深圳小产权房一片火爆：不按面积按套卖

深圳今年出台了严厉的楼市调控政策，商品房投机入口被堵死，市场热钱的目光似乎又回到了小产权房。小产权房市场一片火爆？

沿着深圳的一些街巷走去，一些房产小广告随处可见，广告的主角就是各种小产权房。而在房价高昂的深圳，还能以一两万每平方米的价格买到房子，真是太诱人了。

大家都知道，深圳在官方声明中没有小产权房，只有“违建”。这是因为这些小产权房存在着违反法定的建设申报程序、没有进行正规的土地使用和建筑规划许可证、建设施工许可证等违法行为，甚至有些小产权房还存在违规占用建筑红线等问题，此类建筑多发生在各个城中村。尽管深圳早在2004年就实现了农村集体土地国有化转换，但深圳一直是关注的小产权房问题城市之一。

谈到小产权房，大家印象一般都是停留在“握手楼”上，对居住感受不佳。然而，如今深圳的一些小产权房在外观上和普通商品房没有什么区别，高层带花园的小区小产权房比比皆是，很多小产权房还会被重新包装，以“精装”的方式出售。

”这儿一房一厅大约卖60万到65万，两房一厅大约要100万。"售楼员介绍，至于实际面积和建筑面积，售楼员说这里的房子不按面积算，只按套数算。记者发现，这些小产权房的户型一般，有些甚至被改造成没有阳光的暗房。如果以这个价格来计算建筑面积的单价，差不多都是每平方米2万元以上。“这儿的价钱本来就比较高，所以去年和今年的价钱差不多，但余货已经不多了，附近地铁口的地段不错，很多人来买。”

怎样证明买卖关系呢？售货员说，全款交付或五成首付都有可能。如选择5成首付，剩余部分主要用于申请消费贷款。另外，除了买卖合同外，还有律师的见证以及村委的盖章。但记者调查发现，多数村委已不愿意为有关小产权房的交易盖章或作证。另外，小产权房交易的违法行为，在律师的见证下也不会合法化。调查中记者发现，深圳市司法局早在2009年就下发了严厉禁止律师见证违法建筑买卖行为的通知，2016年又下发了禁止见证违法建筑类小产权房买卖行为的通知，虽然只是针对违法建筑类房屋，但有合法报建手续的小产权房，由于不符合上市交易条件，交易本身也是无效的。

记者发现，一些带有拆迁概念的小产权房，价格更是水涨船高。据市场公开信息，深圳宝安区沙井大街片区金蚝小镇，由于此前小产权房价格上涨过多，被沙井街道办事处更新单元现场指挥部办公室张贴的出售房屋的重大风险提示。

部分即将拆迁的小产权房价格明显上涨，均价已突破5万元。据有关部门公布的二手房参考价格来看，沙井几个小区的均价基本上在每平方米4万到52000元之间，与小产权房的单价已经相差不大。一些正规的房产中介表示，小产权房交易中存在着无法过户、一房多卖、业主反悔、不签合同、交易信息不透明、周期长等严重的潜在风险。

其实在深圳，类似的情况在各个拟拆迁的城中村比比皆是，在罗湖区田心村，也有房产中介兜售小产权房，声称可以和开发商签约，顺利拿到新房后旧改后，要价已飙升至每平方米6万元左右。

除小产房外，一些中介还做了一些回迁指标房的买卖。回迁指标房与一般小产权房不同，虽然也是未进行产权登记的小产权房，但已有开发商进驻，商谈城市更新，有些原村民可能急需资金，拿出一定的回迁面积出售，这些房屋经过城市更新后进行确权，可以取得不动产权证。对于购房者来说，除了价格优势外，不限购，交易过程中不占用房源也是这类房子的优势，但此类房子需要一次性付款，一旦与开发商签订了拆迁补偿协议，在回迁房交付之前，基本上无法在市场上再交易。

值得一提的是，深圳市房地产中介协会近日发布了一份关于切不可为产权不明的房产提供居间服务的严正提示。

专家认为，回迁指标房中的小产权房，在与开发商直接签订合同后，除非中途开发商资金链断裂或项目出现问题，相对购买其他小产权房风险较小。然而，深圳小产权房也同样存在投资风险，包括卖方债权人强制执行，以及卖方不能办理过户和毁约等情形。由于回迁期房买卖纠纷时有发生，由于大多数售房时没有任何权属证明，跨时长，价格波动大，法律风险高，因此属于卖方违约的高发领域，建议谨慎对待。