拍卖房委托竞拍，代理服务费不受中介收费标准约束

2018年3月28日，作为委托方的被告李某与作为受托方的原告深圳**云天投资咨询有限公司、与作为居间方的深圳**房地产交易有限公司签订《购买房屋委托代理合同》，三方约定原告代理被告购买拍卖房产，被告委托原告的指定代表为代理人参加竞买，竞买成交后并将房产证办理到被告名下。合同约定代理总价为330万元，包含物业成交价及被告支付给原告的代理服务费及上述物业过户至被告名下所产生的增值税、契税、评估费3000元、房屋登记费和中介公司的交易。关于该物业过户至被告名下所产生的除本条款前述税费外的其他税费均由原告承担。

2018年4月8日，被告与深圳联合产权交易所股份有限公司签订《产权受让委托协议(资产类)》，同时向原告出具确认书，确认原告代理报名成功并缴纳竞买保证金60万元整。

2018年4月19日，被告向原告出具《代理服务费确认书》，确认被告委托原告按照原合同的代理总价购买涉案房产，原告代理被告办理涉案房产的报名登记、协助缴纳竞买保证金等相关手续，涉案房产转让价为275万元，被告承诺向原告支付代理服务费：58万元整。

2018年4月26日，被告向交易所支付215万元房产转让交易价款。2018年6月7日，涉案房产成功登记在被告名下，被告缴纳鉴证费27500元，缴纳契税、印花税共计39444.75元，向有关行政机关缴纳登记费80元。

但拍卖成功后，被告在未告知原告的前提下，自行前往过户及缴纳税费，并以此为由认定原告未履行合同约定的义务，拒绝向原告支付代理服务费，因此丹柱律师团队以委托合同纠纷为由向法院起诉要求被告按合同约定支付代理服务费461250元及违约金。

本案系委托合同纠纷。根据法律规定，依法成立的合同，自合同成立时生效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告与原告、深圳**房产交易公司签订的《购买房屋委托代理合同》、《购买房屋委托代理合同之补充协议》及原告向被告出具的两份确认书均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告以重大误解、原告欺诈等理由主张撤销前述四份合同，但其未能提供相应的证据予以证实，不予支持。

结合本案证据，本案的委托行为应当分为两个阶段：阶段为代理被告参加竞买涉案房产、竞买成功；另一阶段为代办涉案房产过户至被告名下。虽然被告认为原告没有直接代理，但是在其与深圳联合产权交易所股份有限公司签订《产权受让委托协议(资产类)》的同日向原告出具确认书，确认原告代理报名成功。2018年4月19日，被告向原告出具的代理服务费确认书中也再次确认代理报名登记成功和竞买房产成功。事实上被告确也竞买涉案房产成功，故原告该部分代理行为有效，被告作为完全民事责任行为能力人，应当为其确认的事实负责，从而支付相应的报酬。而另一阶段，由于被告事实上解除双方之间的代理合同，自行向有关行政机关缴纳契税等，未通过原告代理缴纳并办理过户事宜。如果解除合同给原告造成损失，应当赔偿原告的损失。考虑到本案具体情形，酌定阶段代理行为应支付的费用应占整个代理合同代理费的2/3,即代理费的2/3（333万元-275万元购房款-27500元交易鉴证费一41250元契税等）*2/3-511250元× 2/3= 340833元。

至于另一阶段，原告未向法院提交证据证明其因被告解除代理合同而造成相应费用的损失，故对该部分的代理费不予支持。因被告之前已向深圳**房产交易公司支付保证金5万元，而该保证金在竞买成功后已经转化为代理费，故被告仍应向原告主付代理费290833元。对被告所提返还保证金之请求，不予支持，且被告以中介费的收费标准提出约定代理费过高，但代理费不是中介，故两者不能相提并论。综上，判决被告应向原告支付剩余代理服务费290833元及违约金。

一审判决后，李某不服判决上诉。

合同自成立时生效，当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。上诉人与被上诉人签订的购买房屋委托代理合同、购买房屋委托代理合同之补充协议、确认书、代理服务费确认书是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，本院予以确认，上诉人与被上诉人应当按照合同的约定履行各自的义务。

根据查明的事实，上诉人已通过被上诉人购得合同约定的房产，现上诉人主张被上诉人收取的代理费过高，双方签订的合同显失公平，这与上诉人作为具有完全民事行为能力的人在签订合同时完全基于本人意愿所为的事实不符。上诉人没有提交证据证明被上诉人在与其签订合同的过程中具有欺诈的行为，其自愿选择被上诉人作为购房代理人亦未遭受胁迫，代理费的金额亦由其确认，并签订了代理费确认书，其在购得房屋后主张被上诉人收取的代理费过高，违反了契约精神，本院不予支持。上诉人又主张被上诉人没有履行代理义务，但其本人签字的确认书明确记载被上诉人指定代表冯某已代理上诉人在深圳市联合产权交易所报名成功，已缴纳竞买保证金60万元，签约现场视频证实上诉人在被上诉人指定代表陪同下与转让方签订实物资产交易合同。上诉人在购得房屋后自行办理相关手续，系其以行为单方解除双方签订的委托代理合同，并非被上诉人不作为，不履行合同的约定。上诉人的该上诉意见与查明的事实不符。

关于原审法院酌定代理费的计算方法，由于上诉人在合同履行过程中以自己的行为单方面解除合同，致使合同不能继续履行，原审法院根据被上诉人已经履行的代理义务在完成购买、过户等购房活动中付出的劳动比例为三分之二计算上诉人应当支付的代理费并无不妥。上诉人主张代理费应按照交易习惯代理总价3%的标准收取没有依据主张按照合同约定代理总价10%的标准收取，但合同并未有此约定。上诉人的该上诉意见理由不充分，证据不足，本院不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，

综上，李某的上诉请求不成立，本院不予支持。

近年来，通过司法拍卖竞买取得房产的途径逐渐成为购房者的热门选择，而购房者们往往会委托代理机构代为竞拍。因此，有关拍卖房交易中代理服务费的诉讼比较常见，且当事人对于代理服务费的收费标准争议也比较大。

本案主要争议之一在于代理服务费是否等同于中介费？笔者认为，《购买房屋委托代理合同》属委托合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反有关法律行政法规的禁止性规定，合法有效。当事人应按照合同约定履行各自的义务。因此，本案系委托合同纠纷，并非居间合同纠纷，原告非房地产中介服务机构，不适用被告李某提出的房地产经纪管理办法以及房地产中介公司的交易习惯，代理服务费不等同于中介费，二者不能相提并论，不受政府指导价或是其他交易习惯的约束，应按双方合同的约定履行。