文旨：申报不等于确认合法，六种情形下历史违建，无论是否申报，均可强制拆除。
▌原创：张茂荣 信荣（）房地产律师团队首席律师
▌主攻：房产纠纷、土地争议、大宗交易、城市更新等
深圳“农民房”，多为历史遗留违法建筑（简称“历史违建”），即2009年6月2日前所建违法建筑。
2009年，深圳市人大常委会发布《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》（简称《决定》），要求违建人或者管理人限期申报。
抛开违约风险，单说已经申报，并持有《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》的历史违建，是否就可以放心购买？是否确定就不还会被强制拆除？——显然不是！
本文以真实案例说明，已经申报并取得《申报回执》的历史违建，也可能被强制拆除。
深圳历史遗留违法建筑申报回执
案例一：梁欢、谭政城乡建设行政管理:城市规划管理(规划)再审审查与审判监督行政裁定书
审理法院：广东省高级人民法院
案号：2019年05月15日
裁判日期：（2018）粤行申1359号
基本案情：
涉案建筑为历史违建，已经普查申报登记，并曾取得《建设工程规划许可证》，但超标建设。
深圳市罗湖区规划土地监察局立案调查后，认为应当拆除，遂作出处罚决定：限梁欢、谭政自收到被诉处罚决定之日起七日内自行拆除涉案违法建筑，不拆除的，该局依法强制拆除。
梁欢、谭政不服，认为涉案房屋已经依法进行了普查申报登记，为历史遗留违法私房，受地方性法规和地方政府规章保护，违法行为已过2年处罚时效，向深圳市规划土地监察局申请复议，被驳回后，向法院起诉，要求撤销处罚决定，案经一审、二审，诉讼请求均被驳回。
广东省高级人民法院再审认为：
梁欢、谭政未在各自《建设工程规划许可证》规定的期限内进行建设，建设时间已经超期，该证已经自行失效，且各自《建设工程规划许可证》所载明的建设规模为1幢3.5层380平方米，但其实际共同建设的房屋为6层连体建筑物，基底面积201.70平方米，总建筑面积1413.32平方米，建设规模超过其持有的《建筑工程规划许可证》所载面积和高度的合理误差范围，属于未按照规划条件进行建设的情形，涉案建设行为属于违法建设，涉案房屋属于违法建筑。
《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》第九条规定：“具有下列情形之一的违法建筑应当依法拆除：（一）存在严重安全隐患，又不能整改消除的；……”涉案违法建筑的建筑面积和高度超过合法误差，且经评估存在重大火灾安全隐患，属于无法采取改正措施消除影响的情形。因此，罗湖区规划土地监察局作出被诉处罚决定，限期自行拆除涉案违法建筑，不拆除的，该局将依法强制拆除，符合相关法律法规的规定，并无不当。
涉案违法建筑违反规划的情形一直持续，应视为具有继续状态，并未终了。故罗湖区规划土地监察局对涉案违法建筑的处罚期限不受二年的限制，该局对涉案违法建设行为作出被诉处罚决定，于法有据，并未超期。
2019年5月15日裁定：驳回梁欢、谭政的再审申请。
案例二：李环香、深圳市罗湖区规划土地监察局城乡建设行政管理:城市规划管理(规划)再审审查与审判监督行政裁定书
审理法院：广东省高级人民法院
案号：（2018）粤行申1073号
裁判日期：2019年02月28日
裁判观点：
1、涉案建筑虽进行过历史遗留违法建筑申报，但未被确认产权，即涉案建筑属于违法建筑；
2、《建设工程规划许可证》允许的建设规模为一幢4层400平方米和一幢3.5层380平方米，但涉案建筑一幢为8层919.16平方米层和一幢7层807.17平方米，涉案建筑远超《建设工程规划许可证》允许的建设规模，属未按照建设工程许可证的规定进行建设的建筑；
3、涉案建筑所处的罗湖区木棉岭区域的消防安全等级为高风险，存在重大火宅安全隐患，涉案建筑属于无法采取改正措施消除影响的情形，应予拆除，并无不当。
其他类似案例：
1、2018年12月06日，广东省高级人民法院（2018）粤行申537号案：林色怀、深圳市罗湖区规划土地监察局城乡建设行政管理:城市规划管理(规划)再审审查与审判监督行政裁定书；
2、2018年12月06日，广东省高级人民法院（2018）粤行申539号、540号案：叶步展、深圳市龙岗区规划土地监察局城乡建设行政管理:城市规划管理(规划)再审审查与审判监督行政裁定书；
