深圳国企网红盘现“霸王条款”：违约金2%对20%，相差10倍！

作者｜张茂荣

非标房产疑难案件专家，粤湾律所主任 首席律师

主攻：房地产大要案（重大、疑难、复杂房地产纠纷）、各类小产权房（历史违建、农民楼、厂办物业等）拆迁争议解决

前言：

一直以为相对于民营开发商，国企社会责任感更强，不会在合同里给购房者挖坑，可事实证明，笔者还是太单纯了。

购房者违约，要付开发商230多万违约金，而开发商违约，仅需付购房者23万多违约金，十倍之差，身为国企，吃相太难看，不吐不快！

不废话，直接说事：

涉案楼盘深圳前海悦X府，妥妥的2021网红盘：认筹保证金300万元/套，2021年1月26日开盘，1172人抢427套住宅，不足三小时售罄！

资料显示，项目开发商为深圳市国资委间接投资并实际控制的深圳市前海x健房地产开发有限公司，属国企背景开发商。

客户有幸打新成功，成交价11,525,072元，按揭支付3,465,072元首付款后，因银行同意贷款未能放款，又不能一次性付款，对开发商构成违约。

由于疫情影响，加之年迈母亲患病，请假回老家陪护，客户家庭收入大幅降低，经济负担沉重，精神压力巨大，愿意按购房总价款的2%支付开发商违约金230,501.44元解除合同。

开发商不同意，起诉要求客户按购房总价款的20%支付违约金2,305,014.4元、迟延付款违约金1,018,784元、律师费87,193.54元，并承担案件诉讼费。

——两项违约金和律师费合计3,410,991.94元，加之诉讼费，正好把委托人的3,465,072元首付款“吃完”！

消费维权：别拿“契约自由”和“合法性”来搪塞消费者接受委托后笔者详细查阅了客户与开发商签署的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，发现合同附件五充斥着大量显失公平的“霸王条款”，举例之：

1、明确“约定”无论何种原因按揭不成都必须10日内一次性付款：

第3.5条：买受人选择按揭方式付款的，因任何原因未获得贷款（包括银行信贷政策变动、法律、法规政策调整导致买受人不能获得贷款的情形）或核准的贷款金额小于申请金额等导致出卖人未在约定的时间收到全部房款的，买受人应当于买卖合同签订后10日内将剩余房款一次性全额支付给出卖人。

——该条款缺乏公平性，但笔者多年前提起诉讼，一审、二审、再审均认定有效，据此，购房者贷款失败又不能一次性付款的，对开发商构成根本违约！

2、对买受人逾期付款和出卖人逾期交付导致合同解除的条件和违约金做了显失公平的“约定”：

第3.1条买受人逾期付款：超过30日即构成根本违约，出卖人有权解除合同，买受人必须按购房总价款的20%支付违约金，同时还需要赔偿出卖人律师费等各项损失，违约金从首付款中扣除，剩余部分无息退还（不足的再行补足）；第6.1条出卖人逾期交付：超过180日才构成根本违约，买受人有权解除合同，出卖人仅需按购房总价款的2%支付违约金，且该违约金已包含出卖人根据合同约定已付即应付的所有类型和种类的违约款项、利息等一切损失！

合同中，付款是买受人的主要义务，交付是出卖人的主要义务，官方版本的主合同第七条和第十二条就买受人逾期付款和出卖人逾期交付原本规定的违约责任则是一致的：根本违约期限都是90天，违约金都是购房总价款的10%。

官方示范文本约定同等责任，但作为国企的本案开发商却通过附件五，将买受人90日根本违约期缩短到30日、将自己的延长到180日，将购房者10%的违约金提高到20%、将自己的降低到2%，足足相差十倍（购房者违约，要付开发商230多万违约金，而开发商违约，仅需付购房者23万多违约金）！

目前客户要求按对等原则支付开发商购房总价款2%的违约金3226570.56元，身为国企的开发商却不同意，并按“约定”起诉客户强制支付！

可以踩在时代浪潮上，不能踩在购房者头上

张律说：国有房企，更应践行社会责任，杜绝坑害购房者的霸王条款！

1、国务院国资委、深圳市国资委、国家主流媒体历来重视国企社会责任的落实，提出国有企业要积极履行社会责任，不但要遵循法律，还要遵循道德，要对利益相关方负责，作为国有房地产开发企业，应当践行社会责任，杜绝在合同中设置显失公平、坑害购房者的霸王条款；

2、本案国企开发商，利用格式合同制定的便利，故意将本来公平、公正的官方合同范本修改为相差十倍之巨的显失公平条款，“约定”自己违约仅支付购房者2%的违约金，购房者违约却要支付其20%的违约金，并在购房者要求对等给付时，利用强势地位对处于弱势的购房者发起诉讼，与国企社会责任背道而驰；

3、关于开发商合同霸王条款坑害购房者，深圳市消委会不止一次炮轰，媒体不止一次报道，笔者作为消费维权志愿律师，亦通过不同渠道呼吁整改，并应邀在深圳市市场监督局“2019年市场建设处相关业务培训班”上为全市十一个区局的业务骨干、一线执法人员做《开发商、按揭银行合同霸王条款点评》讲解，然一直以来都未能有所改善，个人认为，国有房企应当以身作则，率先整改，还购房者一个公平、公道。

笔者受邀给深圳十一区市监局做培训

附：国企社会责任资讯

1、2016年7月1日，国务院国有资产监督管理委员会发布国资发研究〔2016〕105号文件《关于国有企业更好履行社会责任的指导意见》表示：企业积极履行社会责任，以遵循法律和道德的透明行为，在运营全过程对利益相关方、社会和环境负责，最大限度地创造经济、社会和环境的综合价值，促进可持续发展，是深入贯彻落实党的十八大和十八届三中、四中、五中全会精神，深化国有企业改革的重要举措，也是适应经济社会可持续发展要求，提升企业核心竞争力的必然选择。以遵循道德的高度，全文十一次提到国有企业对“利益相关方”的社会责任！

2、2020年4月14日，人民日报发文《完善国有企业履行社会责任机制》，提出国有企业作为中国特色社会主义重要物质基础和政治基础，必须切实履行社会责任。

3、2020年5月20日，深圳市国资委在深圳能源大厦召开了市属国资国企社会责任工作座谈会，市国资委相关直管企业负责社会责任工作的部门负责人以及相关社会责任报告专业机构参加了会议。

4、2022年11月20日，由中国社会科学院主办的第五届北京责任展暨《企业社会责任蓝皮书（2022）》发布会在京举办。企业社会责任发展指数从本质责任、社会责任、环境责任、责任管理等方面对企业社会责任管理现状和信息披露水平进行多维度的综合评价，并评选出年度表现优异的企业。

国务院国资委党委委员、秘书长彭华岗，责任云研究院院长张闽湘共同发布《企业社会责任蓝皮书（2022）》