家提供妻的银行帐号和买家9.5万元定金支付至妻银行账户的事实，以及妻确认夫出售房产是为了照顾老人及为子女在国外读书提供资金的情况可以看出，夫系为妻及其家庭共同利益出售房产，故夫因其行为所承担的债务应认定为其与妻的夫妻共同债务。买家关于妻对夫所负债务承担连带责任的上诉主张成立。
2016年7月28日二审判决：
1、维持一审判决项；
2、撤销一审判决第三项；
3、变更一审判决第二项为：夫应于本判决生效之日起十日内向买家支付违约金40万元，妻承担连带责任；
4、驳回上诉人买家的其他诉讼请求。
信荣说：
1、无权代理合同有效，无权代理人承担违约而非缔约过失责任；
2、根据人民法院《关于适用婚姻法若干问题的解释（二）》第24条规定，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理（但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外）。二手房买卖合同中一方无权代理，基于《民法通则》和《合同法》的规定，被代理人无需承担责任，但基于《婚姻法》的规定却需要承担连带责任；
3、本案的实践意义：签约人（无权代理人）无财产可供执行情况下可以执行实际产权人（被代理人）的房屋，为判决生效后的执行提供保障；
4、特别提醒：2016年4月6日人民法院在中国司法裁判文书网发布（2015）执申字第111号执行裁定书，明确了即便属于夫妻共同债务，如审理过程中没有判决配偶一方承担责任，执行过程中不得直接追加为被执行人，即：涉及夫妻共同债务的承担，务必以夫妻为共同被告起诉判决！
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张茂荣律师团队2018-10-26 09:43:37
