[摘要] 眼观深圳，目前深圳库存处于合理水平，消化周期在 9 个月左右，并且深圳的住房需求非杭州和常州所能比拟， 因此，从供需角度来看，深圳楼市不具备的条件。
一、市场综述
1.1 月度概况
年后，杭州和常州个别楼盘的风波给2014 年年初的楼市蒙上了一层阴影，加之近期房贷的持续紧张，“楼市崩溃论”再度发酵。据考证，杭州和常州的主要原因是库存高企，消化周期分别拉长至 16 和 20 个月，加之近两年住宅用地的大量供应，使得未来两年住房供应量大幅攀升。
眼观深圳，目前深圳库存处于合理水平，消化周期在 9 个月左右，并且深圳的住房需求非杭州和常州所能比拟， 因此，从供需角度来看，深圳楼市不具备的条件。
二手住宅市场方面， 受春节假期和节后各大银行频频上调房贷利率影响，深圳二手住宅市场迅速进入寒冬期。数据显示， 2 月全市二手住宅成交面积 24.19 万平，环比下降 37.35%，价格方面，尽管市场低迷，但业主仍缺乏意愿，本月均价高达 30489 元/平，环比上涨 0.95%。
1.2 成交量分析——不利因素叠加 成交量大幅下滑
根据深圳市规划和国土资源委员会公布的数据显示，本月全市二手房住宅过户数为2917 套，环比下降 36.25%， 同比下降 19.40%；成交面积为 24.19 万平，环比下降 37.35%，同比下降 18.87%。受节后各种不利因素叠加影响，本月成交量不仅较上月大幅下滑，甚至远远低于去年同期水平，处于近一年水平。 （注：国土资源规划局公布的成交数据为全市二手过户数据，往往是之前几十天市场实际成交量的反映。）
根据深圳中原实时成交数估测，全市住宅成交套数约为 4132 套，环比下降 15.34%，成交面积 33.30 万 平，环比下降 19.22%。因春节假期集中在 2 月，假期效应与近期市场悲观情绪叠加，本月成交量下滑显著。
1.3 成交价格分析——业主意愿缺乏 价格小幅走高
根据深圳中原内部成交监测数据显示，2014 年 2 月，深圳二手住宅市场成交均价为30489 元/ 平，环比上涨 0.95%。 尽管近期市场悲观情绪渐起，成交量大幅下挫，但业主意愿缺乏，价格仍然处于上升通道。
1.4 全市供求关系分析——悲观情绪弥漫 供求比创新高
根据深圳中原研究内部数据显示， 年初房贷放松预期落空，加上近期悲观言论频现，本月业主放盘量大幅增加，环比提高 54.48%，受此影响，访客量仅环比提高 2.64%，供求比上升至 0.46 的高位。
图4 全市供求关系曲线（2013 年2 月—2014 年2 月）
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