“小产权房”买卖合同无效后，住建局与买家所签《安置协议》仍合法有效

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基本案情：

涉案房产系违法建筑类“小产权房”。2005年，毛某与郑某签订《房地产转让合同》，卖于郑某并实际交付。

后毛某反悔，以郑某为被告提起民事诉讼，要求确认《房地产转让合同》无效并退房，法院最终判决合同无效，但指出毛某行为违反交易诚信，合同无效后具体财产处理应尊重历史、恪守诚信，并没有判决郑某返还房屋。

2021年，房屋所在地块拆迁，江苏省海安市住房和城乡建设局（简称“住建局”）经调查后，与实际居住人郑某之妻程某签订《城市更新安置协议》。

毛某认为自己是合法产权人，住建局当与之签订协议，以该局为被告，提起行政诉讼，要求确认该局与程某所签《城市更新安置协议》无效并赔偿其损失，江苏省海安市人民法院一审判决驳回其诉讼请求。

2023年3月22日，江苏省南通市中级人民法院二审公开开庭审理，在充分听取各方意见、认真梳理、辨析争议焦点、休庭评议后，当庭作出裁判：驳回上诉，维持原判！

“小产权房”的实际控制人和占有使用人是拆迁补偿对象！

江苏省南通市中级人民法院认为：

1、《城市更新安置协议》标的是补偿安置利益归属，而非房屋本身，海安住建局与程某约定补偿安置权利义务，并不涉及法律法规关于宅基地转让等相关规定，不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形。

2、《房地产转让合同》签订于2005年，程某装修居住至2021年拆迁，海安住建局基于程某实际长期居住的事实，以及《房地产转让合同》、支付房款收条等证据，已经尽到了审慎审查的职责，认定补偿利益归属程某并无不当。

3、生效民事判决虽然确认房地产转让合同无效，但并没有就房屋返还毛某一并作出处理，且指出毛某行为违反交易诚信，合同无效后具体财产处理应尊重历史、恪守诚信。

综上，海安住建局与程某签订的《城市更新安置协议》合法有效，毛某要求确认协议无效并赔偿的理由不能成立。

张茂荣律师说：毛某诉求途径明显错误！

正如笔者上篇推文《深圳中院：“小产权房”的实际控制人和占有使用人是拆迁补偿对象！》所言，海安市住建局与郑某所签《城市更新安置协议》是双方真实意思表示，并不存在法定无效事由，毛某诉求无效显然不可能被支持。

生效民事判决已经确认《房地产转让合同》无效，毛某应当通过其他途径解决房屋拆除后的补偿安置利益。——“运筹帷幄，决胜法庭”，不同律师的纠纷解决方案（诉讼策略）不同，解决途径不同，结果亦完全不同！

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