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法向人间:深圳小产权房投资机遇与风险

信荣房地产律师团队 2020-01-14 16:39:31

本文为信荣团队深圳总部长期从事小产权房法律服务体验的客观描述,特别提示:内容仅供参考,市场有风险,入市需谨慎!

同时广告:2020年,专项特色法律服务——小产权房(历史违建、农民楼、绿本房、无本房、回迁房等)争议解决将是本团队核心业务,微信咨询:信荣小助手)。

▌原创:张茂荣   信荣(全国)房地产律师团队首席律师

▌主攻:房地产、小产权房纠纷,涉房家事,城市更新等

一、深圳小产权房种类:

A.合法建筑(有本房):

绿本房、猪肝红本房无论是绿本,还是猪肝红本,只要是政府主管部门颁发,都是物权凭证,房屋都是合法建筑。

B.违法建筑(无本房):

历史违建、新增违建以2009年6月2日为界,之前为历史遗留违法建筑,之后为新增违法建筑;

历史违建理论上说存在确认产权、依法拆除、没收、临时使用等处理方式;

新增违建理论上说存在被强制拆除的法律风险。

C.回迁房:指标房回迁指标房中的小产权房交易, 在与开发商直接签约后,除非中途开发商资金链断裂,或项目烂尾,相对购买其他小产权房来说风险较小。


二、深圳小产权房可否投资?

A.被法律人放大了的风险法律人的天职是风险防控,天生具有未交易先考虑风险的惯性思维,也由此导致往往人为放大了风险(所以说律师永远做不了商人,而商人明知律师意见属实,也往往不可能完全听律师的),小产权房交易既是如此:

很多法律人其实并不了解深圳小产权房交易的现状,仅凭“小产权房统统违法,违法则风险不可控”的简单思维做出轻率判断,而事实上,深圳几乎占据住房市场50%的小产权房地下交易一直存在,很多人购买,很多人投资,很多人获益,当然也有吃亏了的,总体来说,有风险,但远没有一般法律人口中说得那么可怕。

B.小产权房买卖纠纷现状小产权房纠纷中的买卖纠纷,并不见得比普通商品房买卖纠纷比例高得多,纠纷核心原因在房价变化,拿2015年深圳业主违约潮来说,即便是合法商品房,因短时间内房价暴涨,业主违约比例超过了50%,房价暴涨暴跌下,违约方违约并不因为房屋是小产权还是大产权而有所不同。

而因为小产权房受政策影响较小,相对于完全属于政策市的普通商品房,其价格上涨是一个缓慢过程,基本不会出现短期暴涨暴跌,故违约概率往往反低于普通商品房。

C.法院裁判观点:违法建筑,合法建筑

对于违法建筑引发的业主违约纠纷,法院往往不予受理,而对于有产证的合法建筑小产权房,法院往往判决合同有效,结果是:卖方借买卖合同无效毁约,法院不予受理,毁约合法建筑买卖,法院确认买卖合同效力——显然,法院对于小产权房的裁判明显有利于购买一方。

D.征收补偿

原业主反悔情况下,违法建筑类小产权房遇政府征收补偿,补偿权利人如何确定是一个十分务实,又无法回避的重要问题,对此深圳市盐田区人民法院(2018)粤0308行初1223号案、广东省高级人民法院(2018)粤03民终9995号案均确认了买受人为补偿权利人。

换言之:即便是交易不合法,实践中政府部门也还是以诚实信用原则和契约精神,认可合同效力的。

三、深圳小产权房投资机遇

A.价格低,无税费;

B.无需购房资格;

C.租金回报率高;

D.逢旧改,身价暴增;

E.过度商品房首选;

F.指标房不限售。

四、深圳小产权房投资风险

A.卖方债权人的查封执行

此为投资小产权房最大风险,实践中,对于违法建筑,法院也是可以强制执行的。

B.无法过户,卖方毁约

违法建筑无产证,自然无法过户,而合法建筑有产证,因不是红本商品房,同样也没法办理过户手续,由此导致很多业主在出售十年、二十年后因房价暴涨或遇旧改而毁约。

C.旧改产证的注销(违法建筑更安全)

这是城市更新过程中一个令开发商、买受人共同头痛,且又绕不开的问题:根据《拆除重建类城市更新项目房地产证注销操作规则(试行)》,房地产证的注销必须由房地产权利人或其授权的申请人申请办理,不注销则无法办理用地手续,由此导致即便绿本房卖家不对买家违约,仅仅是不配合注销产证,便足以叫停整个更新项目!——此事在深圳某地产就发生过,开发商最后被迫多赔偿原业主上千万。

信荣律师团队深圳总部目前正在寻求此类纠纷的法律解决方案,并已有所行动,如无意外,2020年将有所结果,如可解决,将大大利好绿本房小产权房交易,深圳城市更新中困扰开发商和买家的长期历史难题将得以破解。

五、深圳小产权房投资选择

A.法拍小产权房两书(拍卖成交确认书+法院执行裁定书)具有物权确认效力,等同于政府部门核发的房地产证,通过法院拍卖竞买到的小产权房几乎可以做到零风险。

B.交通便利(地铁口),周边配套完善,出租率高。

六、深圳小产权房投资自力救济

A.违法建筑:实际占用,掌握控制权

以城市更新实践操作来看,没有产证的违法建筑,开发商只认实际控制人,谁能交付房屋,开发商与谁签订搬迁协议,回迁/补偿给谁,所以对于违法建筑实际占有、实际控制非常重要,失去控制权就失去了一切!

B.合法建筑:全家人签字,局外人见证,做好合同设计,引入担保条款。

合法建筑买卖合同有效,合同条款的设计非常重要:将可能出现的各类卖方违约情形逐一预测并作出有效预防安排,这考验的不止是律师的理论水平,更是实践经验!

同时,为防止共有人提出异议,建议父母、子女、兄弟姐妹共同签字互保,同时邀请局外人见证。

结论:我辈中人,把握风险,或可躬身入局

About 信荣——信荣(全国)房地产律师团队,2007年12月始创于深圳,目前已在全国28省市设立地方团队,2019年6月27日被中房报、中房智库、中房网联合授予“中国房地产法律服务专业连锁品牌”,全国客服:微信:

信荣说:“信荣说,说房市”简称,关注房地产热点,捕捉房地产信息,规避房地产风险,化解房地产纠纷——信荣律师房市观点,不可不知。

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