（上述案例1当事人曾会同他人共十人、案例2当事人，于2016年12月21日申请复议深圳市罗湖区规划土地监察局、深圳市规划和国土资源委员会罗湖管理局共同作出《关于罗湖“二线插花地”棚户区改造范围内（罗湖区）历史遗留违法建筑依法拆除的通告》，并因复议机关深圳市人民政府不予受理，对深圳市人民政府提起行政诉讼，案件深圳市中级人民法院一审、广东省高级人民法院二审均被驳回诉讼请求）
3、2018年11月29日，广东省高级人民法院（2018）粤行申478号案：孙志强、深圳市罗湖区规划土地监察局城乡建设行政管理:城市规划管理(规划)再审审查与审判监督行政裁定书；
4、2018年05月30日，广东省高级人民法院（2018）粤行申496号案：胡丽庄、宋志明城乡建设行政管理:城市规划管理(规划)再审审查与审判监督行政裁定书；
5、2018年05月30日，广东省高级人民法院（2018）粤行申495号案：马丽菲、马政雄城乡建设行政管理:城市规划管理(规划)再审审查与审判监督行政裁定书；
6、2018年05月30日，广东省高级人民法院（2018）粤行申494号案：蔡俊荣、深圳市罗湖区规划土地监察局城乡建设行政管理:城市规划管理(规划)再审审查与审判监督行政裁定书。
深圳中院不受理历史违建交易纠纷
信荣说：《申报回执》非确认合法，强制拆除于法有据。
1、历史违建也是违建，《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》只是当事人已申报证明，不属于确权证明，不但不能证明建筑物合法，相反证明属于违法建筑；
2、《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》第九条规定了六种情形下的历史违建应当依法拆除，该拆除情形即是政府强制拆除的依据，与是否申报无关，换言之：申报不申报，只要符合该情形，都可能被政府强拆；
3、当事人主张应按《决定》第五条走历史遗留违法建筑申报处理途径（市政府区别违法程度，根据《决定》以及土地利用总体规划、城市规划和土地利用计划的要求，分别采用确认产权、依法拆除或者没收、临时使用等方式，分期分批处理）的，法院不予采纳；
4、违建拆除不受2年行政处罚时效限制。违反规划的违法建设行为在未恢复原状之前，违法状态持续，不存在终了之日，不存在时效之说，换言之，买了历史违建，出现《决定》第九条情形的，政府随时都可以强制拆除！
5、应拆历史违建，不应叫板政府，自讨苦吃！值得注意的是，上述案例均发生在深圳市罗湖区辖区，均为深圳市罗湖区规划土地监察局处罚，多因不配合政府棚户区改造，不接受安置补偿，并“死磕”政府所致，而其他配合棚改的，均得到了安置补偿。——打铁还需自身硬，自身有缺陷，还死磕，到头来一无所知，何苦来？
（上述案件多为北京某律师事务所代理，不排除是代理律师给了当事人死磕信心）
6、温馨提示：
（1）购买“农民房”，无需购房资格，出租获利博旧改，利润固然可观，但风险也大，还需谨慎；
（2）一般情况下，基于社会稳定的考虑，很少见政府大规模强拆已申报历史违建，但属于应拆情形，碰政府棚户区改造或城市更新时还是乖乖配合为妙，以免被强制拆除！
附《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》第九条：
具有下列情形之一的违法建筑应当依法拆除：
（一）存在严重安全隐患，又不能整改消除的；
（二）非法占用已完成征、转地补偿手续的国有土地，严重影响城市规划，又不能采取措施加以改正的；
（三）占用基本农田的；
（四）占用一级水源保护区用地的；
（五）占用公共道路、广场、绿地、高压供电走廊、公共设施和公益项目用地，压占地下管线或者其他严重影响城市规划，又不能采取措施加以改正的；
（六）其他依法应当拆除的情形。
具有上述（三）、（四）、（五）情形之一的违法建筑，其建设行为发生在土地用途依法确定前的，拆除时应当予以适当补偿。具体补偿办法由市政府另行制定。
About 信荣——一家成立于2007年，定位于范围内“房地产”争议解决，志在覆盖国内一线城市和主要二线城市、实现“房地产”纠纷一线（解决的跨区域房地产法律服务提供商。2019年6月27日被中房报、中房智库、中房网联合授予“中国房地产法律服务专业连锁品牌”，目前已在27省市设立地方团队。
信荣说：“信荣说，说房市”简称，信荣律师房市观点，不可不知。
张茂荣团队2019-09-16 23:46:16
