深圳中院：判决“带押过户”！

作者｜张茂荣 

非标疑难案件专家，粤湾律所主任 首席律师

主攻：房地产大要案、各类小产权房纠纷

客户购房遭遇违约，起诉继续履行合同（强制过户）期间，业主恶意串通将房产过户至他人名下并设置七百万高额抵押，于是又代理客户起诉要求确认过户合同无效。

法官询问我方：如债务人不清偿抵押债务，是否愿意代为清偿？言外之意：如果同意，则可能判决恢复登记至业主名下，反之则可能不会。

先清偿抵押债务、注销抵押登记（赎楼），后办理过户手续是过往统一做法，但2021年1月1日实施的《民法典》第406条第1款已明确规定了“带押过户”制度，即：抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。

当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。

于是笔者给法官出具《关于涉案房产可以“带押过户”，无需代偿抵押债务、消灭抵押权的情况说明》，为进一步说服法官采纳自己的观点，又进行案例检索，居然找到了如下深圳市中级人民法院“带押过户”案例，好东西不敢独享，遂推文分享之。

裁判文书：深圳市深华物业集团有限公司、深圳市深华城市科技发展有限公司等所有权确认纠纷民事二审民事判决书

案号：(2021)粤03民终15437号

裁判日期：2021.12.09

基本案情：

涉案房产处于抵押状态，登记在深圳市深华城市科技发展有限公司（简称“深华城市公司”）名下，抵押权人为中润经济发展有限责任公司（简称“中润公司”）。

深圳市深华物业集团有限公司（简称“深华物业公司”）以深华城市公司为被告、中润公司为第三人，起诉要求：深华城市公司清偿中润公司抵押债务，中润公司注销抵押登记，涉案房产过户至己方名下。如深华城市公司不予清偿，则有权代为清偿债务以注销抵押登记，代偿款有权另行向深华城市公司追偿。

深圳市罗湖区人民法院一审判决：

一、深华城市公司应于判决生效之日起十日内协助深华物业公司将涉案房产过户至深华物业公司名下；（笔者注：没有赎楼判项！！！）

二、驳回深华物业公司的其他诉讼请求。

深圳市中级人民法院二审观点（裁判原文）：

《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。

本案的法律事实虽然发生于民法典施行前，但对于设定抵押权的财产能否转让问题，民法典对此前的规定进行了发展性的修订，如果适用民法典不会明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的，可以适用民法典相关规定。

根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。

......，一审法院适用民法典上述规定，认定案涉物业虽然设立了抵押，但可以转让，从而支持深华物业公司要求深华城市公司协助将案涉房产过户至其名下的主张，符合上述民法典司法解释规定精神，本院予以支持。

一审法院根据深华物业公司一审诉讼请求，依据相关房产过户规定，判令深华城市公司协助深华物业公司办理涉案物业过户手续，并未超出一审起诉请求。一审法院该判决亦未改变涉案协议约定深华物业公司自行与抵押权人协调办理过户，深华城市公司予以配合的内容。至于深华城市公司协助办理过户的具体义务，相关房产过户规定已有相应规定，一审法院该判项并无不当。

2021年12月9日判决：

驳回上诉，维持原判。（笔者注：仍然没有赎楼判项！！！）

张律说：将来强制过户诉讼无需再行赎楼。

1、本案法律事实发生于《民法典》施行前，且当事人有主动要求行使涤除权（代为清偿抵押债务、注销抵押登记），而两级法院既没有判决当事人代偿，也没有判决注销抵押登记，而是直接适用《民法典》判决“带押过户”，可以佐证《民法典》的实施已经彻底改变了按揭抵押房产过户的程序规定，将来过户诉讼已无需代偿赎楼，甚至无需追加抵押权人为第三人参加诉讼；

2、“带押过户”是抵押人的权利，抵押人转让抵押财产属于有权处分，不以抵押权人的同意为生效条件（即便抵押合同约定不得转让或转让须经抵押权人同意也只在当事人之间有效，并不能对抗善意第三人）；

3、回到笔者案件，恶意串通损害他人利益完成过户并设置抵押，法院判决过户合同无效后，可以直接判决房产恢复登记至原业主名下，而无需过问抵押债权，原因是过户并不影响抵押权的实现，抵押权人优先受偿权仍然存在。