上周五深圳发布的《关于进一步加大居住用地供应的若干措施（征求意见稿）》，可以说是近期楼市最炸的新闻了。
《意见稿》一经发布，微博上就出现了相关话题的讨论。经过一星期的发酵，没想到有部分讨论的方向越走越偏……
讨论的就是“深圳部分小产权房可转正”和“商务公寓改住宅”这两点。
评论区的画风，让咖姐一度以为自己上周看了个假文件。
小产权房可转正？
“深圳部分小产权房可转正”的话题在热搜榜挂了好几天。
好家伙，如果咖姐没记错，去年5月自然资源部再次发布通知重申，“小产权房等不能通过登记将违法用地合法化”，而今年4月份深圳也才刚对小产权交易重锤出击。
（图源：朝闻天下）
点进话题一看，是这样解读的。
是不是感觉哪里不对劲。
虽说“小产权房”是一个统称，并没有具体的定义和相关法律依据。但在深圳，我们俗称的“小产权房”一般是指未经批准在集体土地上建设的房屋。
这种房屋未按规定缴纳土地出让金、也没有相关建设质量监管和市场流通机制。房屋所属权的证明不是由国家房管部门出示，而是由乡政府或村委来做公证。
用深圳官方的话来说，深圳有的是“原农村集体经济组织建造的不合法、不规范的统建楼，以及一些非法房地产”，简单来说就是：“违法建筑”。
再看前两天公布的《意见稿》原文件是怎么说的：探索企事业单位持有的自有住房（不包括政策性住房及全年期自持的租赁商品住房）建成后补缴地价转为公共住房或市场商品住房。
企事业单位持有的自有住房，也就是俗称的“集体大红本房”，有合法建房手续、缴纳了土地出纳金、房产权证明由国家房管局颁发、产权属于集体，与上文说的“小产权房”完全不是一个性质。
回头来看“小产权房”，2020年8月深圳市住建局表示：城中村占深圳住房面积的54%左右。
根据住建局公示的深圳住房相关数据，截至2020年初，全市住房总量增加至约1082万套（间）。
这1082万套房子，其中城中村包括507万套，保障房51万套，工业宿舍183万套，公寓等其他住房97万套，单位自建房55万套，而商品住宅只有189万套左右。
光是城中村房屋的数量就是商品住宅数量的2.7倍左右，规模如此庞大的小产权房如果“转正”，对商品房市场也是不小的冲击。
公寓可改住宅？
还有一个大家很关心的问题，“公寓能变成住宅吗？”
从《意见稿》文件来看，这种说法并不准确，原文说的是：原批准土地用途为商业的，可申请将部分或全部商业建筑面积调整为居住用途。
从城市更新的角度来看，若更新项目未批规划，计划公告更新方向以商业为主或法定图则的主导功能为商业的，可将更新方向调整为居住（公共住房为主）后，按照现行规则确定单元规划容积。
对于规划已批但尚未签订土地使用权出让合同的城市更新项目（小地块城市更新项目除外），在保持原批准规划容积不变的前提下，可将已批商业建筑面积全部或部分调整为出售的公共住房。
无论从哪个方向来解释，意见稿针对的都是尚未成型的商业产品及公寓，和存量的商业产品、商务公寓并没有关系。
另一方面，公寓和住宅在地块规划、设计标准、房屋结构等等方面都存在差异，已经建成的公寓如果要改成住宅，考虑到高额的改造成本，其难度绝不是单单在房本上改几个字这么简单。将存量商务公寓单改为住宅性质，咖姐认为可能性不大。
不过从目前政策的走向来看，部分区域开放公寓入学、部分商务公寓可配件燃气等一系列的政策发布，正在让公寓的一系列体验向住宅方向靠拢。公寓或许会和商品住宅一直保持差异，但也不排除未来它会变得更加宜居便利。
顺带一提，《意见稿》目前正在意见征集中，在7月23日前有任何提议都可以向有关部门进行反馈。
意见稿释放了什么信号？
深圳中原研究中心认为，自2018年以来，深圳确定了大力增加居住用地供应的战略。
8月的二次房改提出至2035年新增供应各类住房170万套；今年年初的市政府会议提出要掀起住房建设热潮；6月出台的《深圳市国土空间总体规划（2020-2035年）》也提出要新增各类住宅200万套以上。
从官方种种动作可以看出，增加居住用地供应是政府政策要求，而且会持续相当长的一段时间。
近两年办公、公寓、商业等产品整体去化不佳，库存压力大，特别是写字楼产品。而意见稿最重要的策略就是允许调整土地性质，使商改住成为可能。
商改住允许后，商业产品未来供应会减少，不仅有助于缓解商办去化压力，也能增加住宅供应。
从以往供应数据看，商业性质产品供应不少，虽然商改住也受条件约束，但体量不小。
更改前后的销售速度变化、限价影响、产品货值变化、产品品质、开发商资金情况等都是影响开发商意愿的因素。最终有更改意愿的可能更多为去化缓慢的非核心区域产品。商改住是加大住宅供应的一种尝试，相信未来各类创新性举措还会层出不穷。
总的来说，意见稿出台有利于增加居住用地供应、缓解深圳长久以来住宅供不应求的矛盾，并有利于完善住房社会保障体系，稳定深圳房地产市场。
中原大咖2021-07-15 18:02:28
