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最高法:未经消防验收,房屋租赁合同有效!

信荣房地产律师团队 2019-08-11 22:36:03

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▌原创:张茂荣 信荣(全国)房地产律师团队首席律师

▌主攻:房产纠纷、土地争议、大宗交易、城市更新等

本以为未经消防验收的房屋租赁合同有效没太大的争议,但是百度一下,发现仍有部分观点认为无效,故此撰文澄清。

违反《消防法》强制性规定,将未通过消防验收的房屋投入使用,对外签订的租赁合同是否有效?答案是肯定的:有效!理由如下:

一、《消防法》未经消防验收禁止使用,只是行政管理性而非合同效力性强制性规定

该法第13条第3款规定:依法应当进行消防验收的建设工程,未经消防验收或者消防验收不合格的,禁止投入使用;其他建设工程经依法抽查不合格的,应当停止使用。——根据该规定,未通过消防验收或者消防验收不合格,只导致房屋无法使用,并不导致合同无效。

第58条规定:违反本法规定,有下列行为之一的,由住房和城乡建设主管部门、消防救援机构按照各自职权责令停止施工、停止使用或者停产停业,并处三万元以上三十万元以下罚款:

(二)依法应当进行消防验收的建设工程,未经消防验收或者消防验收不合格,擅自投入使用的;

(四)公众聚集场所未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求,擅自投入使用、营业的。

通过上述条款可以看出,《消防法》规定未经消防防验收或者消防验收不合格禁止使用,只是基于行政机关行政管理的需要,作为行政执法的依据,而非判断合同效力的依据。

根据《最高人民法院关于适用<合同法>若干问题的解释(二)》第14条规定,只有违反法律、行政法规效力性强制性规定的合同才无效,管理性强制性规定与合同效力无关,违反了只承担行政责任,不承担民事责任。

二、租赁合同纠纷司法解释已确认未经消防验收的房屋租赁合同有效

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第8条第(三)项规定:租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定,导致租赁房屋无法使用的,承租人有权请求解除合同。

《消防法》规定未经消防防验收或者消防验收不合格禁止使用正是法律关于房屋使用条件强制性规定,根据该规定,合同确定合法有效(解除合同的前提就是合同合法有效),且如果没有导致房屋无法使用,承租人还不能要求解除!

三、2004年《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》已经废止

2013年02月26日《最高人民法院关于废止1997年7月1日至2011年12月31日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件(第十批)的决定》,已经废止上述函复。

四、最高法院的实践判例也是统一认定合同有效,如:

案例1:西藏中财龙桑房地产开发有限公司租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

案号:(2018)最高法民申5749号

裁判日期:2018年11月26日

裁判观点:

案涉消防工程未遵循《消防法》之规定竣工验收的情形并不属于《合同法》第五十二条中“违反法律、行政法规的强制性规定”范畴,因此案涉租赁合同依法有效。其次,当消防工程未竣工验收致使案涉租赁物无法实现合同目的,也无法满足承租人订立合同时的合理期待,负有保障消防工程竣工验收法定义务的出租人应承担违约责任。

案例2:湖南一朵生活用品有限公司、湖南中铁五新重工有限公司房屋租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

案号:(2018)最高法民申871号

裁判日期:2018年03月30日

裁判观点:

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项规定可知,租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定,导致租赁房屋无法使用的,承租人可以请求解除合同。该司法解释确立了认定城镇房屋租赁合同效力的基本原则,限定了无效合同的范围。《消防法》规定的消防验收,即属于对房屋使用条件的规定。因此,本案即使存在一朵公司所称案涉二车间未经消防验收的情形,亦不必然导致租赁合同无效。

案例3:陕西嘉亨实业发展有限公司租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

案号:(2016)最高法民申818号

裁判日期:2017年04月06日

裁判观点:

本案中,案涉租赁房屋至今未经消防验收合格,违反《国消防法》的相关规定,属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项规定的“租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的,导致租赁房屋无法使用,承租人请求解除合同的,人民法院应予支持”的情形,并不导致案涉《租赁合同》无效。

案例4:林光房屋租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

案号:(2017)最高法民申248号

裁判日期:2017年03月31日

裁判观点:

即使本案讼争租赁房产交付时存在消防手续不合格的情况,也不必然导致讼争租赁合同无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定,租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定,导致租赁房屋无法使用的,承租人可以请求解除合同。本案林光实际占有、使用讼争租赁房产的行为说明其认可讼争租赁物的实际状况,如发现租赁房屋无法使用可以请求解除合同。

案例5:烟台市劳动就业办公室与烟台黔酒酒业有限公司房屋租赁合同纠纷申诉、申请民事裁定书

案号:(2016)最高法民申2810号

裁判日期:2016年12月09日

裁判观点:

《消防法》仅规定房屋未达消防要求不得投入使用和经营,并未规定未取得消防验收的房屋不得出租,房屋是否取得消防验收并不影响租赁合同的效力及履行。因此,涉案租赁合同的签订本案符合当事人的真实意愿,亦未违背我国法律法规的强制性规定,原判决认定其效力并无不当。

案例6:申请再审人连云港市晶都房地产开发有限公司因与被申请人连云港市新明珠大酒店有限公司及一审被告连云港嘉怡国际酒店管理有限公司、褚敬租赁合同纠纷申请再审民事裁定书

案号:(2012)民申字第507号

裁判日期:2012年05月30日

裁判观点:

强制性规定包括效力性强制性规定与管理性强制性规定,违反管理性强制性规定的,合同未必无效。2009年9月1日起施行的最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》,在准确判断相关法律、行政法规的强制性规定是否为效力性强制性规定基础上,确立了认定城镇房屋租赁合同效力的原则,其中之一就是限定无效合同的范围,仅将违法建筑物租赁合同等认定为无效。

中房榜、中房智库、中房网授予信荣团队“中国房地产法律服务专业连锁品牌”称号

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